Immobilienkauf in der Schweiz: Lex Koller, kantonale Kontingente und das Vermietungsverbot
Die Schweiz ist der einzige Markt auf dieser Liste, in dem der Erwerb durch Ausländer durch ein direktes Bundesverbot mit Ausnahmen eingeschränkt ist. Alles Weitere – Kanton, Gebäude, Aussicht – beginnt erst, wenn geklärt ist, ob Sie überhaupt unter das Bewilligungsregime fallen.
Wer braucht keine Bewilligung?
Schweizer Staatsangehörige kaufen frei. Das gilt auch für Bürger von EU- und EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Aufenthaltsbewilligung sowie für Inhaber einer Niederlassungsbewilligung der Kategorie C, unabhängig von der Staatsangehörigkeit.
Alle anderen – also Käufer aus einem Drittstaat ohne Wohnsitz in der Schweiz – fallen vollständig unter das Bewilligungsregime. Das betrifft die meisten, die uns zur Schweiz fragen.
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Die Trennlinie ist grundlegend, und sie verläuft nach Status, nicht nach Geld. Keine Summe bringt Sie auf die andere Seite.
Wie funktioniert das Bewilligungsregime?
Die Bewilligung erteilt der Kanton, und nicht jeder Kanton: Ferienimmobilien dürfen nur in Kantonen und Gemeinden erworben werden, die offiziell als Tourismusgebiete ausgewiesen sind. In den Wirtschaftszentren – Zürich, Genf – wird einem Nichtansässigen keine Ferienwohnung verkauft.
Das nationale Jahreskontingent ist gedeckelt und wird auf die Kantone verteilt; ist es ausgeschöpft, heisst es bis zum nächsten Jahr warten. Das Gesetz begrenzt sowohl die Wohnfläche als auch die Grundstücksfläche und kennt die Regel „eine Immobilie pro Haushalt“ – ein zweiter Kauf auf den Namen von Ehepartner oder Kind funktioniert nicht, denn massgeblich ist der Haushalt.
Die Kantone verlangen in der Regel eine Mindesthaltedauer, innerhalb derer die Immobilie ohne wichtigen Grund nicht weiterverkauft werden darf.
Darf man die Immobilie vermieten?
Ein Nichtansässiger erwirbt die Immobilie für den eigenen Ferienaufenthalt. Eine saisonale Vermietung während der Abwesenheit ist erlaubt; sie zu einer ertragbringenden Anlage zu machen, ist es nicht.
Damit entfällt das Vermietungsmodell vollständig, und deshalb ist die Schweiz bei der Rendite mit dem Rest dieser Liste nicht vergleichbar: Eine Rendite gibt es nicht.
Eine weitere Beschränkung begrenzt den Anteil von Zweitwohnungen in einer Gemeinde: Liegt der Anteil bereits über der gesetzlichen Schwelle, ist der Neubau von Zweitwohnungen verboten. In den beliebten Alpentälern wurde diese Schwelle schon vor langer Zeit überschritten.
Beide Beschränkungen verstärken sich gegenseitig. Das Angebot wächst kaum, der Bestand hält seinen Wert, und die Auswahl für einen Käufer ist sehr schmal.
Was ist die einzige Ausnahme?
Andermatt im Kanton Uri ist ein ehemaliges Garnisonsdorf, das Einwohner verlor und für dessen umfassende Neuentwicklung der Staat ein Sonderregime gewährte: Wohnungen innerhalb des Projekts werden an Nichtansässige ohne kantonales Kontingent und ohne die übliche Bewilligung verkauft.
Die Ausnahme gilt für das Projekt, nicht für die Region – das nächste Dorf lebt nach den normalen Regeln. Und sie betrifft den Erwerb; die Nutzungsbedingungen unterliegen weiterhin dem Schweizer Recht und den eigenen Regeln des Masterplans.
Es ist eine bewusste politische Entscheidung für ein konkretes Entwicklungsziel, keine Gesetzeslücke.
Was hängt hier nicht zusammen?
Eigentum, Aufenthaltsrecht und Ausbildung sind in der Schweiz schärfer getrennt als irgendwo sonst. Ein Immobilienkauf verschafft keine Aufenthaltsbewilligung. Ein Kind im Internat hat einen Status; die Eltern erwerben dadurch keinen.
Und ein Status verleiht kein Recht, in einem beliebigen Kanton frei zu kaufen.
Jedes davon muss separat und rechtzeitig geplant werden. Der häufigste Fehler ist die Annahme, das eine folge aus dem anderen, wie es in den VAE, in Griechenland oder Portugal der Fall ist.
Auch die Hypothekenvergabe folgt einer eigenen Logik: Die Zusage hängt weit mehr vom Einkommen ab als vom Wert der Sicherheit, und die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz weit über dem tatsächlichen geprüft. Niedrige Schweizer Zinsen machen Kredit für einen Nichtansässigen nicht leicht.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Ein Käufer aus einem Drittstaat ohne Wohnsitz in der Schweiz fällt unter das Bewilligungsregime: Bewilligung eines als Tourismusgebiet ausgewiesenen Kantons, innerhalb eines nationalen Jahreskontingents, mit Grenzen für Wohn- und Grundstücksfläche und der Regel „eine Immobilie pro Haushalt“.
Darf man eine Schweizer Immobilie vermieten?
Ein Nichtansässiger erwirbt sie für den eigenen Ferienaufenthalt. Saisonale Vermietung während der Abwesenheit ist erlaubt; sie zu einer ertragbringenden Anlage zu machen, nicht. Das Vermietungsmodell steht einem Nichtansässigen in diesem Markt nicht offen.
Verschafft der Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in der Schweiz?
Nein. Eigentum, Aufenthaltsrecht und Ausbildung sind getrennt: Ein Kauf verleiht keinen Status, ein Kind in der Schule verleiht den Eltern keinen Status, und ein Status erlaubt keinen freien Kauf in einem beliebigen Kanton.
Wo kann ein Ausländer ohne Kontingent kaufen?
Die bekannte Ausnahme ist das Resort Andermatt im Kanton Uri, dem für seine umfassende Neuentwicklung ein Sonderregime gewährt wurde. Die Ausnahme gilt für das Projekt, nicht für die Region.