Damac Hills 2

Früher Akoya Oxygen: eine sehr große, sehr erschwingliche Community weit draußen, mit einem Angebot, das viele überrascht.

• höchste Villenrenditen
• niedrigster Einstiegspreis für ein Haus
• Menschen im Homeoffice

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was es ist und wo es liegt

Damac Hills 2, ursprünglich als Akoya Oxygen lanciert, ist eine große Community aus Villen und Reihenhäusern, weit hinter Damac Hills selbst, in Richtung Al Ain Road am äußersten Landrand der bebauten Stadt.

Sie ist mit erheblichem Abstand eine der erschwinglichsten neu gebauten Villen-Communities in Dubai, und der Preis spiegelt einen einzigen dominierenden Faktor wider: die Entfernung.

Die Community ist weitgehend fertiggestellt und bewohnt, mit einer großen Bewohnerschaft, Einzelhandel in der Community und einem ungewöhnlich umfangreichen Freizeitprogramm mit Wasserflächen, Sportanlagen und gestalteten Grünzonen.

Die Entfernung, offen gesagt

Rund vierzig bis fünfzig Minuten bis Downtown bei normalem Verkehr, zu Stoßzeiten deutlich länger. Marina und die Küstenviertel sind noch weiter entfernt.

Das ist der ganze Tausch. Sie kaufen ein Haus mit Garten zu einem Preis, für den man in einem zentralen Viertel nicht einmal ein Zwei-Zimmer-Apartment bekäme, und nehmen dafür einen Arbeitsweg in Kauf, den die meisten auf Dauer als schwierig empfinden.

Der Mieterkreis folgt daraus: Haushalte, für die der Preis entscheidend ist, Menschen im Homeoffice und Beschäftigte im südlichen und im inneren Teil des Emirats.

Was Sie tatsächlich bekommen

Reihenhäuser und Villen mit privatem Garten, Gemeinschaftspools und ein für diese Preisklasse wirklich großzügiges Angebot – Damac hat hier stark in gemeinschaftliche Einrichtungen investiert, um sich abzuheben.

Die Bauqualität ist Einstiegsniveau. Dies ist das am stärksten preisgetriebene Ende der Damac-Palette, und die Ausstattung spiegelt das wider. Besichtigen Sie eine fertige Einheit, bevor Sie sich festlegen.

Einzelhandel und Schulen in der Community gibt es, doch sie sind begrenzt; für einen größeren Einkauf oder eine breitere Schulauswahl fahren die Bewohner.

Die Investitionsrechnung

Die Bruttorenditen gehören hier zu den höchsten auf dem Villenmarkt Dubais, weil sich die Mieten besser gehalten haben, als die niedrigen Kaufpreise vermuten lassen. Für einen reinen Cashflow-Investor ist das das Argument.

Der Wertzuwachs ist der Schwachpunkt. In dieser Entfernung von der Stadt gibt es keine Flächenknappheit, das Angebot reagiert sofort auf jede Preiserhöhung, und die Community selbst ist sehr groß.

Die Liquidität ist mäßig. Der Käuferkreis besteht aus anderen Renditeinvestoren und preisorientierten Selbstnutzern, die beide hart verhandeln.

Was zu prüfen ist

Die Fahrt, zu der Zeit, zu der Sie oder Ihr Mieter sie tatsächlich machen würden. Fahren Sie sie einmal, bevor Sie kaufen; sie ist die entscheidendste Tatsache dieser Community.

Die konkrete Subcommunity und ihren Fertigstellungsstand, da der Masterplan sehr groß ist und Teile weiter fortgeschritten sind als andere.

Die Service Charge im Verhältnis zur Miete. In einer Community mit niedrigen Mieten verzehrt eine Gebühr, die anderswo unauffällig wäre, einen großen Teil der Bruttoeinnahmen.

Den Zustand der gemeinschaftlichen Einrichtungen, die laufend finanzierte Instandhaltung brauchen und bei denen große erschwingliche Communities am häufigsten enttäuschen.

Für wen es sich eignet

Für einen renditeorientierten Investor mit langem Horizont, der ein Objekt auf Hausniveau zum Apartmentpreis will und keine Wertsteigerung erwartet.

Für eine Familie mit knappem Budget, die einen Garten höher schätzt als einen kurzen Arbeitsweg und im Homeoffice oder in der Nähe arbeitet.

Schlecht eignet es sich für alle, die in die zentralen oder die Küsten-Geschäftsviertel pendeln, für alle, die Wertzuwachs erwarten, und für alle, die die Strecke nicht gefahren sind.

