Ein Casino in Dubai? The Island von Wasl mit Bellagio, MGM und Aria

Das Projekt The Island von Wasl, bereits im Bau, trägt nun die Marken MGM Grand, Bellagio und Aria, den Bau des Hotelkomplexes hat der chinesische Auftragnehmer CSCEC erhalten. Der Chef von MGM hat bestätigt, dass es läuft: 1 400 Luxuszimmer, zehn Hektar, zehn Villen und ein Theater mit 800 Plätzen.

Was ist bestätigt, und was nicht?

Bestätigt: Das Projekt existiert, es ist im Bau, CSCEC hat den Auftrag für den Hotelbau gewonnen, und MGM Resorts hat öffentlich erklärt, dass eine Insel mit den Marken MGM Grand, Bellagio und Aria gebaut wird.

Der Umfang, rund 1 400 Luxushotelzimmer auf zehn Hektar, zehn Villen und ein Theater mit 800 Sitzplätzen, ist belegt.

Nicht bestätigt: Glücksspiel. Dubai hat keine Casino-Lizenz erteilt, und alles am Markt, was von einer ausgeht, ist Schlussfolgerung. Die drei Marken gehören amerikanischen Betreibern integrierter Resorts, und diese Schlussfolgerung ist nicht unvernünftig, aber eine Schlussfolgerung ist keine Lizenz.

Die Unterscheidung ist wichtig, weil die gesamte Immobilienthese, die um dieses Projekt gebaut wird, von der unbestätigten Hälfte abhängt.

Was zeigt uns Ras Al Khaimah?

RAK war als Erstes und offen dran: eine Glücksspiellizenz, ein integriertes Wynn-Resort auf Al Marjan Island und dahinter eine Welle von Wohnprojekten unter Hotelmarken. Diese Abfolge aus Lizenz, Ankerresort und Wohnungsbau ist die Vorlage.

Folgt Dubai, tut es das in einen Markt mit weit mehr Tiefe: ein etabliertes Immobilienregister, eine reife Regelung für Kurzzeitvermietung, bestehende globale Besucherzahlen und eine Infrastruktur, die RAK nicht hat. Der Effekt wäre größer und schneller.

Er wäre auch stärker umkämpft. Jeder Bauträger in Dubai würde in diesen Markt starten, und genau das macht aus einem Sprung meist einen normalen Zyklus.

Was würde es für Immobilien bedeuten?

Der Mechanismus ist derselbe wie im Artikel über Al Marjan. Zuerst bewegt sich die Nachfrage im Gastgewerbe, dann folgen die Preise für Kurzzeitmieten, danach die Wohnungswerte, und die Wohnbevölkerung folgt zuletzt, wenn überhaupt. Jeder Schritt ist langsamer als der vorherige.

Profitieren würden Einheiten, die sich kurzzeitvermieten lassen und im Einzugsgebiet des Resorts liegen. In Dubai wären das die Viertel in bequemer Reichweite des Geländes und nicht die ganze Stadt.

Nicht nennenswert profitieren würden Villenviertel für Familien in zwanzig Kilometern Entfernung. Ein Casino-Resort ändert nichts an der Mietrechnung in Arabian Ranches.

Wie behandelt man das als Investor?

Als Option, nicht als These. Kaufen Sie Immobilien in Dubai aus Gründen, die heute zutreffen: Steuerlage, Freehold-Rahmen, Mieternachfrage, das konkrete Gebäude.

Folgt eine Lizenz und liegt Ihr Objekt zufällig günstig dafür, ist das ein Gewinn, den Sie nicht mitbezahlt haben.

Was ich nicht tun würde: heute einen Aufschlag für eine Wohnung zahlen, die mit der Nähe zu einem unbestätigten Casino beworben wird. Das heißt, ein Gerücht zu einem Preis zu kaufen, und Dubai hat eine lange Geschichte von Gerüchten, die ein Jahrzehnt länger brauchten, als das Marketing versprach.

Der Markt zeigt Ihnen, wann es echt ist: Die Lizenz wird öffentlich sein, und die Preise bewegen sich innerhalb von Tagen. Wer früh rät, hat keinen Informationsvorsprung.

Was hat wasl genau bestätigt?

