Dubai South Properties

Ein vollständig staatlicher Masterentwickler, der nicht einzelne Wohnhäuser, sondern eine ganze Stadt rund um den geplanten größten Flughafen Dubais baut — Wohnen ist hier eine Schicht über Luftfahrt, Logistik und Messeinfrastruktur, nicht umgekehrt.

3 Projekte dieses Entwicklers im Katalog. Aktuell ist keines davon im Bestand der reduzierten Objekte — Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Eine langfristige Wette auf den künftig größten Flughafen des Emirats
• Käufer, die in der Luftfahrt, in der Logistik oder auf dem ehemaligen Expo-Gelände arbeiten
• Ein langer Anlagehorizont statt eines schnellen Weiterverkaufs
• Der Einstieg in einen Stadtteil in einer frühen Phase seiner Entwicklung

Das Unternehmen im Überblick

Eigentümer

vollständig in Staatsbesitz; der Wohnungsbau-Zweig des übergeordneten Masterplans von Dubai South

Geschichte

das Gebiet wurde von der Regierung Dubais unter einem früheren Namen gegründet und 2015 in seinen heutigen Namen umbenannt

Registrierung

beim Dubai Land Department als Entwickler unter einer eigenen Registrierungsnummer eingetragen

Umfang

ein Masterplan, der um ein Mehrfaches größer ist als das Dubai International Financial Centre und die Flughafenzone, einen Logistik-Hub sowie das ehemalige Expo-Gelände umfasst

Was für ein Entwickler das ist

Wer sie sind und warum das kein gewöhnlicher Entwickler ist

Dubai South Properties ist kein Privatunternehmen, sondern eine vollständig staatliche Einheit, die für den Wohnanteil eines riesigen Masterplans rund um den geplanten größten Flughafen des Emirats zuständig ist. Das Gebiet selbst wurde von der Regierung als ein einziges System konzipiert — Luftfahrt, Logistik, Ausstellungsflächen und Wohnraum für die dort Beschäftigten —, und für den Entwickler sind Wohnviertel Teil eines Infrastrukturauftrags und kein eigenständiges kommerzielles Produkt.

Das folgt einer grundlegend anderen Logik als bei einem privaten Entwickler, der ein Grundstück nach der Nachfrage der Käufer auswählt. Hier wurde zuerst die gesamte Stadt entworfen, mit Zonen für Luftfahrt, Logistik und Messen, und der Wohnraum wird dort eingefügt, wo der Masterplan Menschen ansiedeln will, die den übrigen Funktionen des Gebiets dienen.

Was sie tatsächlich bauen

Die Wohncluster verteilen sich auf verschiedene Teile des großen Areals: Manche liegen nahe der ehemaligen Ausstellungszone, wo die Pavillons und die Infrastruktur der Veranstaltung nach ihrem Ende erhalten blieben und nun Wohnbebauung um sie herum entsteht; andere liegen näher an der Flughafen- und Logistikzone und richten sich an Beschäftigte dieser Branchen. Die Formate reichen von mittelhohen Gebäuden bis zu Clustern mit geringerer Dichte, doch der Grundgedanke bleibt derselbe — Wohnraum zu Preisen unter dem Dubai-Durchschnitt, in Gehweite zum Arbeitsplatz.

Das Unternehmen hält die Preise bewusst unter denen der prestigeträchtigen zentralen Stadtteile — eine bedachte Position für einen Masterentwickler, dem es vor allem darum geht, das Gebiet mit Menschen zu besiedeln, die dort arbeiten, statt die maximale Geschossfläche an Investoren zu verkaufen, die nie einziehen werden.

Wie das Gebiet gebaut wird

Der Staatsbesitz verschafft dem Entwickler eine Ressource, die ein privates Unternehmen nicht hat: Straßen, Versorgungsnetze und öffentlicher Verkehr im Gebiet werden nicht vom Entwickler allein angelegt, sondern mit den anderen staatlichen Stellen abgestimmt, die für den übergeordneten Masterplan zuständig sind. Das senkt das Risiko, dass Wohnungen übergeben werden, zu denen keine Straße führt, schließt es aber nicht ganz aus — die Infrastruktur auf einem so großen Areal schreitet zwangsläufig ungleichmäßig voran.

