Riviera Residences

Hawana Salalah, Oman

L'edificio

Si trova a Hawana Salalah, in Oman, ed è attualmente in costruzione.

Caratteristiche di Riviera Residences secondo lo sviluppatore — il progetto è in costruzione, quindi non esiste ancora una scheda del Land Department. Descrivono l'intero edificio, non la singola unità.

Il progetto

Riviera Residences è un complesso residenziale a Hawana Salalah, in Oman.

La nostra banca dati dei lotti copre gli Emirati Arabi Uniti e questo progetto non ne fa parte: la disponibilità attuale va richiesta direttamente.

Un quartiere di appartamenti all'interno del resort omanita di Hawana Salalah: il mare a due minuti a piedi, consegna tra due anni e l'intero prezzo pagato prima delle chiavi.

Che cosa è — e che cosa non sappiamo

Riviera Residences è un quartiere residenziale all'interno di Hawana Salalah, una zona resort sulla costa del Mare Arabico, nel sud dell'Oman. Appartamenti: le unità sono numerate nello stile RV36 B, i piani terra hanno giardini privati, alcune case sono rivolte verso il mare e la spiaggia dista due minuti a piedi. La consegna è prevista tra due anni, a partire dall'autunno 2026.

Per il resto c'è ciò che del quartiere non sappiamo, e non intendiamo fingere il contrario. La scheda in nostro possesso non indica né lo sviluppatore, né il numero di edifici, né il numero di unità, né il numero di piani. I materiali di Muriya per Hawana Salalah nel nostro archivio contano 48 documenti, e Riviera Residences non compare in nessuno: il quartiere è arrivato dopo quell'edizione. Perciò la scheda su questa pagina è breve, e tutto quanto segue è l'aritmetica di una singola unità, non la specifica di un progetto.

Il resort in sé è documentato in dettaglio: 13.6 milioni di metri quadrati, di cui 3.2 milioni edificati, una marina da 170 posti barca, 7 km di spiagge, hotel a 4 e 5 stelle con oltre 1 200 camere, un parco acquatico, 21 cabine private sulla spiaggia e 750 case consegnate in sette progetti. Queste cifre provengono dalla scheda informativa dello sviluppatore del resort — la stessa alla base della pagina del quartiere vicino, Amazi. La scheda del venditore aggiunge una spa, sport acquatici, campi da padel e da tennis e gestione degli affitti.

Unità RV36 B: che cosa è davvero in vendita

Una cancellazione recente: l'appartamento è stato liberato quando il contratto dell'acquirente precedente è saltato ed è tornato in vendita alle condizioni attuali dello sviluppatore, anziché comparire in una nuova fase. Una camera da letto, 54 m² di appartamento più 50 m² di giardino privato, piano terra, vista mare.

Il prezzo completo, IVA inclusa, è di 224 374 USD — circa 4 155 USD per metro quadrato di appartamento. Il giardino è escluso da questa cifra: se lo si conta, il valore si dimezza, ma giardino e superficie abitabile non valgono lo stesso e sommarli in un'unica superficie abbellirebbe il dato.

Il piano di pagamento prevede il 30 % di anticipo e otto rate uguali dell'8,75 % ogni tre mesi. L'ultima cade al mese 24, alla consegna: non c'è un piano rateale post-consegna, il che la distingue dal piano triennale del vicino Amazi, dove il 90 % del prezzo è ripartito su dodici rate.

Oltre al prezzo

Tassa di registrazione della proprietà — 3 %. La scheda la indica come «circa 6 405 USD», cioè il tre per cento della cifra al netto dell'IVA e non del prezzo pieno: il tre per cento di 224 374 sarebbe 6 731. Il divario di 326 USD è piccolo, ma la base va confermata nel contratto — e mostra anche che l'IVA contenuta nel prezzo è di circa il 5 %.

Spese di gestione — 893 OMR all'anno, circa 2 322 USD al cambio fisso del rial. Sono dovute per tutto il tempo in cui si possiede la casa e in Oman sono anche una condizione del titolo di proprietà: l'atto viene rilasciato dopo la consegna e il pagamento integrale, spese di gestione comprese.

