Union Properties

Einer der ältesten Developer Dubais, seit Anfang der 1990er Jahre an der lokalen Börse notiert – und für Käufer ist das seine nützlichste Eigenschaft: nicht weil ein börsennotiertes Unternehmen automatisch sicherer wäre als ein privates, sondern weil man es tatsächlich prüfen kann, statt ihm blind zu vertrauen.

• Fertiger Wohnraum in einem etablierten Viertel
• Investoren, die Geschäftsberichte lesen
• Käufer, die eine prüfbare Erfolgsbilanz schätzen
• Ein Masterplan mit funktionierender Infrastruktur

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

1987, als Union Property Private Limited

Börsennotierung

seit 1993 am Dubai Financial Market

Portfolio

die Masterpläne Motor City und Green Community sowie eigenständige Türme außerhalb davon

Was für ein Developer das ist

Wer sie sind

Union Properties ist einer der wenigen Developer Dubais, dessen Geschichte in Jahrzehnten und nicht in Jahren gemessen wird, und das Unternehmen ist die ganze Zeit über börsennotiert mit Offenlegungspflicht geblieben. Das ist eine seltene Kombination an einem Markt, auf dem die überwältigende Mehrheit der Akteure private Gesellschaften sind, die Investoren allein per Pressemitteilung und nach eigenem Zeitplan Bericht erstatten.

Genau diese lange öffentliche Geschichte macht das Unternehmen bequem prüfbar: Sie können die Finanzergebnisse über viele aufeinanderfolgende Jahre abrufen und einen Trend statt einer Momentaufnahme sehen – bei einem Developer zählt das mehr als jedes einzelne gute oder schlechte Quartal.

Was sie gebaut haben

Zwei Flaggschiff-Viertel – Motor City und Green Community – sind beide bekannt und beide seit Langem bewohnt. Motor City ist um eine Rennstrecke und einen Business Park herum gebaut, mit Wohnbebauung rundherum – eine Themenentwicklung, die zu einem vollwertigen Wohnviertel herangewachsen ist. Green Community ist älter und kompakter, ein niedrig bebautes Quartier und einer der ersten Versuche Dubais, eine eigenständige Vorstadt mit eigener interner Infrastruktur zu schaffen.

Beide Viertel sind gereift und werden auf dem Wiederverkaufsmarkt aktiv gehandelt, ihre Preise orientieren sich also an tatsächlich registrierten Transaktionen und nicht an einer Off-plan-Prognose. Für Käufer bringt das denselben Vorteil wie jeder reife Masterplan: Miet- und Wartungshistorie lassen sich abrufen und auswerten, statt sie aus einer Broschüre zu erraten.

Warum sich die Geschäftsberichte dieses Developers zu lesen lohnen

Sie müssen kein Analyst sein – eine Handvoll Zeilen enthält das Signal. Verschuldung im Verhältnis zu den Vermögenswerten und der Tilgungsplan zeigen, wie frei das Unternehmen ist, laufende Projekte aus eigenen Mitteln zu finanzieren, statt sich vollständig auf Ratenzahlungen der Käufer zu stützen. Der Cashflow über mehrere Perioden zählt mehr als ein schwaches Quartal: Der Trend sagt mehr als eine einzelne Abweichung.

Das Testat des Abschlussprüfers sollte man vollständig lesen: Ein Vorbehalt oder ein Absatz zur Unternehmensfortführung ist eine unmissverständliche Warnung von Fachleuten und darf nie übersprungen werden. Auch Geschäfte mit nahestehenden Parteien und Vermögensverkäufe sagen viel aus, doch ihre Bedeutung unterscheidet sich danach, ob sie strategisch motiviert sind oder aus Mangel an operativer Liquidität erfolgen – und diese Unterscheidung steht im Anhang und nicht in der Überschrift.

Was bei der Immobilie selbst zu prüfen ist

Die erste Frage ist, ob Sie Off-plan oder im Wiederverkauf kaufen: Bei einer fertigen Einheit spielt die finanzielle Gesundheit des Developers kaum eine Rolle, bei Off-plan sehr wohl. Das Escrow-Konto und die Oqood-Registrierung schützen das Geld des Käufers unabhängig von den Finanzen des Unternehmens, und dieser Schutz sollte anhand der Projektnummer geprüft werden, getrennt vom allgemeinen Eindruck vom Developer.

