Wellness-Resorts: warum Dubai Hunderte Millionen in Gesundheit steckt

Dubai investiert in Wellness – Gesundheit, Erholung und bewusste Ruhe – in einem Umfang, der das höchste Wellness-Resort der Welt und Budgets in Höhe von Hunderten Millionen umfasst. Das ist eine strategische Wette, und sie schafft eine Immobilienkategorie, die es hier vor fünf Jahren noch nicht gab.

Warum wurde Wellness zu einem großen Geschäft?

Die globale Wellnesswirtschaft wird in Billionen gemessen und wächst schneller als der Tourismus insgesamt. Die Treiber sind strukturell und keine Mode: alternde wohlhabende Bevölkerungen in Industrieländern, eine Gesundheitskultur bei Jüngeren, Ausgaben, die von der Behandlung zur Vorsorge wandern, und eine breite Hinwendung zum langsameren Reisen.

Wellnessreisende bleiben außerdem länger und geben pro Tag mehr aus als herkömmliche Touristen, was das Segment für einen Betreiber und in der Folge für einen Eigentümer attraktiv macht.

Dubai bringt die Zutaten mit: ein Streckennetz der Fluggesellschaften, eine bestehende Luxushotellerie, im Winter ganzjährige Sonne und eine Regierung, die bereit ist, kategorieprägende Gebäude zu finanzieren.

Was ist das Produkt eigentlich?

Unter demselben Wort werden drei sich überlappende Dinge verkauft. Resorts und Hotels mit angeschlossenen medizinischen oder Erholungsprogrammen. Branded Residences, bei denen die Marke ein Wellnessbetreiber ist und kein Modehaus. Und gewöhnliche Wohnprojekte, die mit Wellnessmerkmalen vermarktet werden – Luftfilterung, Wasseraufbereitung, biophiles Design, zirkadiane Beleuchtung.

Das erste ist ein Hospitality-Geschäft. Das zweite ist eine Wohnung mit Servicevertrag. Das dritte ist eine normale Wohnung mit besserer Ausstattung und einem Marketingaufhänger.

Diese zu verwechseln ist der häufigste Fehler, den ich sehe. Sie haben unterschiedliche Wirtschaftlichkeit, unterschiedliche Käufer und ein völlig anderes Wiederverkaufsverhalten.

Wo wird das Geld verdient?

Meist im operativen Geschäft – und das kauft ein Privatkäufer nicht. Programmerlöse, Behandlungsmargen und Aufenthaltsdauer fließen dem Betreiber zu und nicht dem Eigentümer einer Einheit im Projekt.

Ein Eigentümer erhält in einem gut geführten Projekt eine höhere erzielbare Miete und eine stärkere Geschichte beim Wiederverkauf, dem eine Service Charge gegenübersteht, die den Betrieb eines Spas, einer Klinik und großer Gemeinschaftsflächen widerspiegelt.

Rechnen Sie in absoluten Dirham nach, bevor Sie den Pitch akzeptieren. Bei einem Wellnessprojekt ist die Service Charge keine Rundungsdifferenz, und sie fällt an, ob Sie die Einrichtungen nutzen oder nicht.

Was ist wirklich dauerhaft?

Die Bauausstattung. Luftqualität, Wasseraufbereitung, Schallschutz, Tageslicht und Materialien sind bleibende Eigenschaften eines Gebäudes und teuer nachzurüsten. Ein Projekt, das konsequent darauf gebaut wurde, behält diesen Vorteil jahrzehntelang.

Das ist der Teil, für den ich zahlen würde, denn er überlebt den Betreiber, die Marke und den Marketingzyklus.

Auch das Umgekehrte gilt: Ein Wellness-Label auf einem gewöhnlichen Gebäude ist ein Label, und Labels laufen ab.

Wie prüft man ein Wellness-Versprechen?

Fragen Sie, was vertraglich zugesagt ist. Welche Einrichtungen sind im Kaufvertrag festgeschrieben, wie lange ist der Betreiber gebunden, und was passiert mit Marke und Serviceniveau, wenn dieser Vertrag endet.

Verlangen Sie Messwerte statt Adjektive – Filtrationsstandards, Wasseraufbereitung, Schallschutzwerte. Projekte, die hier investiert haben, können Zahlen vorlegen; Projekte, die es nicht getan haben, bieten Fotos von Yoga.

Und sehen Sie sich ein bewohntes Projekt desselben Bauträgers nach zwei, drei Jahren an. Wellness-Gemeinschaftsflächen sind teuer im Unterhalt, und ob sie gepflegt werden, sieht man bei einem Rundgang.

Für wen eignet sich das?

Für Eigennutzer, die die Einrichtungen tatsächlich nutzen werden: Die Ausstattung verbessert den Alltag messbar, und der Aufpreis ist vertretbar, wenn Sie ihn auch verbrauchen.

Für Kurzzeitvermieter in Projekten mit echtem Betreiber und echtem Programm, wo das Wellnessangebot die Auslastung treibt und nicht die Broschüre schmückt.

Am wenigsten eignet es sich für Langzeitvermieter. Der Mietaufschlag ist real, aber gering, und die Service Charge nimmt einen spürbaren Teil davon zurück.

Wo passt Medizintourismus hinein?

Neben Resorts und Branded Residences steht eine leisere vierte Kategorie: Vorsorge- und Rehabilitationskliniken und die Nachfrage nach Wohnungen, die monatsweise statt nächteweise vermietet werden.

Ein Patient im Programm und die begleitende Familie brauchen für Wochen eine Unterkunft, also einen Mieter mittlerer Aufenthaltsdauer mit einem Grund, an genau einem Ort zu sein. Das ist ein belastbareres Vermietungsargument als ein Wellness-Label, weil die Nachfrage eine Adresse hat.

Der verwandte Trend ist gewöhnlicher Wohnraum, der um Gesundheit herum entworfen wird: Luft- und Wasserfilterung, zirkadiane Beleuchtung, Spa-Bereiche, Laufstrecken, Rauchverbot auf dem gesamten Gelände. Nichts davon braucht einen Betreiber, und nichts läuft ab, wenn ein Markenvertrag endet; es gehört damit in die Spalte Ausstattung und nicht in die des Marketings.

Welches Risiko erwähnt niemand?

Die Konzentration auf einen einzigen Betreiber. Verlässt die Wellnessmarke das Projekt, ist es ein Gebäude mit ungewöhnlich hoher Service Charge und ohne Geschichte, und der Wiederverkauf wird entsprechend neu bewertet.

Die Gegenmaßnahme: das Gebäude wegen seiner physischen Qualitäten zu einem Preis mögen, der auch ohne die Marke Sinn ergibt. Funktionieren die Zahlen nur mit dem Betreiber, ist der Betreiber die Investition, und Sie kontrollieren ihn nicht.

Dasselbe Kriterium würde ich an jede Branded Residence anlegen, und Wellness bildet keine Ausnahme.