Zakup nieruchomości w Szwajcarii: Lex Koller, kontyngenty kantonalne i zakaz wynajmu

Szwajcaria to jedyny rynek z tej listy, na którym zakup przez cudzoziemca jest ograniczony bezpośrednim zakazem federalnym z wyjątkami. Wszystko inne — kanton, budynek, widok — zaczyna się dopiero wtedy, gdy ustalimy, czy w ogóle podlegają Państwo reżimowi zezwoleń.

Kto nie potrzebuje zezwolenia?

Obywatele Szwajcarii kupują swobodnie. Podobnie obywatele państw UE i EFTA mieszkający w Szwajcarii i posiadający ważne zezwolenie na pobyt oraz osoby z zezwoleniem na osiedlenie kategorii C, niezależnie od obywatelstwa.

Wszyscy pozostali — czyli nabywca z państwa trzeciego, niemieszkający w Szwajcarii — podlegają reżimowi zezwoleń w pełnym zakresie. Dotyczy to większości osób, które pytają nas o Szwajcarię.

Ten podział ma fundamentalne znaczenie i przebiega według statusu, a nie według zasobności portfela. Żadna kwota pieniędzy nie pozwala go przekroczyć.

Jak działa reżim zezwoleń?

Zezwolenia udziela kanton, i to nie każdy: nieruchomość wakacyjną można nabyć wyłącznie w kantonach i gminach oficjalnie uznanych za obszary turystyczne. W ośrodkach biznesowych — Zurychu i Genewie — osobie niemieszkającej w kraju nie sprzeda się lokalu wakacyjnego.

Roczny krajowy kontyngent jest ograniczony i dzielony między kantony; jego wyczerpanie oznacza oczekiwanie do następnego roku. Ustawa limituje zarówno powierzchnię użytkową, jak i powierzchnię działki oraz stosuje zasadę jednej nieruchomości na gospodarstwo domowe — zakup drugiej na małżonka lub dziecko nie przejdzie, bo liczy się gospodarstwo domowe.

Kantony zazwyczaj wprowadzają minimalny okres utrzymania nieruchomości, w którym nie można jej odsprzedać bez uzasadnionej przyczyny.

Czy można ją wynajmować?

Osoba niemieszkająca w kraju nabywa nieruchomość na własny użytek wakacyjny. Wynajem sezonowy w czasie nieobecności jest dozwolony; przekształcenie jej w aktywo przynoszące dochód — nie.

To całkowicie wyklucza model wynajmu i dlatego Szwajcarii nie da się porównywać z resztą tej listy pod względem rentowności: po prostu jej tu nie ma.

Odrębne ograniczenie dotyczy udziału drugich domów w gminie: tam, gdzie udział ten przekracza próg ustawowy, budowa nowych drugich domów jest zakazana. W popularnych dolinach alpejskich próg ten przekroczono dawno temu.

Oba ograniczenia się kumulują. Podaż prawie nie rośnie, istniejące zasoby utrzymują wartość, a wybór dostępny dla nabywcy jest bardzo wąski.

Jaki jest jedyny wyjątek?

Andermatt w kantonie Uri to dawna wioska garnizonowa, która traciła mieszkańców i której kompleksową odbudowę państwo objęło specjalnym reżimem: mieszkania w ramach projektu są sprzedawane osobom niemieszkającym w kraju bez kontyngentu kantonalnego i bez zwykłego zezwolenia.

Wyjątek jest przypisany do projektu, a nie do regionu — sąsiednia wioska żyje według zwykłych zasad. Dotyczy on także wyłącznie nabycia; warunki użytkowania nadal regulują prawo szwajcarskie i zasady planu zagospodarowania projektu.

To świadoma decyzja polityczna podjęta dla konkretnego celu inwestycyjnego, a nie luka w przepisach.

Co tu nie jest ze sobą powiązane?

Własność, prawo pobytu w kraju i edukacja są w Szwajcarii rozdzielone ostrzej niż gdziekolwiek indziej. Zakup nieruchomości nie daje zezwolenia na pobyt. Dziecko w szkole z internatem ma swój status; rodzice nie uzyskują go dzięki niemu.

Z kolei posiadanie statusu nie daje prawa swobodnego zakupu w żadnym kantonie.

Każdą z tych kwestii trzeba planować osobno i z wyprzedzeniem. Najczęstszy błąd to założenie, że jedno wynika z drugiego, jak w ZEA, Grecji czy Portugalii.

Kredyt hipoteczny też rządzi się własną logiką: decyzja zależy znacznie bardziej od dochodu niż od wartości zabezpieczenia, a zdolność kredytową ocenia się według umownej stopy znacznie wyższej niż rzeczywista. Niskie stopy w Szwajcarii nie czynią kredytu łatwym dla osoby niemieszkającej w kraju.