Kasyno w Dubaju? The Island od Wasl z markami Bellagio, MGM i Aria

Projekt The Island od Wasl, już w budowie, nosi teraz marki MGM Grand, Bellagio i Aria, a budowę kompleksu hotelowego powierzono chińskiemu wykonawcy CSCEC. Dyrektor generalny MGM potwierdził, że prace trwają: 1 400 luksusowych pokoi, dziesięć hektarów, dziesięć willi i teatr na 800 miejsc.

Co jest potwierdzone, a co nie?

Potwierdzone: projekt istnieje, jest w budowie, CSCEC wygrał kontrakt na budowę hoteli, a MGM Resorts publicznie oświadczyło, że powstaje wyspa z markami MGM Grand, Bellagio i Aria.

Skala — około 1 400 luksusowych pokoi hotelowych na dziesięciu hektarach, dziesięć willi i teatr na 800 miejsc — jest oficjalnie podana.

Niepotwierdzone: hazard. Dubaj nie wydał licencji na kasyno, a wszystko, co na rynku zakłada jej istnienie, jest wnioskowaniem. Trzy związane z projektem marki to amerykańscy operatorzy zintegrowanych kurortów i takie wnioskowanie nie jest nierozsądne — ale wnioskowanie to nie licencja.

To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ cała teza dotycząca nieruchomości, którą ludzie budują wokół tego projektu, zależy od niepotwierdzonej połowy.

Czego uczy nas Ras Al Khaimah?

RAK ruszyło pierwsze i otwarcie: licencja hazardowa, kurort Wynn na wyspie Al Marjan i fala markowych projektów mieszkaniowych. Ta kolejność — licencja, kurort kotwiczący, część mieszkaniowa — to wzorzec.

Dubaj, jeśli pójdzie tą drogą, zrobi to na rynku o znacznie większej głębi: z ugruntowanym rejestrem nieruchomości, dojrzałym systemem najmu krótkoterminowego, istniejącą globalną liczbą odwiedzających i infrastrukturą, jakiej RAK nie ma. Efekt byłby większy i szybszy.

Byłby też bardziej obłożony konkurencją. Każdy deweloper w Dubaju wszedłby w ten temat, a to zwykle zamienia skokową zmianę w zwykły cykl.

Co to oznaczałoby dla nieruchomości?

Mechanizm jest ten sam, który opisano w artykule o Al Marjan. Najpierw rusza popyt hotelowy, potem idą za nim stawki najmu krótkoterminowego, następnie wartości mieszkań, a populacja mieszkańców na samym końcu, jeśli w ogóle. Każdy kolejny krok jest wolniejszy od poprzedniego.

Skorzystać mogą lokale nadające się do najmu krótkoterminowego, położone w zasięgu odwiedzających kurort. W Dubaju oznaczałoby to dzielnice w łatwym zasięgu od tego miejsca, a nie całe miasto.

Nie skorzystają w istotny sposób rodzinne osiedla willowe oddalone o dwadzieścia kilometrów. Kurort z kasynem nie zmienia ekonomii najmu w Arabian Ranches.

Jak potraktować to jako inwestor?

Jako opcję, a nie tezę inwestycyjną. Nieruchomości w Dubaju kupuje się z powodów, które są prawdziwe dziś — system podatkowy, ramy własności freehold, popyt najemców, konkretny budynek.

Jeśli licencja się pojawi, a Państwa aktywo będzie dobrze położone, to zysk, za który nie zapłacono.

Nie zapłaciłbym natomiast dziś premii za lokal reklamowany bliskością niepotwierdzonego kasyna. To kupowanie plotki po cenie, a Dubaj ma długą historię plotek, które potrzebowały dekady dłużej, niż sugerował marketing.

Rynek da znać, kiedy to będzie prawdziwe: licencja będzie publiczna, a ceny ruszą w ciągu kilku dni. Zgadywanie z wyprzedzeniem nie daje przewagi informacyjnej.

Co dokładnie potwierdziło wasl?

