Kurorty wellness: dlaczego Dubaj inwestuje setki milionów w zdrowie

Dubaj inwestuje w wellness, czyli zdrowie, regenerację i świadomy odpoczynek, na skalę obejmującą najwyższy na świecie kurort wellness i budżety rzędu setek milionów. To strategiczny zakład, który tworzy kategorię nieruchomości, jakiej pięć lat temu tu nie było.

Dlaczego wellness stało się dużym biznesem?

Globalna gospodarka wellness liczona jest w bilionach i rośnie szybciej niż turystyka jako całość. Czynniki są strukturalne, a nie modowe: starzejące się zamożne społeczeństwa krajów rozwiniętych, kultura zdrowia wśród młodszych, wydatki przesuwające się z leczenia na profilaktykę i szeroki zwrot ku wolniejszym podróżom.

Podróżni wellness zostają też dłużej i wydają więcej dziennie niż zwykli turyści, co czyni ten segment atrakcyjnym dla operatora, a w dalszej kolejności dla właściciela.

Dubaj ma składniki: sieć połączeń lotniczych, istniejącą bazę luksusowej hotelarskiej, całoroczne zimowe słońce i rząd gotów finansować budynki definiujące kategorię.

Czym właściwie jest ten produkt?

Pod jednym słowem sprzedaje się trzy zachodzące na siebie rzeczy. Kurorty i hotele z dołączonymi programami medycznymi lub regeneracyjnymi. Rezydencje z marką, gdzie marką jest operator wellness, a nie dom mody. I zwykłe projekty mieszkaniowe reklamowane cechami wellness: filtracją powietrza, uzdatnianiem wody, projektowaniem biofilnym, oświetleniem circadian.

Pierwsze to biznes hotelarski. Drugie to rezydencja z umową serwisową. Trzecie to zwykłe mieszkanie z lepszą specyfikacją i kątem marketingowym.

Mylenie ich to najczęstszy błąd, jaki widzę. Mają inną ekonomię, innych kupujących i zupełnie inne zachowanie przy odsprzedaży.

Gdzie zarabia się pieniądze?

Głównie w działalności operacyjnej, której prywatny kupujący nie nabywa. Przychody z programów, marże na zabiegach i długość pobytu trafiają do operatora, a nie do właściciela lokalu w projekcie.

Właściciel dostaje wyższy osiągalny czynsz w dobrze prowadzonym projekcie i mocniejszą opowieść przy odsprzedaży, co równoważy service charge odzwierciedlający utrzymanie spa, kliniki i rozległych części wspólnych.

Przed przyjęciem oferty proszę policzyć w bezwzględnych dirhamach. W projekcie wellness service charge to nie błąd zaokrąglenia i jest naliczany niezależnie od tego, czy korzysta Pan z obiektów.

Co jest naprawdę trwałe?

Specyfikacja budynku. Jakość powietrza, uzdatnianie wody, izolacja akustyczna, światło dzienne i materiały to trwałe cechy budynku, a ich późniejsza instalacja jest droga. Projekt zbudowany właściwie wokół nich zachowuje tę przewagę przez dekady.

To jest ta część, za którą bym zapłacił, bo przeżywa operatora, markę i cykl marketingowy.

Odwrotność też jest prawdą: etykieta wellness przyklejona do zwykłego budynku to tylko etykieta, a etykiety tracą ważność.

Jak sprawdzić deklarację wellness?

Proszę zapytać, co jest zapisane w umowie. Jakie obiekty są zagwarantowane w umowie sprzedaży, na jak długo zaangażowany jest operator i co stanie się z marką oraz poziomem usług, jeśli ta umowa wygaśnie.

Proszę prosić o pomiary zamiast przymiotników: normy filtracji, uzdatnianie wody, parametry akustyczne. Projekty, które w to zainwestowały, podadzą liczby; te, które nie, pokażą zdjęcia jogi.

I proszę obejrzeć zamieszkały projekt tego samego dewelopera po dwóch-trzech latach. Wspólne strefy wellness są drogie w utrzymaniu, a to, czy są utrzymywane, widać podczas spaceru po obiekcie.

Dla kogo to jest?

Dla właścicieli-mieszkańców, którzy rzeczywiście będą korzystać z obiektów: specyfikacja mierzalnie poprawia codzienne życie, a dopłata jest uzasadniona, jeśli się z niej korzysta.

Dla inwestorów w najem krótkoterminowy w projektach z prawdziwym operatorem i prawdziwym programem, gdzie oferta wellness napędza obłożenie, a nie ozdabia folder.

Najmniej pasuje do inwestorów w najem długoterminowy. Premia czynszowa jest realna, ale skromna, a service charge odbiera jej znaczną część.

Gdzie mieści się turystyka medyczna?

Obok kurortów i rezydencji z marką jest cichsza czwarta kategoria: kliniki profilaktyczne i rehabilitacyjne oraz popyt, jaki tworzą na apartamenty wynajmowane miesięcznie, a nie na noce.

Pacjent na programie i towarzysząca mu rodzina potrzebują miejsca na kilka tygodni, czyli najemcy średnioterminowego z powodem, by być w jednym konkretnym miejscu. To bardziej obronna teza najmu niż etykieta wellness, bo popyt ma przypisany adres.

Pokrewny trend to zwykłe budownictwo mieszkaniowe projektowane wokół zdrowia: filtracja powietrza i wody, oświetlenie circadian, strefy spa, trasy biegowe, zakaz palenia na całym terenie. Nic z tego nie potrzebuje operatora i nic nie wygasa wraz z umową o markę, co umieszcza to w kolumnie specyfikacji, a nie marketingu.

Jakie ryzyko pomija się milczeniem?

Koncentracja na jednym operatorze. Jeśli marka wellness odejdzie, projekt staje się budynkiem z nietypowo wysokim service charge i bez opowieści, a odsprzedaż odpowiednio się przecenia.

Zabezpieczeniem jest polubienie budynku za jego cechy fizyczne, w cenie, która ma sens bez marki. Jeśli liczby działają tylko przy obecnym operatorze, to operator jest inwestycją, a nie Pan go kontroluje.

To ten sam test, który stosuję do każdej rezydencji z marką, i wellness nie jest od niego wyjątkiem.