Riviera Residences

Hawana Salalah, Oman

O budynku

Położony w Hawana Salalah w Omanie, obecnie w budowie.

Parametry Riviera Residences w wersji opublikowanej przez dewelopera — projekt jest w budowie, więc nie ma jeszcze wpisu w rejestrze urzędu gruntów. Dotyczą całego budynku, a nie pojedynczego lokalu.

O projekcie

Riviera Residences to kompleks mieszkaniowy w Hawana Salalah w Omanie.

Nasza baza ofert obejmuje ZEA i tego projektu w niej nie ma: aktualną dostępność sprawdza się bezpośrednio.

Kwartał apartamentów w omańskim kurorcie Hawana Salalah: morze w odległości dwóch minut spacerem, oddanie za dwa lata i cała cena płatna przed wydaniem kluczy.

Co to jest — i czego o tym nie wiemy

Riviera Residences to kwartał mieszkaniowy w obrębie Hawana Salalah, strefy wypoczynkowej na wybrzeżu Morza Arabskiego w południowym Omanie. Apartamenty: lokale są numerowane w stylu RV36 B, na parterach są prywatne ogródki, część mieszkań ma widok na morze, a plaża jest dwie minuty spacerem. Oddanie za dwa lata, licząc od jesieni 2026 roku.

Dalej jest to, czego o kwartale nie wiemy, i nie zamierzamy udawać inaczej. Arkusz, którym dysponujemy, nie podaje dewelopera, liczby budynków, liczby lokali ani liczby kondygnacji. Materiały brokerskie Muriya dotyczące Hawana Salalah w naszym archiwum liczą 48 dokumentów i Riviera Residences nie pojawia się w żadnym z nich: kwartał powstał później niż to wydanie. Dlatego karta na tej stronie jest krótka, a wszystko poniżej to arytmetyka jednego lokalu, a nie specyfikacja projektu.

Sam kurort jest opisany szczegółowo: 13,6 mln metrów kwadratowych, z czego 3,2 mln zabudowanych, marina na 170 miejsc, 7 km plaż, hotele 4- i 5-gwiazdkowe z ponad 1 200 pokoi, park wodny, 21 prywatnych kabin plażowych i 750 oddanych domów w siedmiu projektach. Te liczby pochodzą z karty informacyjnej dewelopera kurortu — tej samej, na której opiera się strona sąsiedniego kwartału, Amazi. Arkusz sprzedającego dodaje spa, sporty wodne, korty do padla i tenisa oraz zarządzanie najmem.

Lokal RV36 B: co faktycznie jest na sprzedaż

Świeża rezygnacja: apartament został zwolniony, gdy umowa poprzedniego kupującego upadła, i wrócił do sprzedaży na aktualnych warunkach dewelopera, a nie pojawił się w nowym etapie. Jedna sypialnia, 54 m² apartamentu plus prywatny ogród 50 m², parter, widok na morze.

Pełna cena z VAT to 224 374 USD — około 4 155 USD za metr kwadratowy apartamentu. Ogród jest w tej kwocie pominięty: po jego doliczeniu stawka spada o połowę, ale ogród i powierzchnia mieszkalna nie są warte tyle samo i zsumowanie ich w jedną powierzchnię zawyżyłoby liczbę.

Plan płatności to 30 % wpłaty i osiem równych rat po 8,75 % co trzy miesiące. Ostatnia przypada na 24. miesiąc, w chwili oddania: nie ma planu rat po oddaniu, co odróżnia go od trzyletniego harmonogramu u sąsiada, w Amazi, gdzie 90 % ceny rozłożono na dwanaście rat.

Poza ceną

Opłata rejestracyjna nieruchomości — 3 %. Arkusz podaje ją jako „około 6 405 USD”, czyli trzy procent kwoty przed VAT, a nie od pełnej ceny: trzy procent z 224 374 dałoby 6 731. Różnica 326 USD jest niewielka, ale podstawę warto potwierdzić w umowie — a pokazuje ona także, że VAT zawarty w cenie wynosi około 5 %.

Opłata serwisowa — 893 OMR rocznie, około 2 322 USD przy sztywnym kursie riala. Płaci się ją tak długo, jak jest się właścicielem lokalu, a w Omanie jest to także warunek wydania aktu własności: akt wydawany jest po oddaniu i pełnej zapłacie, wraz z opłatą serwisową.

