IFA Hotels & Resorts

Eine kuwaitische Investmentgruppe, die aus dem Hotelgeschäft in die Dubaier Entwicklung kam und ihre Wohnungen genau dort baute, wo sie auch die Resort-Infrastruktur betreibt – auf dem Palm-Jumeirah-Crescent, gemeinsam mit internationalen Hotelmarken.

• Eine Residenz mit Service direkt am Strand
• Ein Resort-Lebensstil für einen Teil des Jahres
• Ein langfristiger Eigentümer, der keinen schnellen Ausstieg braucht
• Käufer, die bereit sind, das Dokument zur Kostenaufteilung zu lesen

Das Unternehmen in Kürze

Konzernstruktur

IFA, eine 1974 gegründete kuwaitische Investmentgruppe, notiert an der Börse von Kuwait

Führung

Talal Jassim Al-Bahar, Chairman und Group CEO von IFA Hotels & Resorts

Portfolio auf der Palm Jumeirah

Balqis Residence und The 8, beide auf dem Palm Crescent

Joint Venture

Fairmont The Palm – ein Hotel auf der Palm Jumeirah, gemeinsam mit Fairmont Hotels & Resorts entwickelt

Was für ein Bauträger das ist

Wer sie sind

IFA Hotels & Resorts gehört zur größeren kuwaitischen Investmentgruppe IFA, die an der Börse von Kuwait notiert ist; Chairman und Group CEO ist Talal Jassim Al-Bahar. Anders als die meisten Bauträger in diesem Ratgeber kam das Unternehmen nicht über das Bauwesen, sondern über das Hotelgeschäft zur Immobilienbranche – und diese Herkunft ist in jedem seiner Projekte zu spüren.

Die geografische Reichweite der Gruppe geht weit über eine einzelne Stadt hinaus – Projekte in Europa, im Nahen Osten, im Indischen Ozean und in Afrika –, doch ihr Dubaier Portfolio auf der Palm Jumeirah ist zu einem ihrer bekanntesten Vermögenswerte geworden, vor allem dank des Joint Ventures mit Fairmont Hotels & Resorts.

Was sie gebaut haben

Auf dem Palm Crescent: Balqis Residence, ein Wohnkomplex aus mehreren Gebäuden, und The 8, ein Mixed-Use-Format mit umfangreicher Resort-Ausstattung – Pools, Restaurants, eigener Strand. Beide Projekte stehen in direkter Partnerschaft mit der Resort-Infrastruktur des Viertels und befinden sich nicht bloß neben ihr.

Ein eigener Teil des Portfolios ist das Hotel Fairmont The Palm selbst, ein Joint Venture von IFA Hotels & Resorts und Fairmont Hotels & Resorts. Für die Wohnquartiere in der Nähe ist das nicht bloß Markendekoration, sondern eine echte Quelle für Betriebsstandards, denn der Bauträger ist selbst Miteigentümer des Hotelbetriebs und nicht nur dessen Nachbar.

Gemeinsame Anlagen mit dem Resort

Die Infrastruktur kann hier gemeinsam genutzt werden, und das ist eine Frage eines konkreten Vertrags, nicht eines allgemeinen Eindrucks: Strand, Pools, Fitnessstudio und Restaurants gehören oft dem Hotel, und der Zugang der Bewohner dazu ist in einem eigenen Dokument geregelt. Diesen Zugang schriftlich bestätigen zu lassen, ist vor der Unterschrift ein Pflichtschritt und keine Formalität, denn er bestimmt, was der Kauf tatsächlich umfasst.

Die Kosten für die gemeinsame Infrastruktur teilen sich Hotel und Bewohner, und wie genau, ist wohl das wichtigste Dokument des gesamten Geschäfts. Auch die Verwaltung ist nicht einseitig: Wo Systeme oder Flächen gemeinsam genutzt werden, kann der Hotelbesitzer bei Entscheidungen über Instandhaltung und Ausgaben erhebliches Gewicht haben, was den Beitrag eines Eigentümers über die gesamte Haltedauer prägt.

Was das Format bietet und was es kostet

Die Vorteile sind real und greifbar: eine Pflege der Anlagen auf Resort-Niveau, die eine gewöhnliche Eigentümergemeinschaft aus eigener Kraft selten erreicht; ein Lebensstil mit Service, den man nicht persönlich managen muss, besonders wertvoll für Eigentümer, die nur einen Teil des Jahres vor Ort sind; und eine seltene Adresse direkt am Strand, deren Angebot sich physisch nicht erweitern lässt.

Der Preis dafür sind hohe, laufende Servicegebühren, die unabhängig von der persönlichen Nutzung der Einrichtungen anfallen, eine strukturell gedrückte Mietrendite, wie sie in einem Segment dieser Klasse üblich ist, und ein schmaler Kreis von Wiederverkaufskäufern, wodurch der Ausstieg Monate statt Wochen dauert.