Potwierdzone: wasl, deweloper powiązany z rządem Dubaju, realizuje duży wielofunkcyjny kompleks wypoczynkowy, w którym MGM Resorts będzie prowadzić trzy marki hotelowe. To jest objęte umową, w budowie i publiczne.

Niepotwierdzone dla Dubaju: hazard. Pierwszy w ZEA licencjonowany zintegrowany kurort z hazardem znajduje się w Ras Al Khaimah i powołano federalny organ regulacyjny ds. hazardu komercyjnego. Czy licencja zostanie wydana dla obiektu w Dubaju, to osobna kwestia, na którą publicznie nie udzielono odpowiedzi.

To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ spore spekulacyjne zainteresowanie tym projektem opiera się na założeniu, a nie na ogłoszeniu.

Inwestowanie na podstawie nieogłoszonej decyzji regulacyjnej to szczególny rodzaj zakładu i należy tak go traktować.

Co zintegrowane kurorty robią z rynkami nieruchomości?

Najbardziej pouczający jest przypadek Singapuru. W 2010 roku otwarto tam dwa zintegrowane kurorty; liczba turystów wyraźnie wzrosła, kadra branży hotelarskiej się powiększyła, a wartości nieruchomości w okolicznych dzielnicach w kolejnej dekadzie istotnie wzrosły.

Mechanizm to zatrudnienie, turystyka i infrastruktura. Kurort tej skali zatrudnia tysiące osób, które potrzebują mieszkań w pobliżu, przyciąga gości potrzebujących noclegów na krótki pobyt i zwykle uruchamia inwestycje w transport i przestrzeń publiczną.

Las Vegas to porównanie mniej adekwatne — miasto zbudowane od zera wokół hazardu, a nie hazard dodany do zdywersyfikowanej gospodarki. Dubaj jest znacznie bliższy modelowi singapurskiemu.

Efekt jest też skupiony geograficznie: nieruchomości w niewielkiej odległości zyskują wyraźnie, a te oddalone o dwadzieścia kilometrów ledwo wcale.

Jak się ustawić, jeśli w ogóle?

Droga bezpośrednia to nieruchomość w pobliżu obiektu, kupiona zanim efekt zostanie wliczony w cenę. Wymaga to, żeby efekt się zmaterializował i żeby być wcześnie, co z definicji oznacza kupowanie na podstawie niepełnych informacji.

Droga pośrednia to ogólnie lokale nadające się do najmu krótkoterminowego w centrum Dubaju, przy założeniu, że duża nowa atrakcja podnosi całą gospodarkę turystyczną. Mniejsze ryzyko, mniejsza koncentracja, mniejszy potencjał zysku.

Droga zdyscyplinowana — i tę poleciłbym prawie każdemu — to zignorować ją jako tezę i kupić nieruchomość, która sprawdza się przy dzisiejszych liczbach, traktując ewentualny efekt kurortu jako zysk, za który nie zapłacono.

Unikałbym płacenia dziś premii za spodziewany efekt, który zależy od decyzji regulacyjnej, której nikt nie ogłosił.

Kim jest wasl?

wasl to powiązana z rządem Dubaju grupa nieruchomościowa i jeden z największych właścicieli gruntów w emiracie, z portfelem obejmującym projekty mieszkaniowe, komercyjne i hotelarskie w dużej części starszego miasta.

Deweloper powiązany z rządem, realizujący projekt takiego formatu, podlega innej ocenie ryzyka niż prywatny: dostarczenie jest pewniejsze, a zgodność z szerszym planowaniem miasta silniejsza.

Oznacza to również, że projekt prawdopodobnie zostanie zintegrowany z planowaniem transportu i infrastruktury, a nie rzucony na działkę i pozostawiony samemu sobie, co nie zawsze dotyczy prywatnych megaprojektów.

Dla kupującego, który ustawia się wokół niego, to znacząco zmniejsza ryzyko wykonawcze — choć nie zmienia nic w kwestii regulacyjnej.