Damac Hills 2

Anciennement Akoya Oxygen : une très grande communauté très abordable, loin du centre, avec des équipements qui surprennent.

• les rendements de villas les plus élevés
• le prix d'entrée le plus bas pour une maison
• télétravailleurs

À quoi ressemble réellement ce quartier

Ce que c'est et où cela se trouve

Damac Hills 2, lancée à l'origine sous le nom d'Akoya Oxygen, est une grande communauté de villas et de maisons de ville bien au-delà de Damac Hills proprement dite, en direction d'Al Ain Road, à la lisière intérieure extrême de la ville bâtie.

C'est l'une des communautés de villas neuves les plus abordables de Dubaï, et de loin ; le prix reflète un facteur dominant unique : la distance.

La communauté est pour l'essentiel livrée et habitée, avec une importante population résidente, des commerces de proximité et un programme d'équipements exceptionnellement étendu comprenant des plans d'eau, des installations sportives et des espaces paysagers.

La distance, dite franchement

Environ quarante à cinquante minutes jusqu'à Downtown en circulation normale, et nettement plus aux heures de pointe. La Marina et les quartiers côtiers sont encore plus loin.

Tel est tout l'arbitrage. Vous achetez une maison avec jardin à un prix qui n'achèterait pas un deux-pièces dans un quartier central, en échange d'un trajet que la plupart des gens trouvent pénible à long terme.

Le vivier de locataires en découle : des ménages pour lesquels le coût est déterminant, des personnes qui travaillent à domicile et des personnes employées dans les parties sud et intérieures de l'émirat.

Ce que vous obtenez réellement

Des maisons de ville et des villas avec jardins privés, des piscines communautaires et une offre d'équipements réellement généreuse pour cette gamme de prix — Damac a investi massivement dans les installations partagées pour se différencier.

La qualité de construction est d'entrée de gamme. C'est l'extrémité la plus orientée prix de la gamme Damac, et les finitions s'en ressentent. Visitez une unité livrée avant de vous engager.

Des commerces et des écoles existent dans la communauté mais restent limités ; pour un grand magasin ou un choix d'écoles plus large, les résidents prennent la voiture.

Le calcul d'investissement

Les rendements bruts figurent ici parmi les plus élevés du marché des villas de Dubaï, parce que les loyers ont mieux tenu que ne le laisseraient penser les faibles prix d'achat. Pour un investisseur purement axé sur le flux de trésorerie, c'est l'argument.

La plus-value est le point faible. Il n'y a pas de contrainte foncière à cette distance de la ville, l'offre réagit immédiatement à toute hausse de prix, et la communauté elle-même est très vaste.

La liquidité est modérée. Le vivier d'acheteurs se compose d'autres investisseurs axés sur le rendement et de propriétaires occupants sensibles au prix, qui négocient tous âprement.

Ce qu'il faut vérifier

Le trajet, à l'heure où vous ou votre locataire le feriez réellement. Faites-le une fois avant d'acheter ; c'est le fait le plus déterminant de cette communauté.

La sous-communauté concernée et son état d'achèvement, car le plan directeur est très vaste et certaines parties sont plus avancées que d'autres.

Les charges de copropriété rapportées au loyer. Dans une communauté à loyers bas, des charges qui seraient banales ailleurs absorbent une grande part du revenu brut.

L'état des équipements partagés, qui exigent un financement d'entretien continu et sont l'endroit où les grandes communautés abordables déçoivent le plus souvent.

À qui s'adresse ce quartier

À un investisseur axé sur le rendement, avec un horizon long, qui veut un actif de type maison au prix d'un appartement et n'attend pas de plus-value.

À une famille au budget contraint qui préfère un jardin à un trajet court, et qui travaille à distance ou à proximité.

Il convient mal à quiconque se rend dans les quartiers d'affaires centraux ou côtiers, à quiconque attend une plus-value, et à quiconque n'a pas parcouru le trajet.

