Production City

Dubai Production City, dawniej IMPZ: strefa poligraficzna i medialna z apartamentowcami nad jeziorami i niskimi cenami.

• wysokie stopy zwrotu brutto
• najniższe ceny wejścia
• widok na jezioro po niskim koszcie

Co jest w okolicy i jak wpływa to na cenę

• Złota Linia metra — otwarcie w 2032 roku

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest

Dubai Production City, pierwotnie International Media Production Zone (IMPZ), to strefa wolnocłowa poligrafii, wydawnictw, opakowań i produkcji medialnej, z kompleksem mieszkalnym zbudowanym wokół sztucznych jezior na części terenu.

Leży przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road w zachodnim obszarze w głębi lądu, w pobliżu Motor City, Sports City i Jumeirah Village Triangle.

Część mieszkalna to głównie średniowysokie apartamentowce, kilka z nich ustawionych wokół jezior, w jednych z najniższych cen w mieście jak na stosunkowo nowy zasób.

Jeziora i układ

Sztuczne jeziora to jedyna cecha wyróżniająca dzielnicę i rzeczywiście zapewniają widok i otwartą przestrzeń, których brakuje porównywalnym tanim dzielnicom.

Lokale z widokiem na jezioro mają niewielką premię cenową i warto je wybierać — w dzielnicy, gdzie produkt jest poza tym wymienny, każde zróżnicowanie pomaga zarówno przy wynajmie, jak i odsprzedaży.

Poza jeziorami otoczenie jest funkcjonalne: mieszana zabudowa komercyjna i mieszkalna, szerokie drogi i ograniczona infrastruktura dla pieszych.

Ekonomia

Ceny wejścia są niskie, a stopy zwrotu brutto należą do wyższych w Dubaju. To jest argument i dla inwestora nastawionego na przepływy pieniężne jest on realny.

Najemcy pochodzą ze strefy wolnocłowej, okolicznych parków biznesowych oraz gospodarstw domowych szukających najtańszego rozsądnego apartamentu w zachodniej połowie miasta.

To rynek napędzany ceną na każdym poziomie, co oznacza, że negocjacje są oczekiwane w obie strony, a wzrost wartości kapitału jest minimalny.

Ryzyka

Jakość budynków i zarządzanie bardzo się różnią, a w niektórych budynkach występowały uporczywe problemy z opłatami serwisowymi i konserwacją. To główne ryzyko i da się je sprawdzić.

Dzielnica ma znaczną część komercyjną i lekkoprzemysłową, więc otoczenie mieszkalne nie wszędzie jest przyjemne. Położenie w obrębie dzielnicy ma znaczenie.

Brak metra. Zależność od samochodu, a przydział miejsc parkingowych bezpośrednio wpływa na czynsz.

Płynność odsprzedaży jest umiarkowana, a pulę kupujących tworzą inwestorzy nastawieni na zwrot, którzy twardo negocjują.

Co sprawdzić

Przede wszystkim historię opłat serwisowych budynku i stan jego części wspólnych.

Czy lokal wychodzi na jezioro, na inny budynek czy na komercyjną część dzielnicy.

Przydział miejsc parkingowych.

Realnie osiągany czynsz w konkretnym budynku, a nie wartość dla całej dzielnicy.

Dla kogo

Dla inwestora nastawionego na zwrot, działającego w przystępnym segmencie, który jest gotów przeprowadzić analizę na poziomie budynku i trzymać nieruchomość długoterminowo.

Dla najemców pracujących w strefie wolnocłowej lub w pobliżu, którzy chcą jak najniższego kosztu przyzwoitego zakwaterowania w okolicy.

Źle pasuje każdemu, kto chce infrastruktury, każdemu, kto oczekuje wzrostu cen, i każdemu, kto kupuje bez obejrzenia konkretnego budynku.

Przemysłowa połowa

Mniej więcej połowę Production City zajmują drukarnie, zakłady opakowań, magazyny wydawnicze i obsługująca je logistyka. To strefa robocza z systemem zmianowym, rampami załadunkowymi i ruchem ciężkich pojazdów, położona w tej samej dzielnicy co apartamenty.

