Pure Gold

L'ingresso nello sviluppo immobiliare, nel 2016, del gruppo di gioielleria Firoz Merchant — un capitale che non dipende dalle vendite off-plan e la reputazione decennale di un retailer, un abbinamento insolito per un piccolo developer di Al Furjan.

• Un acquirente di budget medio ad Al Furjan
• Un developer con capitale esterno al ciclo delle vendite
• Un investitore che ha verificato la concorrenza nel cluster
• Non adatto a chi scambia il successo nel retail per uno storico di consegne

L'azienda in breve

Gruppo capogruppo

Pure Gold Group, fondato da Firoz Merchant nel 1989 come catena di gioiellerie Pure Gold Jewellers

Ingresso nello sviluppo

2016 — la decisione del gruppo di espandersi nel settore immobiliare

Primo progetto

PG Upper House ad Al Furjan, consegnato in anticipo sui tempi a giugno 2023

Portafoglio

PG One e PG Upper House ad Al Furjan; PG Maison in preparazione

Che tipo di developer è

Chi è e che cosa si trasferisce davvero dal retail

Pure Gold Real Estate Development fa parte di un gruppo nato dalla gioielleria al dettaglio con il nome del suo fondatore, Firoz Merchant, che a fine anni Ottanta iniziò con due dipendenti nel Murshid Bazaar di Dubai. Entrare nel settore immobiliare da un altro comparto è frequente in questo mercato, ed è utile distinguere che cosa si trasferisce davvero dalla vecchia attività da ciò che gli acquirenti danno per scontato che si trasferisca e invece no.

Il capitale si trasferisce: un'attività retail redditizia significa che un progetto di sviluppo dipende meno dal ritmo delle vendite off-plan — un vantaggio reale in un trimestre debole, quando le società finanziate solo dal developer sono costrette a tagliare i prezzi per mantenere il flusso dei pagamenti. Si trasferisce anche la reputazione: un gruppo con un marchio di consumo riconoscibile ha più da perdere da un progetto abitativo fallito di un developer creato per un solo edificio, che sotto il proprio nome non risponde di nient'altro.

Che cosa non si trasferisce

La gestione dei cantieri è una disciplina a sé, che si impara sui primi progetti propri di una società e non in una gioielleria. È proprio per questo che la questione dell'appaltatore principale e del consulente di supervisione pesa qui più che per un developer con una lunga storia di sviluppo: la consegna anticipata di PG Upper House è un buon segnale, ma un progetto consegnato è un primo dato, non ancora uno storico.

Anche la routine normativa dell'edilizia — la gestione dell'escrow account, la registrazione Oqood, la sequenza delle licenze, la procedura di consegna al nuovo proprietario — è poco familiare a una società che arriva da un altro settore. Assistenza post-consegna, risoluzione dei difetti e costituzione dell'associazione dei proprietari sono competenze costruite con la pratica da developer, e qui conviene chiederne direttamente conto anziché darle per scontate.

Perché il distretto conta quanto il developer

Al Furjan è un quartiere di appartamenti denso, con una propria stazione della metropolitana e un grande volume di offerta comparabile. In un cluster del genere un'unità non compete con un mercato astratto, ma con decine di unità simili a pochi passi, e questa concorrenza fissa l'affitto reale indipendentemente da chi abbia costruito l'edificio. Guardate gli annunci attivi entro poche centinaia di metri, non solo la reputazione del developer.

La distanza dalla metropolitana ad Al Furjan sposta in modo evidente sia l'affitto sia il prezzo di rivendita — un parametro del distretto da verificare per qualsiasi immobile qui, chiunque sia il developer.

Il primo progetto consegnato come punto di riferimento

PG Upper House, consegnato in anticipo sui tempi, è l'informazione più preziosa sulla società oggi disponibile — permette di verificare un fatto anziché una promessa: che cosa c'era nel capitolato e che cosa si è effettivamente trovato nell'unità alla consegna. Con un portafoglio piccolo, ogni edificio consegnato porta una quantità sproporzionata di prove, ed è bene usarlo di persona, non attraverso le foto nella presentazione del progetto successivo.

PG One offre un secondo punto di confronto nello stesso formato e nello stesso distretto. Confrontare ciò che era stato promesso nella vendita di PG One con ciò che è stato effettivamente consegnato in PG Upper House è la verifica più onesta della coerenza del developer oggi disponibile.

Che cosa verificare oltre l'elenco standard

L'appaltatore principale e il consulente di supervisione — la loro storia esiste ed è verificabile anche quando quella del developer è breve. L'escrow account e la registrazione Oqood in base al numero del progetto specifico — prima di qualsiasi pagamento. La service charge in un edificio già consegnato nelle vicinanze — per PG Upper House quella cifra non è più una proiezione ma un dato di fatto dei primi anni di gestione, da usare come riferimento per i progetti più recenti del gruppo.

Valutare il piano di pagamento e controllare la clausola sui ritardi è un passaggio standard per qualsiasi acquisto off-plan, ma qui conta in modo particolare proprio perché il developer non ha ancora un lungo storico di date rispettate su cui appoggiarsi al posto del documento stesso.

Come lavoro con i suoi progetti

Comincio visitando di persona PG Upper House — finora l'unico progetto della società interamente abitato — e confronto il capitolato del contratto di vendita con ciò che è effettivamente installato oggi nelle unità. Poi accerto chi sia l'appaltatore principale del nuovo progetto e quale sia il suo storico, perché per questo developer dice più della storia del developer stesso.

A parte verifico la distanza dalla metropolitana e la concorrenza reale negli affitti nello specifico quartiere di Al Furjan — qui, come in generale nel segmento medio, il rendimento effettivo non lo fissa il marchio del developer ma quante unità simili vengono affittate nelle vicinanze negli stessi mesi.

Il successo nella gioielleria al dettaglio non dimostra la capacità di gestire un cantiere e di consegnare nei tempi — è una disciplina distinta, e la società la pratica da meno di un decennio. L'appaltatore principale e il consulente di supervisione contano qui più del solito: verificate chi sono prima di fidarvi del marchio retail.

Domande frequenti

Pure Gold è un developer affidabile?

Consegnati: PG One e PG Upper House ad Al Furjan; PG Maison in preparazione. Un developer si verifica sul registro pubblico del Land Department, non su una brochure: vi compaiono lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ciascun progetto e l'escrow account registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente confluisce in quel conto sotto la supervisione della RERA e viene rilasciato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Pure Gold?

Il catalogo del sito comprende 2 progetti di Pure Gold, ciascuno con la scheda dell'edificio — piani, unità, data di consegna e mix di camere da letto. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i distretti con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Pure Gold direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché il developer si fa carico della commissione del broker. Rivolgersi direttamente a Pure Gold non costa quindi meno, e la scelta lì è limitata ai suoi progetti — non otterrete un confronto con gli edifici vicini né un parere sincero sulle date di consegna. Per rivendita e cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Pure Gold

Dipende da che cosa acquistate e perché. Inviatemi il vostro budget e la funzione che l'immobile deve svolgere — vi dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali io lascerei perdere.