Acquistare in Svizzera: Lex Koller, contingenti cantonali e divieto di locazione

La Svizzera è l'unico mercato di questo elenco in cui l'acquisto di uno straniero è limitato da un divieto federale diretto, con eccezioni. Tutto il resto — il cantone, l'edificio, la vista — conta solo dopo aver stabilito se si rientra o meno nel regime dei permessi.

Chi non ha bisogno di un permesso?

Gli svizzeri acquistano liberamente. Lo stesso vale per i cittadini degli Stati UE e EFTA residenti in Svizzera con un permesso di soggiorno valido e per i titolari di un permesso di domicilio di categoria C, a prescindere dalla nazionalità.

Tutti gli altri — cioè chi proviene da un Paese terzo e non vive in Svizzera — rientrano pienamente nel regime dei permessi. È il caso della maggior parte di chi ci chiede informazioni sulla Svizzera.

La distinzione è fondamentale e dipende dallo status, non dal denaro. Nessuna somma consente di passare dall'altra parte.

Come funziona il regime dei permessi?

Il permesso viene concesso dal cantone, e non da ogni cantone: una casa di vacanza può essere acquistata solo nei cantoni e nei comuni ufficialmente designati come zone turistiche. Nei centri economici, Zurigo e Ginevra, a un non residente non si vende un alloggio per le vacanze.

Il contingente nazionale annuo è limitato e ripartito tra i cantoni; una volta esaurito, bisogna attendere l'anno successivo. La legge limita sia la superficie abitabile sia quella del terreno e applica la regola di un solo immobile per nucleo familiare: acquistarne un secondo a nome del coniuge o di un figlio non funziona, perché conta il nucleo familiare.

In genere i cantoni impongono un periodo minimo di detenzione, durante il quale l'immobile non può essere rivenduto senza un motivo valido.

Si può affittare?

Il non residente acquista l'immobile per le proprie vacanze. La locazione stagionale durante la propria assenza è consentita; trasformarlo in un bene che produce reddito, no.

Questo esclude del tutto il modello dell'affitto ed è il motivo per cui la Svizzera non è paragonabile al resto dell'elenco quanto a rendimento: semplicemente non ne ha uno.

Una restrizione separata limita la quota di seconde case in un comune: dove la quota supera già la soglia di legge, la costruzione di nuove seconde case è vietata. Nelle valli alpine più frequentate quella soglia è stata superata da tempo.

Le due restrizioni si sommano. L'offerta cresce appena, il patrimonio esistente mantiene il proprio valore e la scelta a disposizione di chi compra è molto ristretta.

Qual è l'unica eccezione?

Andermatt, nel cantone di Uri, è un ex villaggio di guarnigione che stava perdendo abitanti e al quale lo Stato ha concesso un regime speciale per una riqualificazione complessiva: le abitazioni all'interno del progetto vengono vendute ai non residenti senza contingente cantonale e senza il consueto permesso.

L'eccezione riguarda il progetto, non la regione: il villaggio accanto vive secondo le regole ordinarie. E riguarda l'acquisto; le condizioni d'uso restano disciplinate dal diritto svizzero e dalle regole del piano generale del progetto.

È una scelta politica deliberata, presa per un obiettivo di sviluppo preciso, non una scappatoia.

Che cosa non è collegato?

Proprietà, diritto di vivere nel Paese e istruzione sono separati in Svizzera in modo più netto che altrove. Acquistare un immobile non dà un permesso di soggiorno. Un figlio in collegio ha uno status; i genitori non lo ottengono per questo.

E avere uno status non dà il diritto di acquistare liberamente in qualsiasi cantone.

Ognuno di questi aspetti va pianificato separatamente e in anticipo. L'errore più frequente è pensare che uno discenda dall'altro, come accade negli Emirati, in Grecia o in Portogallo.

Anche il credito segue una logica propria: l'approvazione dipende molto più dal reddito che dal valore della garanzia e la sostenibilità viene valutata con un tasso teorico ben superiore a quello reale. I tassi svizzeri bassi non rendono facile il credito per un non residente.