Was zu prüfen ist

Die Rechte der Bewohner an den Hotelanlagen – in den Dokumenten und nicht im Gespräch – und ob sich diese Rechte künftig ändern können. Wie die Servicegebühr auf die Teile des Komplexes verteilt wird, bei einem bereits übergebenen Gebäude mit einer mehrjährigen Historie, um die tatsächliche Kostenstruktur statt der angegebenen zu sehen.

Die Rücklage und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft – Gebäude dieses Alters in diesem Klima brauchen Aufmerksamkeit für den baulichen Zustand, da die Meeresluft ihnen schneller zusetzt als in Vierteln auf dem Festland. Dazu die Regeln für Kurzzeitvermietung, die in Resort-Nähe durch die Bedingungen der Hotelpartnerschaft oft eingeschränkt sind, sowie vergleichbare Transaktionen im konkreten Gebäude aus dem offenen Register, nicht Durchschnittswerte des Viertels.

Für wen das geeignet ist

Für alle, die einen Teil des Jahres hier leben wollen, ein Zuhause mit Service am Strand schätzen und die Resort-Einrichtungen wirklich nutzen werden – für sie rechtfertigt sich der Aufpreis für den Service durch die Pflege, die er finanziert. Für langfristige Eigentümer, die bereit sind, im Gegenzug für ein seltenes Wohnformat hohe Jahreskosten und einen langsamen Ausstieg in Kauf zu nehmen.

Nicht geeignet ist es für einen Investor, der vor allem auf die prozentuale Rendite schaut – sie ist hier strukturell niedriger als im Massensegment –, und für alle, die das Dokument zur Kostenaufteilung vor der Unterschrift nicht gelesen haben: In diesem Dokument, nicht in der Marketingbroschüre, steckt die wahre Wirtschaftlichkeit eines solchen Kaufs.

Das Partnerschaftsmodell als Markenzeichen des Unternehmens

IFA baut fast nie allein – auf der Palm Jumeirah wie anderswo steigt das Unternehmen am liebsten gemeinsam mit einem Partner in ein Projekt ein: mit dem Entwickler der Insel selbst beim Grunderwerb, mit einem Hotelbetreiber in der Betriebsphase. Das ist kein Zeichen von Schwäche, sondern ein bewusstes Modell: Die Partnerschaft mit einem Spezialisten in jeder Phase senkt das Risiko einer Investmentgruppe, die außerhalb ihrer Kernkompetenz arbeitet, und verleiht dem Projekt den Ruf mehrerer Marken statt nur einer.

Für den Käufer heißt das: Zu bewerten ist nicht IFA allein, sondern sind seine Partner beim konkreten Projekt – wer das benachbarte Hotel betreibt, wer beim Ausbau der Insel das Land entwickelt hat. Vertragspflichten und Servicestandards sind in einer solchen Konstruktion auf mehrere Parteien verteilt, und zu wissen, wer wofür einsteht, erspart nach dem tatsächlichen Einzug erheblichen Ärger.

IFA baut Wohnungen in direkter Partnerschaft mit der Resort-Infrastruktur, und ein Teil der gemeinsamen Anlagen – Strand, Pools, Fitnessstudio, Restaurants – kann rechtlich dem Partnerhotel gehören und nicht dem Wohnkomplex: Der Zugang der Bewohner ist in Dokumenten geregelt und ergibt sich nicht aus der räumlichen Nähe, und er muss vor dem Geschäft schriftlich gesichert werden, nicht nach dem, was ein Makler bei der Besichtigung sagt. Die Pflege auf Resort-Niveau ist teuer und wird von den Eigentümern laufend bezahlt, unabhängig davon, ob sie die Einrichtungen nutzen, und der Wiederverkaufsmarkt für solche Wohnungen ist eng; ein Ausstieg dauert in der Regel Monate statt Wochen. Das sind normale Kosten dieses Formats, aber man muss sie vorher verstehen und nicht erst nach dem Kauf entdecken.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von IFA Hotels & Resorts?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Bauträgers mit einem Preis unter dem Markt, der größte Abschlag beträgt 3 %. Es ist der Verkäufer auf dem Zweitmarkt oder bei einer Abtretung, der den Preis senkt, nicht der Bauträger – beide haben einen Grund zur Eile. Der Rabatt wird von einem Algorithmus im Verhältnis zu vergleichbaren Immobilien berechnet, ohne manuelle Einschätzung durch einen Makler.

Sollte ich bei IFA Hotels & Resorts direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Bauträger die Provision des Maklers, nicht der Käufer, daher spart der direkte Gang zum Vertrieb nichts. Der Unterschied liegt woanders – der Vertrieb eines Bauträgers zeigt nur die eigenen Projekte und wird Ihnen nicht sagen, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass sich dieses Projekt später als angekündigt verzögert. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zzgl. MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei IFA Hotels & Resorts

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von IFA Hotels & Resorts sich derzeit in Betracht ziehen lassen und welche ich auslassen würde.