Bei fertigen Wohnungen in Motor City und Green Community sollten Sie die Service-Charge-Historie des konkreten Gebäudes und den Stand seiner Rücklage prüfen sowie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft auf größere anstehende Arbeiten. Mietpreise und Vergleichstransaktionen gibt es in beiden Vierteln reichlich – nutzen Sie sie, statt sich auf eine prognostizierte Rendite aus einer Marketingbroschüre zu verlassen.

Für wen das passt

Für Käufer fertigen Wohnraums in diesen beiden Vierteln, wo sich Preis und Miete anhand jahrelanger realer Daten statt anhand einer Prognose prüfen lassen. Für alle, die wirklich bereit sind, die Geschäftsberichte dieses Developers zu lesen, bevor sie Off-plan kaufen – eine seltene und wirklich wertvolle Gewohnheit, die sich hier mehr auszahlt als irgendwo sonst in diesem Leitfaden.

Es passt nicht zu jemandem, der die Börsennotierung selbst als Ersatz für diese Lektüre nimmt: Die Notierung öffnet die Tür zu Informationen, sie macht aus diesen Informationen aber keine fertige Schlussfolgerung. Die Schlussfolgerung muss man weiterhin selbst ziehen – oder mit einem Makler, der die Berichte tatsächlich öffnet.

Wie sich ein Masterplan dieses Alters verhält

Motor City wie Green Community folgten dem typischen Weg einer Themenentwicklung: Zuerst bringt das Thema – Motorsport, eine eigenständige Vorstadt – die ersten Bewohner und gibt dem Viertel ein wiedererkennbares Gesicht, dann übernimmt der normale Alltag. Nach einigen Jahren wohnen die meisten dort wegen Preis, Platz und Arbeitsweg und nicht wegen des Themas, und das Viertel sollte als Wohnadresse beurteilt werden und nicht anhand des Bildes aus der Verkaufsbroschüre.

Der praktische Vorteil dieses Alters sind dieselben Daten, die bei jedem gereiften Viertel zählen: reale Mietpreise über mehrere Jahre, eine reale Service-Charge-Historie für jedes Gebäude und Gebäude, die man bereits betreten kann, um zu sehen, wie sie gealtert sind – die ehrlichste Prognose für ein vergleichbares Gebäude in der Nähe und weit verlässlicher als jedes Rendering.

Die Börsennotierung ist ein Prüfwerkzeug und keine Garantie, und man muss sie aktiv nutzen, statt sie für sich genommen als Gütesiegel zu behandeln. Börsennotierte Developer durchlaufen schwierige Phasen genauso wie private – der Unterschied ist, dass man sie hier in den Berichten kommen sieht und nicht nur durch Marktgerüchte. Schauen Sie vor der Unterschrift auf drei oder vier aufeinanderfolgende Jahre statt auf ein Quartal – Verschuldung im Verhältnis zu den Vermögenswerten, Cashflow-Trends, Testat des Abschlussprüfers und Geschäfte mit nahestehenden Parteien – und lesen Sie den Anhang und nicht nur die Übersichtstabellen, denn dort steckt meist die Substanz.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Union Properties?

Derzeit führt die Datenbank 4 Objekte dieses Developers, die unter dem Marktpreis angeboten werden; der höchste Abschlag beträgt 11 %. Das ist keine Aktion von Union Properties: Preise unter dem Markt stammen von privaten Verkäufern beim Wiederverkauf oder bei der Abtretung, die schnell aussteigen müssen. Die Höhe des Rabatts legt ein Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten fest; kein Makler trägt sie von Hand ein.

Ist Union Properties ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 1987, als Union Property Private Limited. Geliefert: die Masterpläne Motor City und Green Community sowie eigenständige Türme außerhalb davon. Einen Developer prüft man am offenen Register des Land Department und nicht an einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers unter Aufsicht der RERA auf dieses Konto und wird gegen geprüfte Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Sollte ich bei Union Properties direkt oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf bezahlt Union Properties den Makler, nicht Sie, ein Anruf direkt im Verkaufsbüro spart also nichts. Unterschiedlich ist die Sichtweise – das Verkaufsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die übliche 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Union Properties

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie Budget und Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von Union Properties derzeit infrage kommen und welche ich überspringen würde.