Czynsze w Dubaju w II kwartale 2026: spadek o 6,2 % w kwartał, bo na rynek trafia nowa podaż — przegląd CBRE

Średnie czynsze mieszkaniowe w Dubaju spadły w drugim kwartale 2026 roku o 6,2 % w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,6 % w porównaniu z rokiem wcześniejszym — wynika z przeglądu rynku ZEA przygotowanego przez CBRE. Ceny sprzedaży były o 1,9 % wyższe niż przed rokiem, natomiast liczba transakcji w kwartale spadła o 29 %.

O ile spadły czynsze w Dubaju?

O 6,2 % w trzy miesiące — po kilku latach wzrostów trend się odwrócił. Spadek roczny jest łagodniejszy i wynosi 2,6 %: czynsze osiągnęły szczyt całkiem niedawno, a korekta dopiero się zaczęła.

Wskaźnik, II kwartał 2026	Zmiana
Czynsze mieszkaniowe, kwartał do kwartału	−6,2 %
Czynsze mieszkaniowe, rok do roku	−2,6 %
Ceny sprzedaży mieszkań, rok do roku	+1,9 %
Liczba transakcji, kwartał	−29 %
Czynsze biurowe, rok do roku	+13 %

Dlaczego czynsze spadają?

Przyczyną jest nowa podaż. Według szacunków CBRE w pierwszej połowie 2026 roku w Dubaju oddano do użytku około 18 000 mieszkań. Najemcy zyskali wybór, a właściciele — konkurentów w tym samym budynku i na tej samej ulicy.

Popyt nie zniknął, lecz stał się selektywny. Tam, gdzie na rynek wchodzi naraz wiele podobnych lokali, czynsz wyznacza właściciel gotów wynająć najszybciej. Tam, gdzie powstaje niewiele nowych budynków, stawki się utrzymują.

Gdzie najemca ma łatwiej negocjować?

Tam, gdzie oddaje się najwięcej nowych budynków: w masowych dzielnicach, takich jak Jumeirah Village Circle, oraz w wieżowcach Business Bay. Oficjalny indeks czynszów odnotował też spadki w niektórych osiedlach willowych.

Indeks ma znaczenie wykraczające poza statystykę: decyduje o tym, czy właściciel może podnieść czynsz przy przedłużeniu umowy. Najemca powinien go sprawdzić przed podpisaniem.

Co dzieje się z cenami i transakcjami

Ceny sprzedaży nie podążyły jeszcze za czynszami: wzrosły o 1,9 % rok do roku, podczas gdy liczba transakcji spadła o 29 %. To rynek, na którym sprzedający wciąż trzymają ceny ofertowe, a kupującym już się nie spieszy. Zwykle kolejnym krokiem są negocjacje.

O tym, ile mieszkań obiecano, a ile faktycznie zbudowano, piszemy w tekście Podaż mieszkań w Dubaju: prognozy a oddane budynki. Realizacja co roku pozostaje poniżej prognoz, dlatego załamanie czynszów wywołane „falą przekazań" jest mało prawdopodobne.

Biura i Abu Zabi pokazują inny obraz

Czynsze biurowe w Dubaju wzrosły w ciągu roku o 13 %, a czynsze w segmencie prime o 16 %, przy obłożeniu około 94 %. Obłożenie biur w Abu Zabi sięgnęło 96 %, a CBRE ocenia, że rynek mieszkaniowy stolicy radzi sobie lepiej niż dubajski.

Dla inwestora to powód, by patrzeć szerzej niż na mieszkania: nieruchomości komercyjne są w innej fazie cyklu.

Co powinni zrobić właściciele i najemcy?

• Najemcy: przed przedłużeniem umowy sprawdźcie indeks i oferty w swoim budynku. Obniżka o 5–7 % przy ponownym podpisaniu umowy jest dziś realna.
• Właściciele: utrzymanie dobrego najemcy jest tańsze niż szukanie nowego — miesiąc pustostanu kosztuje 8 % rocznego dochodu.
• Kupujący pod wynajem: liczcie rentowność według dzisiejszych czynszów, a nie szczytu z 2025 roku.

Najczęstsze pytania

Czy czynsze w Dubaju spadają w 2026 roku?

Tak. CBRE podaje, że średnie czynsze mieszkaniowe spadły w II kwartale 2026 o 6,2 % kwartał do kwartału i o 2,6 % rok do roku.

Ile mieszkań oddano w Dubaju w pierwszej połowie 2026 roku?

Według szacunków CBRE około 18 000. Ta podaż jest głównym powodem obniżenia czynszów.

Czy ceny mieszkań w Dubaju wzrosły w ciągu roku?

CBRE ocenia, że ceny sprzedaży w II kwartale 2026 były o 1,9 % wyższe niż rok wcześniej, a liczba transakcji spadła o 29 %.

Co dzieje się z czynszami biurowymi w Dubaju?

Rosną: o 13 % w ciągu roku, a w segmencie prime o 16 %, przy obłożeniu około 94 %.

Wynajmujecie mieszkanie lub kupujecie je pod wynajem? Sprawdźcie swoje wyliczenia na tle dzielnicy — zacznijcie od naszego profilu Jumeirah Village Circle.