Gulf Land Property Developers

Ein auf Villen und Townhouses in Dubailand spezialisierter Bauträger, dessen Flaggschiff-Community unter anderem Namen und von einem anderen Developer begonnen wurde – ein seltener Fall, in dem die Entstehungsgeschichte des Projekts ebenso viel Aufmerksamkeit verdient wie sein heutiges Erscheinungsbild.

• Fokus gezielt auf Villen-, nicht auf Hochhaus-Communitys
• Grund und Boden als langfristiger Wert, nicht nur Wohnfläche
• Ein Unternehmen mit registrierter Geschichte seit Mitte des letzten Jahrzehnts
• Käufer, die bereit sind, sich in die Geschichte eines Projekts einzuarbeiten

Das Unternehmen in Kürze

Registrierung

seit Mitte des letzten Jahrzehnts beim Dubai Land Department als Developer registriert; Büro in Business Bay

Schwerpunkt

Villen- und Townhouse-Communitys in Dubailand

Flaggschiff-Projekt

eine Villen- und Townhouse-Community, ursprünglich unter anderem Namen und von einem anderen Developer angekündigt, später vom heutigen Unternehmen übernommen und umbenannt

Was für ein Bauträger das ist

Wer sie sind und was an der Geschichte ihres Flaggschiff-Projekts ungewöhnlich ist

Das Unternehmen ist seit Mitte des letzten Jahrzehnts beim Dubai Land Department als Developer registriert und auf Villen- und Townhouse-Communitys in Dubailand spezialisiert – ein Segment, das sich grundlegend vom Hochhausbau unterscheidet, der die zentralen Viertel der Stadt prägt. Das Flaggschiff-Projekt des Unternehmens hat für diesen Markt eine untypische Geschichte: Es wurde ursprünglich von einer anderen Firma unter anderem Namen angekündigt, und erst später gingen die Rechte am Grundstück und an der Fertigstellung auf den heutigen Developer über, der das Projekt umbenannte und unter eigener Marke neu startete.

Eine solche Übergabe kommt auf dem Dubaier Markt häufiger vor, als gemeinhin angenommen, besonders nach Abschwüngen, als manche ursprünglichen Developer ihre Projekte nicht aus eigener Kraft zu Ende bringen konnten. Der Wechsel des Developers ist an sich kein Grund zur Sorge, verlangt aber eine gesonderte Prüfung – der Käufer muss verstehen, was genau vom früheren Unternehmen auf das neue übergegangen ist und zu welchen Bedingungen.

Was sie tatsächlich bauen

Das Portfolio des Unternehmens konzentriert sich auf Gated-Villen-Communitys – mit Zutrittskontrolle, Sicherheitsdienst und gemeinsamer Landschaftsgestaltung –, was es vom Hochhausbau abhebt, der die Stadt prägt. Neben dem Flaggschiff-Projekt hat das Unternehmen mehrere Bauabschnitte weiterer Villen-Communitys im selben Teil der Stadt, was auf eine beständige, nicht einmalige Spezialisierung auf dieses Wohnformat hindeutet.

Villen und Townhouses sind ein grundlegend anderes Produkt als Wohnungen und verdienen andere Bewertungskriterien: In einer Wohnung zahlt der Käufer vor allem für einen Anteil am Gebäude, bei einer Villa zahlt er separat für das Grundstück und separat für das Bauwerk darauf – und diese beiden Bestandteile entwickeln sich über die Zeit unterschiedlich.

Wofür man bei einer Villa tatsächlich zahlt

Das Grundstück ist ein endlicher, nicht vermehrbarer Wert, der zusammen mit der Entwicklung des umliegenden Viertels seinen Wert hält oder steigert. Das Bauwerk nutzt sich ab und braucht laufende Instandhaltung – Dach, technische Anlagen und Ausbau altern, und anders als bei einer Wohnung spart keine Service Charge im Stillen für ihren späteren Ersatz; das sind allein die Kosten des Eigentümers, in voller Höhe, wann immer sie fällig werden.

Inserate nennen meist die bebaute Fläche und nicht die Grundstücksgröße, und Käufer vergleichen Häuser gewohnheitsmäßig anhand dieser Zahl. Doch zwei Villen mit gleicher bebauter Fläche können auf Grundstücken stehen, die sich stark unterscheiden, und gerade in dieser Differenz steckt oft der tatsächliche langfristige Wert einer Immobilie.