Kompleks mieszkalny wokół jezior jest od niej oddzielony i w lepszych lokalizacjach to oddzielenie jest rzeczywiste. W słabszych jest to szerokość jezdni, a różnica w komforcie życia jest ogromna.

Jakość powietrza, hałas i widok zmieniają się wraz z odległością od strony przemysłowej. Tak samo chęć najemcy do przedłużenia umowy, a to właśnie widać w Państwa zwrotach.

To najważniejsza rzecz do sprawdzenia podczas oglądania i zajmuje dziesięć minut: wyjść z budynku i zobaczyć, co jest na końcu ulicy.

Ile warte są jeziora

Sztuczne jeziora to jedyny wyróżnik dzielnicy i naprawdę pracują na jej korzyść. Lokal z widokiem na jezioro ma panoramę, naturalne światło z tej strony i zdjęcie, które wyróżnia się na stronie ogłoszenia — na rynku wymiennych apartamentów to właśnie sprawia, że lokal wynajmuje się jako pierwszy.

Premia za widok na jezioro jest tu niewielka, zazwyczaj znacznie niższa niż kosztowałaby równoważna premia za widok w dzielnicy centralnej, co czyni to jednym z lepszych ulepszeń w przeliczeniu na dirhama na rynku średniej klasy w Dubaju.

Widok należy sprawdzić z samego lokalu, a nie z rzutu. Niektóre piony widzą wodę ponad parkingiem; niektóre bezpośrednio; niektóre opisano jako nad jeziorem, a wychodzą na budynek naprzeciwko.

Same jeziora to elementy krajobrazu, a nie udogodnienia — nie można w nich pływać, nie są zagospodarowane — więc cenić je należy za widok i światło, a nie jako obiekt do korzystania.

Wycena zakupu

Production City ma jedne z najwyższych stóp zwrotu brutto w Dubaju i jedno z najbardziej zróżnicowanych zarządzań budynkami, a te dwa fakty są ze sobą powiązane. Proszę uzyskać historię opłat serwisowych, budżet stowarzyszenia właścicieli i dowód, że konserwacja faktycznie jest prowadzona.

Należy sprawdzić zajętość w konkretnym budynku. W dzielnicy z tak dużym zasobem w tym przedziale cenowym wieżowiec z widocznymi pustostanami mówi coś, czego ogłoszenie nie powie.

Modelować należy netto, a nie brutto: opłata serwisowa, rezerwa na pustostany, koszt ponownego wynajmu i rezerwa na konserwację. Różnica między nagłówkową liczbą a rzeczywistością jest tu większa niż niemal gdziekolwiek indziej.

Zrobiony porządnie, jest to solidny składnik przepływów pieniężnych. Zrobiony w arkuszu kalkulacyjnym bez wizyty na miejscu, jest to dzielnica, w której inwestorzy w Dubaju najczęściej odkrywają, ile kosztuje odroczona konserwacja.

W kilku budynkach występowały uporczywe problemy z opłatami serwisowymi i konserwacją. Historia opłat i stan części wspólnych to pierwsze rzeczy do zbadania, przed samym apartamentem.

Więcej o Production City

Pisemne omówienia tematów, których angielskojęzyczny kanał nie nagrał.

• The Crescent w Production City: osiemnastoletni kompleks Damac, oceniany jako aktywo dochodowe

  Dwadzieścia jeden pięter, ukończony w 2008 roku, w dzielnicy z jednymi z najwyższych stóp zwrotu brutto i najbardziej zróżnicowanym zarządzaniem budynkami w Dubaju. Historia opłat serwisowych to cała teza inwestycyjna.

Najczęstsze pytania

Jak nazywało się Dubai Production City wcześniej?

International Media Production Zone, czyli IMPZ. To strefa wolnocłowa poligrafii, wydawnictw, opakowań i produkcji medialnej, z kompleksem mieszkalnym zbudowanym wokół sztucznych jezior na części terenu.

Interesuje Państwa konkretnie Production City?

Proszę podać, który to budynek lub lokal. Przed złożeniem oferty przedstawię zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i rzeczywiste ceny wynajmu porównywalnych lokali.