Rendimento: che cosa la proiezione omette

Il rendimento locativo previsto è del 9–10 % annuo. È la proiezione del venditore, non una nostra stima, e non possiamo verificarla con dati indipendenti: non disponiamo di cifre sul mercato degli affitti nelle zone turistiche dell'Oman.

Che cosa viene sottratto da quelle percentuali prima che qualcosa arrivi a voi. Le spese di gestione — 2 322 USD all'anno, circa un undicesimo dell'affitto lordo al nove per cento su questo prezzo. E la commissione di gestione: affittare l'unità in proprio non è consentito in Oman, ma solo tramite una persona giuridica autorizzata, e la sua aliquota non è nella proiezione.

Soprattutto, la stagionalità. Salalah vive di khareef: da giugno a settembre il monsone porta pioggia e foschia sulla costa, le colline arse diventano verdi e tutto il Golfo vi si reca. Nel resto dell'anno la domanda è tutt'altra cosa. Un tasso annuo calcolato sul picco è di diverse volte troppo alto — il modo consueto in cui il rendimento di un resort appare migliore sulla carta che sul conto.

Proprietà, imposte, residenza

In Oman uno straniero può possedere un immobile a titolo pieno solo all'interno di un Integrated Tourism Complex approvato. Hawana Salalah ne è uno e il freehold qui è aperto ai cittadini di qualsiasi paese. L'Oman non applica né imposta sul reddito né imposta sulle plusvalenze.

La residenza per il proprietario e la famiglia segue la consegna e il rilascio del titolo di proprietà, non l'acquisto: secondo le FAQ dello sviluppatore del resort è uno status biennale, rinnovabile finché si possiede l'immobile, ed è esteso ai parenti di primo grado — genitori, coniuge, figli.

L'affitto è possibile solo tramite una società autorizzata; lo sviluppatore del resort ne gestisce una. L'aeroporto di Salalah dista circa 35 minuti d'auto dal resort, circa un'ora e mezza di volo da Muscat e circa due da Dubai.

Primo — questo è l'Oman, non gli Emirati: legge diversa, regime fiscale diverso, norme successorie proprie. Secondo — del quartiere stesso non abbiamo né lo sviluppatore, né il numero di unità, né il numero di piani, e sono cose da chiedere e da vedere nei documenti prima di firmare. Terzo — un'unità da cancellazione segue il contratto attuale dello sviluppatore e la scheda è datata settembre 2026: sia il prezzo sia il piano di pagamento possono differire alla data dell'operazione. Quarto — il 9–10 % è la proiezione del venditore, senza deduzione né delle spese di gestione, né della commissione della società di gestione obbligatoria, né della stagionalità khareef. Quinto — la tassa di registrazione del 3 % nella scheda è calcolata sull'importo al netto dell'IVA; il contratto può usare una base diversa. Sesto — la residenza è promessa dopo il titolo di proprietà e i controlli governativi, cioè dopo la consegna, non all'acquisto.

Composizione dell'unità, prezzo IVA inclusa, piano di pagamento, tasse di registrazione e spese di gestione e proiezione del rendimento — scheda del venditore per l'unità RV36 B del 18 settembre 2026. Cifre del resort e norme su titoli di proprietà, residenza e affitto tramite società autorizzata — scheda informativa di Hawana Salalah e FAQ dello sviluppatore, Muriya: gli stessi documenti alla base della pagina di Amazi.

I lotti di questo progetto vanno e vengono, e lo stock viene aggiornato ogni notte. Scrivetemi: esaminerò le banche dati chiuse e troverò le alternative più vicine a Hawana Salalah, Oman.

Domande frequenti

Quanto costa un appartamento a Riviera Residences?

Al momento nel database non ci sono annunci aperti per questo edificio. Verificherò nelle banche dati chiuse il prezzo per una planimetria specifica e ve lo invierò con i costi dell'operazione calcolati.