Production City

Dubai Production City, anciennement IMPZ : une zone d’imprimerie et de médias avec des immeubles d’appartements au bord de lacs et des prix bas.

• rendements bruts élevés
• les prix d’entrée les plus bas
• vue sur les lacs à faible coût

Ce qui se trouve à proximité, et son effet sur le prix

• Ouverture de la Gold Line du métro en 2032

Ce qu’est vraiment ce quartier

Ce que c’est

Dubai Production City, à l’origine l’International Media Production Zone (IMPZ), est une zone franche dédiée à l’imprimerie, à l’édition, à l’emballage et à la production de médias, avec un ensemble résidentiel construit autour de lacs artificiels sur une partie du site.

Elle se situe en retrait de la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, dans la zone intérieure occidentale, près de Motor City, de Sports City et de Jumeirah Village Triangle.

La partie résidentielle se compose surtout d’immeubles d’appartements de hauteur moyenne, dont plusieurs disposés autour des lacs, à certains des niveaux de prix les plus bas de la ville pour un parc relativement récent.

Les lacs et l’agencement

Les lacs artificiels sont l’unique trait distinctif du quartier et ils offrent une vue et des espaces ouverts qui manquent aux quartiers bon marché comparables.

Les logements donnant sur un lac se négocient avec une légère prime et valent la peine d’être ciblés — dans un quartier où le produit est par ailleurs interchangeable, toute différenciation aide à la location comme à la revente.

Au-delà des lacs, l’environnement est fonctionnel : mixte, commercial et résidentiel, avec de larges routes et peu d’aménités pour les piétons.

L’économie du projet

Les prix d’entrée sont bas et les rendements bruts comptent parmi les plus élevés de Dubaï. C’est l’argument, et pour un investisseur axé sur le flux de trésorerie, il est réel.

Le bassin de locataires provient de la zone franche, des parcs d’affaires environnants et des ménages en quête de l’appartement raisonnable le moins cher de la moitié ouest de la ville.

C’est un marché dicté par les prix à tous les niveaux, ce qui signifie que la négociation est attendue dans les deux sens et que la plus-value est minime.

Les risques

La qualité des immeubles et leur gestion varient considérablement, et certains immeubles ont connu ici des problèmes persistants de charges de copropriété et d’entretien. C’est le risque principal, et il est vérifiable.

Le quartier comporte une part importante d’activités commerciales et d’industrie légère, de sorte que l’environnement résidentiel n’est pas uniformément agréable. La position au sein du quartier compte.

Pas de métro. Dépendance à la voiture, l’attribution des places de parking influençant directement le loyer.

La liquidité à la revente est modérée, avec un bassin d’acheteurs composé d’investisseurs en quête de rendement qui négocient âprement.

Ce qu’il faut vérifier

L’historique des charges de copropriété de l’immeuble et l’état de ses parties communes, avant toute autre chose.

Si le logement donne sur un lac, sur un autre immeuble ou sur le côté commercial du quartier.

L’attribution des places de parking.

Le loyer réellement obtenu pour l’immeuble précis plutôt qu’un chiffre moyen pour le quartier.

À qui il convient

À un investisseur en quête de rendement opérant sur le segment abordable, prêt à mener une vérification approfondie au niveau de l’immeuble et à conserver le bien à long terme.

Aux locataires qui travaillent dans la zone franche ou à proximité et veulent le coût le plus bas pour un logement correct dans le secteur.

Il convient mal à quiconque attend des services, à quiconque espère une plus-value et à quiconque achète sans avoir inspecté l’immeuble précis.

La moitié industrielle

Environ la moitié de Production City se compose de presses d’imprimerie, d’usines d’emballage, d’entrepôts d’édition et de la logistique qui les dessert. C’est une zone de travail, avec ses rotations d’équipes, ses quais de chargement et ses mouvements de poids lourds, et elle se trouve dans le même quartier que les appartements.

L’ensemble résidentiel autour des lacs en est séparé, et dans les meilleures positions cette séparation est réelle. Dans les positions plus faibles, elle se réduit à la largeur d’une route, et la différence d’expérience de vie est importante.

La qualité de l’air, le bruit et la vue changent tous avec la distance au côté industriel. Il en va de même pour la volonté du locataire de renouveler son bail, ce qui se voit dans vos rendements.

C’est le point le plus déterminant à vérifier lors d’une visite ici, et cela prend dix minutes : sortez de l’immeuble et regardez ce qu’il y a au bout de la rue.

Ce que valent les lacs

Les lacs artificiels sont le seul élément de différenciation du quartier et ils jouent un vrai rôle. Un logement donnant sur un lac a une vue, de la lumière naturelle de ce côté et une photographie qui se distingue sur une page d’annonce — sur un marché d’appartements interchangeables, c’est ce qui fait louer un logement en premier.

La prime pour une façade sur le lac est ici modeste, généralement bien inférieure à ce que coûterait une prime de vue équivalente dans un quartier central, ce qui en fait l’une des meilleures améliorations en valeur par dirham disponibles sur le marché intermédiaire de Dubaï.

Vérifiez la vue depuis le logement réel plutôt que sur le plan. Certaines colonnes aperçoivent l’eau par-dessus un parking ; d’autres la voient directement ; d’autres sont décrites comme donnant sur le lac et font face à l’immeuble d’en face.

Les lacs eux-mêmes sont des éléments paysagers plutôt que des équipements — on n’y nage pas, rien n’y est programmé — valorisez-les donc pour la vue et la lumière, non comme une installation.

Évaluer l’achat

Production City affiche certains des rendements bruts les plus élevés de Dubaï et certaines des gestions d’immeubles les plus inégales, et ces deux faits sont liés. Obtenez l’historique des charges de copropriété, le budget de l’association des propriétaires et la preuve que l’entretien est réellement effectué.

Vérifiez le taux d’occupation de l’immeuble précis. Dans un quartier qui compte autant de logements à ce niveau de prix, une tour avec une vacance visible vous dit quelque chose que l’annonce ne dira pas.

Modélisez en net plutôt qu’en brut : charges, provision pour vacance, coût de remise en location et provision pour entretien. L’écart entre le chiffre affiché et la réalité est ici plus large que presque partout ailleurs.

Fait correctement, c’est un actif de flux de trésorerie solide. Fait sur un tableur sans visite sur place, c’est le quartier où les investisseurs de Dubaï découvrent le plus souvent ce que coûte un entretien différé.

Plusieurs immeubles ici ont connu des problèmes persistants de charges de copropriété et d’entretien. L’historique des charges et l’état des parties communes sont les premiers points à examiner, avant l’appartement lui-même.

En savoir plus sur Production City

Des analyses écrites sur des sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• The Crescent à Production City : un ensemble Damac de dix-huit ans, lu comme un actif de revenu

  Vingt et un étages, achevé en 2008, dans le quartier qui affiche certains des rendements bruts les plus élevés et la gestion d’immeubles la plus inégale de Dubaï. L’historique des charges de copropriété constitue tout l’argumentaire d’investissement.

Questions fréquentes

Comment s’appelait Dubai Production City auparavant ?

L’International Media Production Zone, ou IMPZ. C’est une zone franche dédiée à l’imprimerie, à l’édition, à l’emballage et à la production de médias, avec un ensemble résidentiel construit autour de lacs artificiels sur une partie du site.

Vous vous intéressez précisément à Production City ?

Dites-moi de quel immeuble ou logement il s’agit. Avant que vous fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les prix de location réels de logements comparables.