Kerzner International

Zuerst ein Hospitality-Unternehmen, kein Bauträger: ein börsennotierter Resortbetreiber, der ein verblassendes Hotel auf den Bahamas zu einer globalen Marke machte und denselben Standard dann auf die Palm Jumeirah brachte.

• Eine Serviced Residence einer globalen Resortmarke
• Ein bekannter Name für internationale Mieter
• Geduldiges Kapital ohne Zwang zum schnellen Ausstieg
• Nichts für reine Renditeinvestoren

Das Unternehmen in Kürze

Gründer

Sol Kerzner

Unternehmensstatus

an der New York Stock Exchange börsennotiert

Flaggschiffmarke

Atlantis – das erste Resort eröffnete Mitte der 1990er Jahre auf den Bahamas, inzwischen auch auf der Palm in Dubai

Zweite Marke

One&Only – eine Kette von Luxusresorts auf mehreren Kontinenten, darunter in Dubai

Residenzen in Dubai

The Royal Atlantis Resort & Residences auf dem Halbmond der Palm

Was für ein Bauträger das ist

Was es wirklich ist

Kerzner International ist nicht aus dem Wohnungsbau hervorgegangen und bis heute ein Hospitality-Unternehmen: ein börsennotierter Resortbetreiber, kein Bauträger, der beschloss, auch ein Hotel zu führen. Der Gründer begann mit dem Kauf eines kriselnden Hotels auf den Bahamas und machte daraus eine der bekanntesten Resortmarken der Welt – eine Geschichte, die das Unternehmen seither systematisch an neuen Standorten wiederholt hat.

Die Börsennotierung des Unternehmens in New York ist unter den in Dubai mit Branded Residences vertretenen Akteuren eine Seltenheit: Sie bedeutet offene Finanzberichterstattung und ein strengeres Maß an Unternehmensführung als bei den meisten privaten Bauträgern der Region. Für einen Käufer ist das keine Qualitätsgarantie für eine bestimmte Residenz, wohl aber ein unabhängiger Weg, die Stabilität des Unternehmens selbst zu prüfen.

Zwei Marken, ein Standard

Das Unternehmen führt zwei Flaggschiffnamen – Mega-Resorts in dem auf den Bahamas erprobten und auf der Palm wiederholten Format sowie eine intimere Luxushotellinie, die auf mehreren Kontinenten zugleich vertreten ist, vom Nahen Osten bis zum Indischen Ozean und nach Afrika. Der Betrieb in so vielen verschiedenen Märkten bedeutet, dass seine Service- und Wartungsstandards weit über eine einzelne Stadt hinaus entwickelt und erprobt wurden.

Für eine Residenz in Dubai heißt das: Der Betreiber wendet auf das Gebäude denselben Betriebsstandard an wie auf seine Häuser auf anderen Kontinenten, statt eigens für den lokalen Markt einen Ansatz zu erfinden. Das ist unter Resortmarken ein seltener Vorteil, denn viele haben nur ein Flaggschiffobjekt und kaum einen bewährten Standard darüber hinaus.

Hospitality-DNA gegenüber Wohnungsbau-DNA

Ein Unternehmen, das seine gesamte Geschichte damit verbracht hat, Hotels zu betreiben statt Wohnungen zu verkaufen, geht an eine Residenz anders heran als ein typischer Wohnungsbauträger: Vorrang haben das Gästeerlebnis und die gemeinsame Infrastruktur, nicht die Effizienz des Grundrisses pro Quadratfuß. Das zeigt sich im Produkt selbst – großzügige Gemeinschaftsflächen und eine vollständige Resortinfrastruktur statt der üblichen Ausstattung eines Wohngebäudes.

Die Kehrseite derselben DNA: Das Unternehmen hat weniger Erfahrung damit, Immobilien an Privatinvestoren zu verkaufen, als damit, Hotelgäste zu betreuen. Der Kaufvertrag für eine Resort-Residenz ist oft komplexer als ein gewöhnlicher Immobilienkaufvertrag, und man sollte ihn für sich verstehen, statt anzunehmen, er funktioniere wie der Kauf einer gewöhnlichen Wohnung.