Les équipements, vraiment inhabituels

Damac a investi massivement dans les installations partagées pour se différencier de tout le reste à ce prix, et le résultat est une liste qui paraîtrait ambitieuse dans une communauté trois fois plus chère : lagons et plans d'eau, terrains de sport, lac de pêche, cinéma, salles de sport, piscines à vagues et vastes espaces paysagers.

Pour une famille au budget contraint, c'est un véritable argument de qualité de vie. Les enfants ont un endroit où aller, et la communauté fonctionne comme un lieu de vie plutôt que comme des rangées de maisons.

La question est l'entretien. Des équipements de cette échelle entraînent un coût d'exploitation permanent, financé entièrement par les charges de copropriété d'un très grand nombre d'unités de valeur relativement faible.

Demandez quelle proportion des équipements fonctionne réellement aujourd'hui, et demandez à l'association des propriétaires où en est la situation des réserves. Dans les grandes communautés abordables, c'est là que l'histoire tient ou s'effondre.

Qui vit ici

Des ménages pour lesquels un jardin compte plus qu'un trajet : télétravailleurs, personnes employées dans les parties sud et est de l'émirat, familles où un seul des deux revenus conduit, et une population importante qui ne peut tout simplement acheter une maison nulle part plus près.

C'est un segment large et durable dans une ville où le coût du logement a augmenté plus vite que les salaires, et c'est pourquoi l'occupation s'y est maintenue malgré la distance.

Il est aussi entièrement guidé par le prix. Ces locataires comparent Damac Hills 2 à Villanova, Town Square et The Valley sur le loyer par chambre, et ils déménagent pour une petite économie.

Ce qui signifie que la présentation et la discipline tarifaire déterminent vos périodes de vacance bien plus que la communauté elle-même.

Faire tenir les chiffres

Cette communauté produit certains des rendements bruts les plus élevés du marché des villas de Dubaï, et l'analyse se joue réellement dans l'écart entre le brut et le net.

Soustrayez les charges de copropriété, une provision réaliste de vacance pour un locataire sensible au prix, le coût d'une relocation et une provision d'entretien pour une maison aux finitions économiques. Ce qui reste est généralement encore bon — mais ce n'est pas le chiffre affiché.

Ne comptez pas sur la plus-value. Il n'y a pas de contrainte foncière à cette distance et Damac continue de lancer des phases ; le rendement, c'est donc le loyer.

Et parcourez le trajet une fois, à l'heure où votre locataire le ferait. Tout dans cette communauté découle de ce seul chiffre.

Parcourez le trajet jusqu'à l'endroit où vous ou votre locataire travailleriez réellement, à l'heure où vous le feriez. La distance est tout l'arbitrage ici, et c'est le seul fait qui détermine si cette communauté vous convient.

En savoir plus sur Damac Hills 2

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n'a pas filmés.

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  Une maison avec jardin au prix d'un petit appartement, à quarante à cinquante minutes de Downtown. L'arbitrage tient tout entier au trajet, et l'analyse qui compte se fait entre le brut et le net.

Questions fréquentes

Damac Hills 2 est-elle un bon investissement ?

Elle produit certains des rendements bruts les plus élevés du marché des villas de Dubaï, aux prix d'entrée les plus bas. La plus-value est faible car il n'y a pas de contrainte foncière à cette distance, et le vivier de locataires est limité par un trajet de quarante à cinquante minutes jusqu'au centre.

Comment s'appelait Damac Hills 2 auparavant ?

Akoya Oxygen. Elle a été rebaptisée Damac Hills 2, bien qu'elle se situe nettement plus loin que Damac Hills proprement dite et qu'elle constitue une communauté distincte, avec un autre niveau de prix.

Vous vous intéressez précisément à Damac Hills 2 ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quelle unité il s'agit. Avant que vous ne fassiez une offre, je vous apporterai l'historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réels d'unités comparables.