Der Horizont des Projekts ist bewusst lang: Die Stadt entsteht über Jahrzehnte, nicht in einem einzigen Fünfjahreszyklus, und folgt dem Wachstum des Flughafens und des Logistik-Hubs. Das sollte man bei der Wahl eines bestimmten Clusters bedenken — manche Teile sind auf dem Weg zu einem bewohnten Stadtteil deutlich weiter als andere.

Was der Kauf in einer wachsenden Stadt in der Praxis bedeutet

Das wichtigste Merkmal des Gebiets ist, dass es noch kein fertiges Wohnquartier ist. In seinen verschiedenen Teilen unterscheidet sich das Verhältnis von Wohnraum zur Alltagsinfrastruktur drumherum erheblich: Wo ein Viertel schon länger wächst, sind Geschäfte, Cafés und Schulen bereits geöffnet und in Betrieb; wo Wohnungen erst kürzlich übergeben wurden, holen die Alltagsdienste die Belegung noch ein.

Das ist kein Versagen des Entwicklers — so sieht ein Kauf in einer Stadt in der Wachstumsphase aus: Die Infrastruktur folgt der Bevölkerung in Wellen, sie eilt ihr nicht voraus. Für Käufer heißt das, dass die ersten Jahre in neueren Clustern weniger komfortabel sein können, als der Masterplan verspricht — und das gehört in die Entscheidung eingerechnet, statt erst hinterher entdeckt zu werden.

Wiederverkaufsmarkt und Ausblick

Die Historie der Wiederverkäufe ist hier kürzer als in den etablierten Stadtteilen Dubais: Das Gebiet ist jünger, die Umschlagshäufigkeit ist geringer, und im Vergleich zu zentralen Lagen sind derzeit weniger Käufer bereit, sich hier zu binden. Der Ausstieg aus der Anlage dauert dadurch länger, wenn ein Verkauf schnell erfolgen muss.

Zugleich ist die Logik der Wette einfach: Wächst der Flughafen und der Logistik-Hub und ziehen mehr Beschäftigte an, sollte die Nachfrage nach Wohnraum in Arbeitsplatznähe mitwachsen. Es ist eine Wette auf die Zukunft des Gebiets und nicht auf seinen heutigen Zustand, und sie ist auf diesem Horizont zu beurteilen.

Für wen es passt und für wen nicht

Das Gebiet passt zu Käufern, die tatsächlich in der Luftfahrt, in der Logistik oder in einem der Unternehmen innerhalb des Masterplans arbeiten und nahe am Arbeitsplatz wohnen möchten, statt quer durch die Stadt zu pendeln. Es passt auch zu Investoren mit langem Horizont, die bereit sind, die Reifejahre des Viertels abzuwarten, und dafür heute einen niedrigeren Einstiegspreis zahlen.

Es passt nicht zu Käufern, die einen schnellen Wiederverkauf oder sofort Mieteinnahmen auf dem Niveau eines ausgereiften Stadtteils brauchen — Infrastruktur und Bevölkerung müssen erst in den Plan hineinwachsen. Und es passt nicht zu jedem, der sich allein auf den Masterplan des Entwicklers verlässt, ohne zu prüfen, was von allem Versprochenen direkt neben dem konkreten Gebäude heute tatsächlich funktioniert.

Das ist ein Kauf in einer Stadt, die noch im Bau ist, nicht in einem etablierten Viertel. Prüfen Sie nicht, was der Masterplan verspricht, sondern was neben dem konkreten Gebäude, das Sie sich ansehen, heute tatsächlich läuft — gibt es unten einen geöffneten Laden, fährt eine Buslinie, wo ist die nächste funktionierende Schule. Die Entfernung dorthin auf der Karte des Entwicklers und die Entfernung heute sind zwei verschiedene Zahlen, und die Lücke schließt sich über Jahre, in denen das Viertel wächst, nicht über Monate.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Dubai South Properties?

Der Katalog der Website umfasst 3 Projekte von Dubai South Properties, jeweils mit einem Gebäudepass — Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung nach Schlafzimmern. Sie sind oben aufgeführt. Objekte im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich direkt bei Dubai South Properties oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von Dubai South Properties bezahlt, nicht von Ihnen, ein Anruf direkt im Vertrieb spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Perspektive — das Vertriebsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Dubai South Properties

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Senden Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll — ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Entwicklers aktuell sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.