Bestätigt: wasl, der staatsnahe Bauträger Dubais, realisiert einen großen Resort-Bezirk mit gemischter Nutzung, in dem MGM Resorts drei Hotelmarken betreibt. Das ist vertraglich fixiert, im Bau und öffentlich.

Nicht bestätigt für Dubai: Glücksspiel. Das erste lizenzierte integrierte Resort mit Glücksspiel der VAE liegt in Ras Al Khaimah, und eine Bundesaufsicht für kommerzielles Glücksspiel wurde eingerichtet. Ob für ein Objekt in Dubai eine Lizenz erteilt wird, ist eine eigene Frage, die öffentlich noch nicht beantwortet wurde.

Die Unterscheidung ist wichtig, weil ein Großteil des spekulativen Interesses an diesem Projekt auf einer Annahme beruht und nicht auf einer Ankündigung.

Wer auf Grundlage einer nicht angekündigten behördlichen Entscheidung investiert, geht eine ganz bestimmte Wette ein und sollte sie auch als solche erkennen.

Was machen integrierte Resorts mit Immobilienmärkten?

Der Fall Singapur ist am lehrreichsten. Zwei integrierte Resorts eröffneten 2010. Die Touristenzahlen stiegen deutlich, das Personal im Gastgewerbe wuchs, und die Immobilienwerte in den umliegenden Vierteln legten im folgenden Jahrzehnt spürbar zu.

Der Mechanismus ist Beschäftigung plus Tourismus plus Infrastruktur. Ein Resort dieser Größe beschäftigt Tausende, die Wohnraum in der Nähe brauchen, bringt Besucher, die kurzfristige Unterkünfte brauchen, und löst in der Regel Investitionen in Verkehr und öffentlichen Raum aus.

Las Vegas ist der weniger passende Vergleich: eine Stadt, die aus dem Nichts um das Glücksspiel herum gebaut wurde, und nicht Glücksspiel, das einer diversifizierten Wirtschaft hinzugefügt wird. Dubai ist dem Modell Singapurs viel näher.

Der Effekt ist zudem räumlich konzentriert: Immobilien in kurzer Entfernung profitieren erheblich, Immobilien in zwanzig Kilometern Entfernung kaum.

Wie positioniert man sich, wenn überhaupt?

Der direkte Weg ist eine Immobilie in der Nähe des Geländes, gekauft bevor der Effekt eingepreist ist. Das setzt voraus, dass der Effekt eintritt und dass Sie früh dran sind, was per Definition bedeutet, mit unvollständigen Informationen zu kaufen.

Der indirekte Weg ist kurzzeitvermietbarer Wohnraum im zentralen Dubai allgemein, mit der Überlegung, dass eine große neue Attraktion die gesamte Besucherwirtschaft hebt. Geringeres Risiko, geringere Konzentration, geringeres Potenzial.

Der disziplinierte Weg, den ich fast allen empfehlen würde, besteht darin, es als These zu ignorieren und eine Immobilie zu kaufen, die mit den heutigen Zahlen funktioniert, und jeden Resort-Effekt als Gewinn zu betrachten, den Sie nicht mitbezahlt haben.

Was ich vermeiden würde: heute einen Aufschlag für einen erwarteten Effekt zu zahlen, der von einer behördlichen Entscheidung abhängt, die niemand angekündigt hat.

Wer ist wasl?

wasl ist eine staatsnahe Immobiliengruppe Dubais und einer der größten Grundbesitzer des Emirats, mit einem Portfolio aus Wohn-, Gewerbe- und Hotelimmobilien in weiten Teilen der älteren Stadt.

Ein staatsnaher Bauträger, der ein Projekt dieses Profils realisiert, wird anders bewertet als ein privater: Die Fertigstellung ist sicherer, und die Abstimmung mit der übergeordneten Stadtplanung ist enger.

Es bedeutet auch, dass das Projekt wahrscheinlich in die Verkehrs- und Infrastrukturplanung eingebunden wird, statt auf ein Grundstück gesetzt und sich selbst überlassen zu werden, was bei privaten Megaprojekten nicht immer der Fall ist.

Für einen Käufer, der sich darum herum positioniert, senkt das das Ausführungsrisiko erheblich, an der regulatorischen Frage ändert es jedoch nichts.