Un casino à Dubaï ? The Island de Wasl, avec Bellagio, MGM et Aria

Le projet The Island de Wasl, déjà en chantier, porte désormais les marques MGM Grand, Bellagio et Aria, et le constructeur chinois CSCEC a remporté la construction du complexe hôtelier. Le directeur général de MGM a confirmé qu'il avance : 1 400 chambres de luxe, dix hectares, dix villas et un théâtre de 800 places.

Qu'est-ce qui est confirmé, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?

Confirmé : le projet existe, il est en construction, CSCEC a remporté le marché de construction des hôtels, et MGM Resorts a déclaré publiquement qu'une île aux marques MGM Grand, Bellagio et Aria était en cours de construction.

L'ampleur, soit environ 1 400 chambres d'hôtel de luxe sur dix hectares, avec dix villas et un théâtre de 800 places, est officielle.

Non confirmé : les jeux d'argent. Dubaï n'a délivré aucune licence de casino, et tout ce qui, sur le marché, en suppose une relève de l'inférence. Les trois marques associées sont des exploitants américains de complexes intégrés, et l'inférence n'a rien de déraisonnable, mais une inférence n'est pas une licence.

La distinction compte, car toute la thèse immobilière que l'on bâtit autour de ce projet repose sur la moitié non confirmée.

Que nous apprend Ras Al Khaimah ?

RAK a agi la première et ouvertement : une licence de jeux, un complexe intégré Wynn sur Al Marjan Island, et derrière, une vague de lancements résidentiels de marque. Cette séquence (licence, complexe d'ancrage, résidentiel) fait modèle.

Si Dubaï suivait, ce serait sur un marché bien plus profond : un registre foncier établi, un régime de location courte durée mature, des flux de visiteurs mondiaux déjà en place et des infrastructures que RAK n'a pas. L'effet serait plus grand et plus rapide.

Il serait aussi plus disputé. Tous les promoteurs de Dubaï s'y lanceraient, ce qui transforme d'ordinaire un changement d'échelle en cycle normal.

Qu'est-ce que cela signifierait pour l'immobilier ?

Le mécanisme est celui décrit dans l'article sur Al Marjan. La demande hôtelière bouge d'abord, les tarifs de location courte durée suivent, puis les valeurs résidentielles, et la population résidente en dernier, si elle suit. Chaque étape est plus lente que la précédente.

Les biens bien placés pour en profiter sont ceux qui se prêtent à la location courte durée dans le rayon de fréquentation du complexe. À Dubaï, cela désignerait les quartiers facilement accessibles depuis le site plutôt que toute la ville.

Ce qui n'en profiterait pas de façon significative : les communautés de villas familiales situées à vingt kilomètres. Un complexe avec casino ne modifie pas l'économie locative d'Arabian Ranches.

Comment l'aborder en tant qu'investisseur ?

Comme une option, pas comme une thèse. Achetez à Dubaï pour les raisons qui sont vraies aujourd'hui : le régime fiscal, le cadre freehold, la demande locative, l'immeuble précis.

Si une licence suit et que votre actif s'y trouve bien placé, c'est un gain que vous n'avez pas payé.

Ce que je ne ferais pas, c'est payer aujourd'hui une prime pour un bien commercialisé sur la proximité d'un casino non confirmé. C'est acheter une rumeur au prix fort, et Dubaï a une longue histoire de rumeurs qui ont mis dix ans de plus que le marketing ne le laissait entendre.

Le marché vous dira quand ce sera réel : la licence sera publique et les prix bougeront en quelques jours. Il n'y a aucun avantage informationnel à deviner trop tôt.

Qu'est-ce que wasl a exactement confirmé ?

Confirmé : wasl, le promoteur lié au gouvernement de Dubaï, réalise un vaste quartier de loisirs à usage mixte dans lequel MGM Resorts exploite trois marques hôtelières. C'est contractualisé, en construction et public.

Non confirmé pour Dubaï : les jeux d'argent. Le premier complexe intégré avec jeux autorisé des Émirats se trouve à Ras Al Khaimah, et une autorité fédérale de régulation des jeux commerciaux a été créée. La délivrance d'une licence pour un établissement de Dubaï est une question distincte, qui n'a pas reçu de réponse publique.

La distinction compte, car une grande part de l'intérêt spéculatif pour ce projet repose sur une hypothèse plutôt que sur une annonce.

Investir sur la base d'une décision réglementaire non annoncée est un pari d'un genre précis, et il faut le reconnaître comme tel.

Que font les complexes intégrés aux marchés immobiliers ?

Le cas de Singapour est le plus instructif. Deux complexes intégrés ont ouvert en 2010 ; les arrivées de touristes ont nettement augmenté, l'emploi hôtelier s'est étoffé, et la valeur des biens des quartiers voisins a sensiblement progressé au cours de la décennie suivante.

Le mécanisme associe emploi, tourisme et infrastructures. Un complexe de cette taille emploie des milliers de personnes qui ont besoin de se loger à proximité, attire des visiteurs qui ont besoin d'hébergement de courte durée et déclenche généralement des investissements dans les transports et l'espace public.

Las Vegas est une comparaison moins pertinente : une ville construite à partir de rien autour du jeu, et non du jeu ajouté à une économie diversifiée. Dubaï est bien plus proche du modèle singapourien.

L'effet est aussi géographiquement concentré : les biens situés à courte distance en profitent nettement, ceux situés à vingt kilomètres à peine.

Comment se positionner, le cas échéant ?

La voie directe consiste à acheter près du site avant que l'effet ne soit intégré aux prix. Cela suppose que l'effet se matérialise et que vous soyez en avance, ce qui par définition veut dire acheter avec une information incomplète.

La voie indirecte consiste à acquérir un bien adapté à la location courte durée dans le centre de Dubaï en général, en raisonnant qu'une grande nouvelle attraction soulève toute l'économie des visiteurs. Risque plus faible, concentration plus faible, potentiel plus faible.

La voie rigoureuse, celle que je recommanderais à presque tout le monde, est de l'ignorer comme thèse et d'acheter un bien qui fonctionne avec les chiffres d'aujourd'hui, en traitant tout effet du complexe comme un gain que vous n'avez pas payé.

Ce que j'éviterais, c'est de payer aujourd'hui une prime pour un effet anticipé qui dépend d'une décision réglementaire que personne n'a annoncée.

Qui est wasl ?

wasl est un groupe immobilier lié au gouvernement de Dubaï et l'un des plus grands propriétaires fonciers de l'émirat, avec un portefeuille résidentiel, commercial et hôtelier réparti dans une grande partie de la vieille ville.

Un promoteur lié au gouvernement qui réalise un projet de ce profil relève d'une évaluation de risque différente de celle d'un acteur privé : la livraison est mieux assurée et l'alignement avec la planification urbaine d'ensemble est plus fort.

Cela signifie aussi que le projet sera probablement intégré à la planification des transports et des infrastructures, plutôt que posé sur un terrain et laissé à lui-même, ce qui n'est pas toujours le cas des méga-projets privés.

Pour un acheteur qui se positionne autour de lui, cela réduit considérablement le risque d'exécution, mais cela ne change rien à la question réglementaire.