Four Seasons Hotels and Resorts

Kein Developer im üblichen Sinn, sondern ein globaler Hotelbetreiber, dessen Name auf Residenzen steht, die ein separates lokales Bauunternehmen in Dubai errichtet – der Unterschied zwischen dem, der baut, und dem, dessen Marke an der Fassade steht, zählt hier mehr als bei einem gewöhnlichen Developer.

1 Projekt dieses Developers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Bestand mit Preisnachlass – Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Ein Käufer, für den die Bekanntheit der Hotelmarke Teil des Immobilienwerts ist
• Wer Service auf Hotelniveau im Alltag des Gebäudebetriebs schätzt
• Ein Investor, der Branded Residences als eigene Anlageklasse betrachtet
• Nicht für Käufer, denen eine direkte Beziehung zu dem Unternehmen wichtig ist, das ihr Zuhause tatsächlich baut

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

1960 in Toronto, Kanada, Gründer Isadore Sharp

Portfolio

133 Hotels und Resorts sowie 55 Wohnimmobilien in 47 Ländern

Projekt in Dubai

Four Seasons Private Residences am Kanal in Jumeirah – Verkaufsstart 2019, Übergabe 2023, gebaut vom lokalen Developer Bright Start in Partnerschaft mit der Marke Four Seasons

Format

Wohnungen und Stadthäuser mit 2 bis 4 Schlafzimmern am Ufer des Dubai Water Canal

Was für ein Developer das ist

Was das wirklich ist: ein Betreiber, kein Bauherr

Four Seasons Hotels and Resorts wurde von Isadore Sharp in Toronto gegründet und wuchs zu einer der weltweit bekanntesten Luxushotel- und Resortketten heran, die heute Hunderte von Hotels, Resorts und Wohnimmobilien betreibt. Das Geschäftsmodell ist Hotelmanagement und Markenlizenzierung, nicht Bau: Fast in jedem Projekt, auch in Dubai, übernimmt ein lokaler Developer den eigentlichen Bau, während Four Seasons als Marken- und Managementpartner auftritt.

Das ist das Standardmodell im weltweiten Segment der Branded Residences und keine Besonderheit Dubais: Der Käufer zahlt nicht nur für Quadratmeter, sondern dafür, dass Gebäudeservice, Concierge und Teile der Infrastruktur den Standards eines Unternehmens entsprechen, das seinen Ruf täglich in Dutzenden Ländern gleichzeitig verteidigt.

Das Projekt in Dubai und sein tatsächlicher Developer

Four Seasons Private Residences am Kanal in Jumeirah ging mehrere Jahre vor der Übergabe an die Eigentümer in den Verkauf: Wohnungen und Stadthäuser mit zwei bis vier Schlafzimmern am Ufer des Dubai Water Canal. Rechtlicher Developer war das lokale Unternehmen Bright Start, mit Four Seasons als Marken- und späterem Betriebspartner. Diese Rollenteilung ist üblich und für sich genommen kein Grund zur Sorge, bedeutet aber, dass jede gängige Developer-Prüfung – Projektregistrierung, Escrow-Konto, Historie des Bauunternehmens – auf die lokale Gesellschaft ausgerichtet werden muss, nicht auf die Hotelkette.

Die Lage am Kanal im angesehenen Jumeirah steigert den Wert des Projekts unabhängig von der Marke: Wasserblick und Nähe zum Stadtzentrum sind ein eigenständiger Vorteil, der seine Liquidität auch ohne Management unter Hotelmarke behält.

Was der Eigentümer einer Branded Residence tatsächlich kauft

Der Markenaufschlag auf eine solche Residenz ist meist greifbar und setzt sich aus mehreren Dingen zusammen: Namensbekanntheit beim Wiederverkauf an einen ausländischen Käufer, der den lokalen Markt vielleicht nicht kennt, aber Four Seasons kennt; Zugang zu einem Teil der hoteleigenen Leistungen, vom Zimmerservice bis zum Concierge; und in manchen Projekten ein Vermietungsprogramm, das der Hotelbetreiber selbst führt, den Eigentümer vom operativen Aufwand entlastet, dafür aber in der Regel einen erheblichen Anteil der Einnahmen als Gebühr einbehält.