Was der Börsenstatus für einen Käufer bedeutet

Ein Unternehmen mit jahrelanger öffentlicher Finanzberichterstattung lässt sich leichter unabhängig prüfen als ein privater Bauträger, der keine Zahlen offenlegt: Ein Investor sieht Umsatz, Schuldenlast und die allgemeine finanzielle Lage, bevor er entscheidet, und muss sich nicht allein auf den Ruf der Marke verlassen. Das ist gerade bei einer Resort-Residenz wichtig, wo die langfristige Stabilität des Betreibers und nicht die des Bauträgers des Gebäudes den Wert des Objekts auf Jahre bestimmt.

Allerdings gilt der Börsenstatus nicht automatisch für die konkrete Gesellschaft in Dubai, die den Residenzvertrag unterzeichnet – die Vertragsstruktur kann eine lokale Projektgesellschaft einbeziehen, und das sollte man gesondert klären, statt die öffentliche Berichterstattung der Muttergruppe als automatische Garantie für den lokalen Vertrag zu behandeln.

Der Wiederverkaufsmarkt

Residenzen bei Resortmarken dieses Kalibers werden in einem engen, aber stabilen Segment gehandelt: Käufer gibt es wenige, doch sie suchen gezielt die Verbindung aus Status, Service und seltener Adresse, nicht bloß Quadratmeter. Die Vermarktungsdauer beim Verkauf ist tendenziell länger als im Massensegment, aber der Kreis der Interessenten ist international und nicht an einen Markt gebunden.

Die Liquidität eines solchen Objekts hängt stark vom Ruf des Betreibers zum Zeitpunkt des Verkaufs ab – ein Nachlassen des Services oder ein Wechsel der Betreibergesellschaft wirkt sich auf die Attraktivität für den nächsten Käufer unmittelbarer aus als bei gewöhnlichen Wohnimmobilien, wo ein Wechsel der Hausverwaltung fast unbemerkt bleibt.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei Residenzen der Resortmarken des Unternehmens beginne ich immer mit dem Managementvertrag – nicht mit der beworbenen Rendite, sondern mit den Bedingungen der Einnahmenteilung, der Laufzeit des Vertrags und seiner Verlängerung –, denn dieses Dokument und nicht die Einheit selbst bestimmt die tatsächliche Wirtschaftlichkeit des Eigentums.

Danach prüfe ich, welche Gesellschaft tatsächlich Bauträger und Vertragspartner im Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) ist – das börsennotierte Mutterunternehmen oder eine lokale Projektstruktur – und erkläre dem Kunden, dass die öffentliche Berichterstattung der Gruppe etwas über die Stabilität der Marke insgesamt aussagt, sich aber nicht automatisch auf einen konkreten lokalen Vertrag erstreckt.

Das ist ein Hospitality-Unternehmen mit öffentlicher Finanzberichterstattung und jahrzehntelanger Betriebsgeschichte – ein für diesen Markt seltenes Maß an Transparenz. Eine Resort-Residenz ist jedoch keine gewöhnliche Wohnung: Die Rendite ist hier im Verhältnis zum Preis niedrig, und der eigentliche Wert liegt in Service und Adressstatus, nicht in steigenden Mieten. Beurteilen Sie den Kauf nach dieser Logik und nicht nach den Maßstäben eines gewöhnlichen Wohngebäudes.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Kerzner International?

Aktuell enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Bauträgers mit Preis unter dem Markt, der größte Abschlag beträgt 4 %. Das ist keine Aktion von Kerzner International: Preise unter Markt kommen von Privatverkäufern beim Weiterverkauf oder bei einer Abtretung, die schnell aussteigen müssen. Die Höhe des Rabatts legt ein Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten fest; kein Makler trägt ihn von Hand ein.

Welche Projekte baut Kerzner International?

Der Katalog der Seite umfasst 1 Projekt von Kerzner International, jeweils mit einem Gebäudesteckbrief – Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung der Schlafzimmer. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Stadtteile mit den meisten seiner Objekte. Angebotene Objekte stehen, sofern vorhanden, direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Kerzner International direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Bauträger die Provision des Maklers, nicht der Käufer, der direkte Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – ein Verkaufsbüro des Bauträgers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Weiterverkauf und bei Abtretungen beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Kerzner International

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von Kerzner International jetzt in Betracht kommen und welche ich auslassen würde.