Acheter en Suisse : Lex Koller, quotas cantonaux et interdiction de louer

La Suisse est le seul marché de cette liste où l'achat d'un étranger est restreint par une interdiction fédérale directe, assortie d'exceptions. Tout le reste — le canton, l'immeuble, la vue — ne commence qu'une fois établi si vous relevez ou non du régime d'autorisation.

Qui n'a pas besoin d'autorisation ?

Les ressortissants suisses achètent librement. Il en va de même des citoyens de l'UE et de l'AELE résidant en Suisse avec un permis de séjour valable, ainsi que des titulaires d'un permis d'établissement de catégorie C, quelle que soit leur nationalité.

Tous les autres — c'est-à-dire un acheteur d'un pays tiers qui ne vit pas en Suisse — relèvent pleinement du régime d'autorisation. C'est le cas de la plupart des personnes qui nous interrogent sur la Suisse.

Cette frontière est fondamentale et suit le statut, non l'argent. Aucune somme ne vous fait passer de l'autre côté.

Comment fonctionne le régime d'autorisation ?

L'autorisation est délivrée par le canton, et pas par tous : une résidence secondaire ne peut être acquise que dans les cantons et communes officiellement désignés comme zones touristiques. Dans les centres d'affaires — Zurich, Genève — un non-résident ne se verra pas vendre de logement de vacances.

Un quota national annuel est plafonné et réparti entre les cantons ; s'il est épuisé, il faut attendre l'année suivante. La loi limite à la fois la surface habitable et la surface du terrain, et applique la règle d'un seul bien par ménage — acheter un second bien au nom d'un conjoint ou d'un enfant ne fonctionne pas, car c'est le ménage qui compte.

Les cantons imposent en général un délai minimal de détention, pendant lequel le bien ne peut être revendu sans motif valable.

Peut-on le louer ?

Un non-résident acquiert le bien pour ses propres vacances. La location saisonnière pendant votre absence est autorisée ; en faire un actif générateur de revenus ne l'est pas.

Cela supprime d'emblée le modèle locatif, et c'est pourquoi la Suisse n'est pas comparable au reste de cette liste en matière de rendement : elle n'en a pas.

Une autre restriction plafonne la part des résidences secondaires dans une commune : lorsque cette part dépasse déjà le seuil légal, toute nouvelle construction de résidences secondaires est interdite. Dans les vallées alpines prisées, ce seuil est dépassé depuis longtemps.

Les deux restrictions se cumulent. L'offre progresse à peine, le parc existant conserve sa valeur et le choix offert à l'acheteur est très étroit.

Quelle est l'unique exception ?

Andermatt, dans le canton d'Uri, est un ancien village de garnison qui perdait sa population et pour la reconversion complète duquel l'État a accordé un régime spécial : les logements du projet sont vendus à des non-résidents sans quota cantonal et sans l'autorisation habituelle.

L'exception vaut pour le projet, non pour la région — le village voisin vit selon les règles ordinaires. Et elle concerne l'acquisition ; les conditions d'usage restent régies par le droit suisse et par les règles propres au plan directeur.

C'est une décision politique délibérée, prise pour un objectif d'aménagement précis, et non une faille.

Qu'est-ce qui n'est pas lié ici ?

La propriété, le droit de vivre dans le pays et la scolarité sont dissociés plus nettement en Suisse que partout ailleurs. Acheter un bien ne confère pas de permis de séjour. Un enfant en internat détient un statut ; les parents n'en acquièrent pas pour autant.

Et détenir un statut ne donne pas le droit d'acheter librement dans n'importe quel canton.

Chacun de ces points doit être planifié séparément et à l'avance. L'erreur la plus fréquente consiste à croire que l'un découle de l'autre, comme aux Émirats, en Grèce ou au Portugal.

Le crédit immobilier suit lui aussi sa propre logique : l'accord dépend bien plus du revenu que de la valeur de la garantie, et la capacité d'emprunt est évaluée sur un taux théorique nettement supérieur au taux réel. Les taux suisses bas ne rendent pas le crédit facile pour un non-résident.