Un casinò a Dubai? The Island di Wasl, con Bellagio, MGM e Aria

Il progetto The Island di Wasl, già in costruzione, porta ora i marchi MGM Grand, Bellagio e Aria, con l'impresa cinese CSCEC incaricata di realizzare il complesso alberghiero. L'amministratore delegato di MGM ha confermato che i lavori sono in corso: 1 400 camere di lusso, dieci ettari, dieci ville e un teatro da 800 posti.

Che cosa è confermato e che cosa no?

Confermato: il progetto esiste, è in costruzione, CSCEC si è aggiudicata il contratto per la costruzione degli hotel e MGM Resorts ha dichiarato pubblicamente che viene realizzata un'isola con i marchi MGM Grand, Bellagio e Aria.

La scala, circa 1 400 camere d'albergo di lusso su dieci ettari, con dieci ville e un teatro da 800 posti, è ufficiale.

Non confermato: il gioco d'azzardo. Dubai non ha rilasciato alcuna licenza per casinò, e tutto ciò che nel mercato la dà per scontata è un'inferenza. I tre marchi coinvolti sono operatori americani di resort integrati, e l'inferenza non è irragionevole, ma un'inferenza non è una licenza.

La distinzione conta perché l'intera tesi immobiliare costruita attorno a questo progetto dipende dalla metà non confermata.

Che cosa ci insegna Ras Al Khaimah?

RAK si è mossa per prima e apertamente: una licenza di gioco, un resort integrato Wynn su Al Marjan Island e un'ondata di lanci residenziali di marca a seguire. Questa sequenza (licenza, resort di richiamo, residenziale) è il modello.

Se Dubai lo seguisse, lo farebbe in un mercato con ben più profondità: un registro immobiliare consolidato, una disciplina matura degli affitti brevi, flussi globali di visitatori già esistenti e infrastrutture che RAK non ha. L'effetto sarebbe più ampio e più rapido.

Sarebbe anche più conteso. Ogni developer di Dubai lancerebbe progetti su quell'onda, ed è ciò che di solito trasforma un salto di scala in un ciclo normale.

Che cosa significherebbe per il mercato immobiliare?

Il meccanismo è lo stesso descritto nell'articolo su Al Marjan. Si muove prima la domanda alberghiera, seguono le tariffe degli affitti brevi, poi i valori residenziali e per ultima, se mai, la popolazione residente. Ogni passaggio è più lento del precedente.

Gli immobili posizionati per trarne vantaggio sono le unità adatte agli affitti brevi nel raggio di attrazione dei visitatori del resort. A Dubai significherebbe i quartieri facilmente raggiungibili dal sito, non l'intera città.

Non ne trarrebbero un vantaggio significativo le community di ville familiari a venti chilometri di distanza. Un resort con casinò non cambia l'economia degli affitti ad Arabian Ranches.

Come trattarlo da investitore?

Come un'opzione, non come una tesi. Si acquista un immobile a Dubai per le ragioni valide oggi: il regime fiscale, il quadro freehold, la domanda degli inquilini, l'edificio specifico.

Se arriva una licenza e il Suo immobile è ben posizionato, si tratta di un vantaggio che non ha pagato.

Ciò che non farei è pagare oggi un premio per un'unità venduta puntando sulla vicinanza a un casinò non confermato. Significa comprare una voce di corridoio a un prezzo, e Dubai ha una lunga storia di voci che hanno richiesto un decennio in più di quanto suggerisse il marketing.

Il mercato Le dirà quando sarà reale: la licenza sarà pubblica e i prezzi si muoveranno nel giro di pochi giorni. Indovinare in anticipo non dà alcun vantaggio informativo.

Che cosa ha confermato esattamente wasl?

Confermato: wasl, il developer legato al governo di Dubai, sta realizzando un grande distretto resort a uso misto con MGM Resorts che gestisce al suo interno tre marchi alberghieri. È contrattualizzato, in costruzione e pubblico.

Non confermato per Dubai: il gioco d'azzardo. Il primo resort integrato con licenza di gioco degli Emirati è a Ras Al Khaimah, ed è stata istituita un'autorità federale di regolamentazione del gioco commerciale. Se una licenza verrà rilasciata per una struttura di Dubai è una questione distinta, a cui non è stata data risposta pubblica.

La distinzione conta perché buona parte dell'interesse speculativo per questo progetto poggia su un'ipotesi e non su un annuncio.

Investire sulla base di una decisione regolatoria non annunciata è un tipo particolare di scommessa, e va riconosciuta come tale.

Che cosa fanno i resort integrati ai mercati immobiliari?

Il caso di Singapore è il più istruttivo. Due resort integrati hanno aperto nel 2010; gli arrivi turistici sono aumentati sensibilmente, la forza lavoro alberghiera è cresciuta e i valori immobiliari nei distretti circostanti sono saliti in modo rilevante nel decennio successivo.

Il meccanismo è occupazione più turismo più infrastrutture. Un resort di questa scala impiega migliaia di persone che hanno bisogno di alloggio vicino, porta visitatori che cercano sistemazioni a breve termine e di solito innesca investimenti in trasporti e spazi pubblici.

Las Vegas è il confronto meno applicabile: una città costruita dal nulla attorno al gioco, non il gioco aggiunto a un'economia diversificata. Dubai è molto più vicina al modello di Singapore.

L'effetto è inoltre geograficamente concentrato: gli immobili a breve distanza ne traggono un beneficio sostanziale, quelli a venti chilometri quasi nessuno.

Come posizionarsi, se lo si fa?

La via diretta è acquistare immobili vicini al sito prima che l'effetto sia incorporato nei prezzi. Richiede che l'effetto si materializzi e che si arrivi per primi, il che per definizione significa comprare con informazioni incomplete.

La via indiretta sono gli immobili adatti agli affitti brevi nel centro di Dubai in generale, ragionando che una grande nuova attrazione sollevi l'intera economia dei visitatori. Rischio minore, minore concentrazione, minore potenziale.

La via disciplinata, e quella che consiglierei a quasi tutti, è ignorarlo come tesi e acquistare un immobile che funziona sui numeri di oggi, considerando qualsiasi effetto resort come un vantaggio non pagato.

Ciò che eviterei è pagare oggi un premio per un effetto atteso che dipende da una decisione regolatoria che nessuno ha annunciato.

Chi è wasl?

wasl è un gruppo immobiliare legato al governo di Dubai e uno dei maggiori proprietari terrieri dell'emirato, con un portafoglio residenziale, commerciale e alberghiero che copre gran parte della città più antica.

Un developer legato al governo che realizza un progetto di questo profilo comporta una valutazione del rischio diversa da quella di un privato: la consegna è più garantita e l'allineamento con la pianificazione urbana più ampia è più forte.

Significa anche che il progetto sarà probabilmente integrato nella pianificazione di trasporti e infrastrutture, e non calato su un sito e lasciato a cavarsela da solo, come non sempre accade con i mega-progetti privati.

Per chi si posiziona attorno a esso, questo riduce notevolmente il rischio di esecuzione, anche se non incide in alcun modo sulla questione regolatoria.