Die Kosten, die bei einer Villa ganz bei Ihnen liegen

In einer Villen-Community gibt es zusätzlich zur üblichen Viertelgebühr für gemeinsame Landschaftsgestaltung, Sicherheit und Infrastruktur ein eigenes Budget für den Unterhalt des Hauses selbst: Außenanstriche und -verkleidung, Zaun, Tor und – in diesem Klima – laufende statt saisonaler Kosten für Pool und Garten, sofern der Grundriss sie vorsieht. Verglichen mit einer Wohnung ist das eine grundlegend andere Art der Budgetierung – der Eigentümer entscheidet, ob er den Unterhalt rechtzeitig finanziert –, und genau deshalb ist aufgeschobene Instandhaltung in Villen-Communitys so verbreitet und beim Wiederverkauf so sichtbar.

Vor dem Kauf sollte man die zulässige Bebauungsdichte des Grundstücks, die Abstandsregeln und die Vorschriften der Eigentümergemeinschaft für einen späteren Anbau klären – sie bestimmen die tatsächliche Flexibilität des Objekts stärker als der aktuelle Grundriss.

Wiederverkaufsmarkt

Villen verkaufen sich unter allen Marktbedingungen schlicht langsamer als Wohnungen – das ist eine Eigenschaft des Formats, nicht eines bestimmten Developers, und sollte bei der Planung der Exit-Strategie von vornherein eingerechnet werden. Ratsam ist auch, die Mieten gezielt für Villen in der jeweiligen Community zu beurteilen und nicht anhand von Durchschnittswerten des ganzen Viertels – die Kluft zwischen den Formaten ist hier groß.

Angesichts seiner Geschichte mit Wechsel des Ursprungs lohnt es sich, das Flaggschiff-Projekt des Unternehmens gesondert auf die Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf zu prüfen und darauf, wie der Markt Projekte mit einem solchen Hintergrund allgemein wahrnimmt – für die Wahrnehmung des Käufers kann es überhaupt keinen Unterschied machen, oder es wirft bei einer Besichtigung eine zusätzliche Frage auf.

Für wen er geeignet ist – und für wen nicht

Dieser Bauträger passt zu Käufern, die bewusst eine Villa oder ein Townhouse statt einer Wohnung suchen und den Unterschied zwischen dem Zahlen für Grund und Boden und dem Zahlen für das Bauwerk darauf verstehen. Er passt auch zu Käufern, die bereit sind, den Unterhalt des Hauses bei Bedarf selbst zu finanzieren, statt sich auf eine automatisch anwachsende Service Charge wie in einem Wohngebäude zu verlassen.

Er passt nicht zu Käufern, die nicht bereit sind, sich in die Entstehungsgeschichte eines konkreten Projekts und die Bedingungen der Rechteübertragung vom ursprünglichen Developer einzuarbeiten. Auch wer einen schnellen Wiederverkauf braucht, ist hier falsch – das Villensegment ist per Definition in jedem Markt langsamer als Wohnungen.

Die Flaggschiff-Community des Unternehmens hat eine verwickelte Entstehungsgeschichte – das Projekt startete unter anderem Namen und von einem anderen Developer und wurde erst später vom heutigen übernommen und umbenannt. Eine solche Übergabe ist auf dem Dubaier Markt nicht ungewöhnlich und für sich genommen kein Warnsignal, aber vor dem Kauf sollte man klären, wie genau die Rechteübertragung strukturiert war, ob das Projekt über das ursprüngliche oder ein neues Escrow-Konto läuft und ob noch Verpflichtungen gegenüber Käufern bestehen, die Einheiten vom ursprünglichen Developer erworben haben.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Gulf Land Property Developers?

Der Katalog der Website umfasst 1 Projekt von Gulf Land Property Developers, jeweils mit einem Gebäudepass – Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Viertel mit den meisten ihrer Lots. Lots im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Gulf Land Property Developers direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Bauträger die Maklerprovision, nicht der Käufer – der direkte Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders: Das Verkaufsbüro eines Bauträgers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung (Assignment) beträgt die Provision die üblichen 2 % plus MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Gulf Land Property Developers

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von Gulf Land Property Developers derzeit in Frage kommen und welche ich auslassen würde.