Dubai South Properties

Uno sviluppatore master interamente statale che costruisce non singole case ma un'intera città attorno a quello che dovrebbe diventare il più grande aeroporto di Dubai: qui il settore residenziale è uno strato sopra le infrastrutture aeronautiche, logistiche e fieristiche, non il contrario.

3 progetti di questo sviluppatore nel catalogo. Al momento nessuno dei suoi immobili rientra nello stock scontato: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Una scommessa di lungo periodo sul futuro maggiore aeroporto dell'emirato
• Acquirenti che lavorano nell'aviazione, nella logistica o nell'ex area di Expo
• Un orizzonte di detenzione lungo, non una rivendita rapida
• Entrare in un distretto nella fase iniziale della sua vita

L'azienda in breve

Proprietà

interamente di proprietà del governo; il braccio di sviluppo residenziale del più ampio masterplan di Dubai South

Storia

l'area è stata lanciata dal governo di Dubai con un nome precedente e ribattezzata con quello attuale nel 2015

Registrazione

registrata presso il Dubai Land Department come sviluppatore, con un proprio numero di registrazione

Dimensioni

un masterplan esteso per diverse volte la superficie del Dubai International Financial Centre, che comprende la zona aeroportuale, un polo logistico e l'ex area di Expo

Che tipo di sviluppatore è

Chi è e perché non è uno sviluppatore ordinario

Dubai South Properties non è un'azienda privata ma un ente interamente statale, responsabile della parte residenziale di un enorme masterplan costruito attorno al futuro più grande aeroporto dell'emirato. L'area stessa è stata concepita dal governo come un unico sistema — aviazione, logistica, spazi espositivi e abitazioni per le persone che vi lavorano — e per lo sviluppatore i quartieri residenziali fanno parte di un mandato infrastrutturale, non di un prodotto commerciale a sé stante.

È una logica sostanzialmente diversa da quella di uno sviluppatore privato che sceglie un terreno in base alla domanda degli acquirenti. Qui è stata progettata prima l'intera città, con zone per aviazione, logistica e fiere, e le abitazioni sono inserite dove il masterplan prevede che serva gente a vivere per servire le altre funzioni dell'area.

Che cosa costruisce davvero

I cluster residenziali sono distribuiti in diverse parti del vasto territorio: alcuni sorgono vicino all'ex zona espositiva, dove padiglioni e infrastrutture dell'evento sono sopravvissuti alla chiusura e ora si costruiscono abitazioni attorno a essi; altri sono più vicini alla zona dell'aeroporto e della logistica, pensati per il personale di quei settori. I formati vanno dai blocchi di media altezza ai cluster a minore densità, ma l'idea di fondo è la stessa: abitazioni con prezzi inferiori alla media di Dubai, raggiungibili a piedi dal posto di lavoro.

L'azienda mantiene deliberatamente i prezzi al di sotto dei quartieri centrali di punta della città: una posizione ponderata per uno sviluppatore master la cui priorità è popolare il territorio con persone che ci lavorano, non vendere la massima superficie a investitori che non vi si trasferiranno mai.

Come viene costruito il territorio

La proprietà statale dà allo sviluppatore una risorsa che un'azienda privata non ha: strade, utenze e trasporto pubblico sul territorio non sono realizzati dallo sviluppatore da solo, ma coordinati con gli altri enti statali responsabili del masterplan più ampio. Ciò riduce il rischio che le abitazioni vengano consegnate senza una strada per raggiungerle, ma non lo elimina del tutto: su un territorio così vasto le infrastrutture avanzano inevitabilmente in modo non uniforme.

L'orizzonte del progetto è lungo per scelta: la città si costruisce nell'arco di decenni, non di un solo ciclo quinquennale, seguendo la crescita dell'aeroporto e del polo logistico. Conviene tenerlo presente nella scelta di un cluster specifico: alcune zone sono molto più avanti di altre nel diventare davvero vissute.

Che cosa significa in pratica acquistare in una città in crescita

La caratteristica principale del territorio è che non è ancora un insieme residenziale compiuto. Nelle diverse zone il rapporto tra abitazioni e infrastrutture quotidiane circostanti varia molto: dove un distretto cresce da più tempo, negozi, caffè e scuole sono già aperti e funzionanti; dove le abitazioni sono state consegnate da poco, i servizi quotidiani devono ancora tenere il passo con l'occupazione.

Non è una mancanza dello sviluppatore: è ciò che significa acquistare in una città in fase di crescita. Le infrastrutture arrivano a ondate dietro la popolazione, non prima. Per l'acquirente vuol dire che i primi anni nei cluster più recenti possono essere meno comodi di quanto promette il masterplan, e conviene metterlo in conto nella decisione invece di scoprirlo dopo.

Mercato di rivendita e prospettive

Lo storico delle rivendite qui è più breve che nei distretti consolidati di Dubai: il territorio è più giovane, il ricambio è più basso e oggi meno acquirenti sono disposti a impegnarsi qui rispetto alle zone centrali. Di conseguenza uscire dall'investimento è più lento, se serve vendere in fretta.

Allo stesso tempo la logica della scommessa è semplice: con la crescita dell'aeroporto e del polo logistico e l'arrivo di più personale, la domanda di abitazioni vicino al luogo di lavoro dovrebbe crescere di pari passo. È una scommessa sul futuro del territorio più che sul suo stato attuale, e va valutata su quell'orizzonte.

A chi si adatta e a chi no

Il territorio si adatta a chi lavora davvero nell'aviazione, nella logistica o in una delle attività all'interno del masterplan e vuole vivere vicino al lavoro anziché spostarsi attraverso la città. Si adatta anche a un investitore di lungo periodo disposto ad attendere gli anni di maturazione del distretto in cambio di un prezzo d'ingresso più basso oggi.

Non si adatta a chi ha bisogno di una rivendita rapida o di un reddito da locazione paragonabile a quello di un distretto maturo fin da subito: infrastrutture e popolazione devono ancora crescere fino a raggiungere il piano. E non si adatta a chi si affida solo al masterplan dello sviluppatore senza verificare che cosa, di tutto ciò che è promesso, funzioni davvero oggi accanto all'edificio specifico.

Questo è un acquisto all'interno di una città ancora in costruzione, non di un quartiere consolidato. Non verifichi ciò che promette il masterplan, ma ciò che funziona oggi accanto all'edificio che sta valutando: c'è un negozio aperto al piano terra, una linea di autobus lo serve, dov'è la scuola funzionante più vicina. La distanza da queste cose sulla mappa dello sviluppatore e la distanza di oggi sono due numeri diversi, e il divario si chiude in anni man mano che il distretto cresce, non in mesi.

Domande frequenti

Quali progetti sta costruendo Dubai South Properties?

Il catalogo del sito comprende 3 progetti di Dubai South Properties, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per camere da letto. Sono elencati qui sopra. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Dubai South Properties direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da Dubai South Properties, non da Lei, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece la prospettiva: il team commerciale dello sviluppatore vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare Dubai South Properties

Dipende da che cosa acquista e perché. Mi invii il Suo budget e lo scopo che l'immobile deve soddisfare: Le dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso oggi e quali eviterei.