Налоги владельца недвижимости в Турции: сбор при покупке, ежегодный налог и аренда

Турецкая налоговая нагрузка на владельца жилья невысока по европейским меркам, но у неё есть особенности, которые меняют расчёт: часть платежей считается от кадастровой стоимости, а не от цены сделки, и есть отдельная льгота специально для иностранного покупателя.

При покупке: сбор за переход права

Основной платёж сделки — сбор за оформление TAPU, считается процентом от заявленной стоимости объекта. Формально он делится между продавцом и покупателем, на практике чаще уплачивается покупателем целиком — это предмет договорённости, и она фиксируется письменно.

• База не может быть ниже кадастровой стоимости. Занижение цены в договоре ограничено снизу официальной оценкой муниципалитета.
• Обязательный отчёт оценщика при сделке с иностранцем делает занижение ещё менее осмысленным.
• Заниженная цена увеличивает налог при продаже — на выходе разница между ценой продажи и заявленной ценой покупки станет вашей налоговой базой.

Освобождение от НДС для иностранного покупателя

Турция освобождает от НДС первую продажу жилой или коммерческой недвижимости иностранному покупателю, ввозящему валюту из-за рубежа. Условия жёсткие: объект приобретается впервые у застройщика, оплата поступает в иностранной валюте из-за границы, и объект нельзя продавать в течение установленного срока — иначе освобождение теряется и налог доначисляется с процентами.

Ежегодный налог на недвижимость

Ставка зависит от типа объекта и от статуса города: в муниципалитетах со статусом мегаполиса она выше, чем в обычных. Считается налог от кадастровой стоимости, платится, как правило, двумя частями в году. Дополнительно взимается небольшой сбор в фонд охраны культурного наследия.

Отдельная строка — налог на дорогостоящее жильё: объекты, кадастровая стоимость которых превышает установленный порог, облагаются по прогрессивной шкале сверх обычного налога.

Аренда

• Доход от сдачи облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, с ежегодно индексируемым необлагаемым минимумом для жилой аренды.
• Расходы вычитаются либо по факту с документами, либо по упрощённому нормативу — выбор делается на год.
• Краткосрочная сдача туристам с недавних пор требует разрешения и согласия соседей по дому; сдавать посуточно «просто так» больше нельзя.
• Расчёты по аренде при превышении определённой суммы обязаны проходить через банк — наличный расчёт лишает вас доказательства и создаёт риск взыскания.

Продажа

Прибыль от продажи объекта, находившегося в собственности менее пяти лет, облагается подоходным налогом; после пяти лет владения прирост у физического лица не облагается. Это второй, после НДС-освобождения, пятилетний рубеж турецкой системы, и оба стоит держать в голове при планировании выхода.

Что важно помнить

• Инфляция и лира. Налоговые пороги и кадастровые оценки индексируются, и прошлогодние цифры устаревают быстрее, чем в других странах списка.
• Считать в своей валюте. Рост цены в лирах и рост стоимости актива — не одно и то же.
• Своя страна отдельно. Турецкий налог не отменяет декларирования дохода там, где вы налоговый резидент.

По данным турецкого налогового законодательства и правил освобождения от НДС при продаже недвижимости иностранным покупателям.