Die Kehrseite sind deutlich höhere Service-Gebühren als in einem gewöhnlichen Gebäude vergleichbarer Größe: Service auf Hotelniveau kostet laufend Geld, nicht nur zum Zeitpunkt des Kaufs, und dieser Posten geht aus den Marketingunterlagen der Startphase nicht immer klar hervor.

Wie man das Risiko bei Projekten unter Hotelmarke abwägt

Das Risiko eines solchen Kaufs teilt sich in zwei voneinander unabhängige Ebenen. Die erste ist das Risiko des lokalen Developers: Werden Bright Start oder ein anderer Partner künftiger Four-Seasons-Projekte in Dubai termingerecht und in der versprochenen Qualität liefern – geprüft auf die übliche Weise, über Escrow, den Generalunternehmer und das Bautempo. Die zweite ist das Risiko des Hotelbetreibers selbst: Wird Four Seasons das Gebäude über Jahre weiter betreiben oder es an einen anderen Betreiber übergeben, was bei Branded Real Estate vorkommt und beeinflussen kann, wie die nächste Käufergeneration die Immobilie sieht.

Beide Risiken sollte man getrennt bewerten, statt anzunehmen, dass der weltweite Name automatisch beide zugleich auflöst.

Für wen dieses Format geeignet ist

Dieses Format eignet sich für Käufer, für die die Markenbekanntheit Teil der Investmentlogik ist, vor allem bei einem späteren Wiederverkauf an einen internationalen Käufer, der lokale Developer in Dubai nicht kennt, den Namen der Hotelkette aber schon. Es eignet sich auch für jemanden, dem Verlässlichkeit des Services wichtiger ist als niedrige Service-Gebühren. Es eignet sich nicht für Käufer, denen es am meisten darauf ankommt, dass ein einziges Unternehmen die direkte, unvermittelte Verantwortung für den gesamten Zyklus von Bau bis Betrieb trägt: Hier verteilt sich diese Verantwortung auf mindestens zwei getrennte juristische Personen.

Vier Dinge liegen nicht bei einer einzigen Partei. Die Marke an der Fassade und im Marketing ist Four Seasons; der rechtliche Developer, der für Bau, Termine und Escrow verantwortlich ist, ist ein lokales Partnerunternehmen; die Gesellschaft, die nach der Übergabe die Dienstleistungen des Gebäudes betreibt, kann derselbe Hotelbetreiber oder ein anderer unter Vertrag sein; und die tatsächliche Bauqualität sowie die Termintreue hängen vom lokalen Developer und Bauunternehmen ab, nicht vom weltweiten Ruf der Hotelkette. Bevor Sie für den Namen einen Aufschlag zahlen, klären Sie mit dem Verkäufer, wer der tatsächliche Developer des konkreten Projekts ist, wie sein Escrow-Konto aussieht und wie seine Lieferhistorie ist – die Hotelmarke trägt dafür keine Verantwortung und garantiert nichts über ihre eigenen Servicestandards hinaus, sobald die Türen geöffnet sind.

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Häufige Fragen

Ist Four Seasons Hotels and Resorts ein verlässlicher Developer?

Gegründet: 1960 in Toronto, Kanada, Gründer Isadore Sharp. Geliefert: 133 Hotels und Resorts sowie 55 Wohnimmobilien in 47 Ländern. Einen Developer prüft man am offenen Register des Land Department und nicht an einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter Aufsicht der RERA und wird gegen geprüfte Meilensteine freigegeben. Das vollständige Dossier steht in der Beschreibung oben.

Welche Projekte baut Four Seasons Hotels and Resorts?

Unser Katalog enthält 1 Projekt dieses Developers, jeweils mit einem Objektpass: Etagen, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Angebote im Verkauf, sofern es welche gibt.

Sollte ich direkt bei Four Seasons Hotels and Resorts oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, weil der Developer die Provision des Maklers übernimmt. Der direkte Weg zu Four Seasons Hotels and Resorts ist deshalb nicht günstiger, und die Auswahl dort beschränkt sich auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Four Seasons Hotels and Resorts

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von Four Seasons Hotels and Resorts aktuell in Frage kommen und welche ich auslassen würde.