Das Freizeitangebot, wirklich ungewöhnlich

Damac hat hier stark in gemeinschaftliche Einrichtungen investiert, um sich von allem anderen in dieser Preisklasse abzuheben, und das Ergebnis ist eine Liste, die in einer dreimal so teuren Community ehrgeizig wirken würde: Lagunen und Wasserflächen, Sportplätze, ein Angelsee, Kino, Fitnessstudios, Wellenbäder und weitläufige gestaltete Grünzonen.

Für eine Familie mit knappem Budget ist das ein echtes Argument für die Lebensqualität. Kinder haben einen Ort, an den sie gehen können, und die Community funktioniert als Ort und nicht als bloße Häuserreihen.

Die Frage ist die Instandhaltung. Ein Angebot dieser Größenordnung verursacht dauerhaft Betriebskosten, die vollständig über die Service Charge getragen werden, verteilt auf sehr viele Einheiten von relativ geringem Wert.

Fragen Sie, welcher Anteil des Angebots heute tatsächlich in Betrieb ist, und fragen Sie die Eigentümergemeinschaft, wie die Rücklagen aussehen. In großen erschwinglichen Communities entscheidet sich hier, ob das Konzept trägt oder zerfällt.

Wer hier draußen wohnt

Haushalte, für die ein Garten wichtiger ist als der Arbeitsweg: Menschen im Homeoffice, Beschäftigte im südlichen und östlichen Teil des Emirats, Familien, in denen eine Person fährt und die andere nicht, und eine große Gruppe, die sich nirgendwo näher ein Haus leisten kann.

Das ist ein großes und beständiges Segment in einer Stadt, in der die Wohnkosten schneller gestiegen sind als die Löhne, und der Grund, warum die Belegung hier trotz der Entfernung stabil geblieben ist.

Es ist auch rein preisgetrieben. Diese Mieter vergleichen Damac Hills 2 mit Villanova, Town Square und The Valley nach Miete pro Schlafzimmer und ziehen für eine kleine Ersparnis um.

Das heißt: Präsentation und Preisdisziplin entscheiden über Ihre Leerstandszeiten weit stärker als die Community.

Die Zahlen zum Aufgehen bringen

Diese Community liefert einige der höchsten Bruttorenditen auf dem Villenmarkt Dubais, und die Lücke zwischen brutto und netto ist der Ort, an dem die eigentliche Analyse stattfindet.

Ziehen Sie die Service Charge ab, einen realistischen Leerstandsabschlag für einen preissensiblen Mieter, die Kosten der Neuvermietung und eine Instandhaltungsrückstellung für ein Haus mit günstiger Ausstattung. Was übrig bleibt, ist meist immer noch gut – aber es ist nicht die Schlagzeile.

Planen Sie keinen Wertzuwachs ein. In dieser Entfernung gibt es keine Flächenknappheit, und Damac bringt weiter Neues auf den Markt, die Rendite ist also die Miete.

Und fahren Sie die Strecke einmal, zu der Stunde, zu der Ihr Mieter fahren würde. Alles an dieser Community folgt aus dieser einen Zahl.

Fahren Sie die Strecke zu dem Ort, an dem Sie oder Ihr Mieter tatsächlich arbeiten würden, zu der Zeit, zu der Sie fahren würden. Die Entfernung ist hier der ganze Tausch, und sie ist die eine Tatsache, die entscheidet, ob diese Community für Sie funktioniert.

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  Ein Haus mit Garten zum Preis eines kleinen Apartments, vierzig bis fünfzig Minuten von Downtown entfernt. Beim Tausch geht es ganz um die Fahrt, und die entscheidende Analyse findet zwischen brutto und netto statt.

Häufige Fragen

Ist Damac Hills 2 eine gute Investition?

Es liefert einige der höchsten Bruttorenditen auf dem Villenmarkt Dubais bei den niedrigsten Einstiegspreisen. Der Wertzuwachs ist schwach, weil es in dieser Entfernung keine Flächenknappheit gibt, und der Mieterkreis wird durch den Arbeitsweg von vierzig bis fünfzig Minuten ins Zentrum begrenzt.

Wie hieß Damac Hills 2 früher?

Akoya Oxygen. Es wurde in Damac Hills 2 umbenannt, liegt aber deutlich weiter draußen als Damac Hills selbst und ist eine eigenständige Community mit einer anderen Preisklasse.

Interessieren Sie sich konkret für Damac Hills 2?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es geht. Bevor Sie ein Angebot abgeben, lege ich Ihnen die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Service Charges und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten vor.