Rentowność: czego nie ma w prognozie

Prognozowana rentowność najmu to 9–10 % rocznie. To prognoza sprzedającego, a nie nasza ocena, i nie możemy jej sprawdzić na niezależnych danych: nie dysponujemy liczbami o rynku najmu w omańskich strefach turystycznych.

Co z tych procentów schodzi, zanim cokolwiek trafi do Państwa. Opłata serwisowa — 2 322 USD rocznie, mniej więcej jedna jedenasta czynszu brutto przy dziewięciu procentach od tej ceny. I prowizja za zarządzanie: samodzielny wynajem lokalu nie jest w Omanie dozwolony, tylko przez licencjonowany podmiot prawny, a jego stawki w prognozie nie ma.

Przede wszystkim sezonowość. Salalah żyje khareefem: od czerwca do września monsun przynosi na wybrzeże deszcz i mgłę, wypalone wzgórza zielenieją, a cały Zatoka Perska jedzie tam na wypoczynek. Przez resztę roku popyt wygląda zupełnie inaczej. Roczna stawka obliczona od szczytu jest kilkakrotnie zawyżona — to standardowy sposób, w jaki rentowność kurortu wygląda lepiej na papierze niż na koncie.

Własność, podatki, rezydencja

W Omanie cudzoziemiec może posiadać nieruchomość na własność tylko w obrębie zatwierdzonego Integrated Tourism Complex. Hawana Salalah jest takim kompleksem, a freehold jest tam otwarty dla obywateli każdego kraju. Oman nie pobiera podatku dochodowego ani podatku od zysków kapitałowych.

Rezydencja dla właściciela i rodziny następuje po oddaniu i wydaniu aktu własności, a nie po zakupie: według FAQ dewelopera kurortu jest to status dwuletni, odnawialny tak długo, jak nieruchomość pozostaje własnością, i obejmuje krewnych pierwszego stopnia — rodziców, małżonka, dzieci.

Wynajem jest możliwy tylko przez licencjonowaną spółkę; deweloper kurortu prowadzi taką. Lotnisko w Salalah jest około 35 minut jazdy samochodem od kurortu, około półtorej godziny lotu z Maskatu i około dwóch z Dubaju.

Po pierwsze — to Oman, a nie ZEA: inne prawo, inny system podatkowy, własne zasady dziedziczenia. Po drugie — o samym kwartale nie mamy ani dewelopera, ani liczby lokali, ani liczby kondygnacji, a o to należy zapytać i zobaczyć w dokumentach przed podpisaniem. Po trzecie — lokal z rezygnacji działa na aktualnej umowie dewelopera, a arkusz jest datowany na wrzesień 2026: zarówno cena, jak i plan płatności mogą się różnić w dniu transakcji. Po czwarte — 9–10 % to prognoza sprzedającego, bez odjęcia opłaty serwisowej, prowizji obowiązkowej spółki zarządzającej i sezonowości khareef. Po piąte — 3 % opłaty rejestracyjnej w arkuszu liczone jest od kwoty przed VAT; umowa może przyjmować inną podstawę. Po szóste — rezydencja jest obiecana po akcie własności i kontrolach państwowych, czyli po oddaniu, a nie przy zakupie.

Skład lokalu, cena z VAT, plan płatności, opłaty rejestracyjna i serwisowa oraz prognoza rentowności — arkusz sprzedającego dla lokalu RV36 B z 18 września 2026. Liczby kurortu oraz zasady dotyczące aktów własności, rezydencji i najmu przez licencjonowaną spółkę — karta informacyjna Hawana Salalah i FAQ od dewelopera, Muriya: te same dokumenty, na których opiera się strona Amazi.

Oferty w tym projekcie pojawiają się i znikają, a baza jest uzupełniana co noc. Proszę napisać do mnie — przejrzę zamknięte bazy i znajdę najbliższe alternatywy w Hawana Salalah w Omanie.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje apartament w Riviera Residences?

W bazie nie ma teraz otwartych ofert w tym budynku. Sprawdzę cenę konkretnego układu w zamkniętych bazach i prześlę ją wraz z rozpisanymi kosztami transakcji.