Production City
Dubai Production City, früher IMPZ: eine Zone für Druck und Medien mit Apartmentgebäuden am See und niedrigen Preisen.
- hohe Bruttorenditen
- niedrigste Einstiegspreise
- Seeblick zu geringen Kosten
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie ist es in diesem Viertel wirklich?
Was es ist
Dubai Production City, ursprünglich die International Media Production Zone (IMPZ), ist eine Freizone für Druck, Verlagswesen, Verpackung und Medienproduktion, mit einem Wohncluster rund um künstliche Seen auf einem Teil des Geländes.
Sie liegt abseits der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road im westlichen Landesinneren, nahe Motor City, Sports City und Jumeirah Village Triangle.
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Der Wohnbereich besteht überwiegend aus mittelhohen Apartmentgebäuden, mehrere davon um die Seen angeordnet, auf einem der niedrigsten Preisniveaus der Stadt für relativ neuen Bestand.
Die Seen und das Layout
Die künstlichen Seen sind das einzige Alleinstellungsmerkmal des Stadtteils, und sie bieten tatsächlich Aussicht und Freiraum, die vergleichbaren günstigen Stadtteilen fehlen.
Einheiten mit Seeblick erzielen einen moderaten Aufschlag und sind eine Überlegung wert – in einem Stadtteil, in dem das Produkt sonst austauschbar ist, hilft jede Differenzierung bei Vermietung und Wiederverkauf.
Jenseits der Seen ist das Umfeld funktional: gemischt gewerblich und wohnlich, breite Straßen und wenig Angebote für Fußgänger.
Die Wirtschaftlichkeit
Die Einstiegspreise sind niedrig und die Bruttorenditen gehören zu den höheren in Dubai. Das ist das Argument, und für einen Cashflow-Investor ist es ein echtes.
Die Mieter kommen aus der Freizone, den umliegenden Gewerbeparks und von Haushalten, die die günstigste vernünftige Wohnung in der westlichen Stadthälfte suchen.
Es ist auf jeder Ebene ein preisgetriebener Markt, was bedeutet, dass in beide Richtungen verhandelt wird und das Kapitalwachstum minimal ist.
Die Risiken
Bauqualität und Verwaltung schwanken erheblich, und einige Gebäude hier hatten anhaltende Probleme mit Service Charge und Instandhaltung. Das ist das Hauptrisiko, und es lässt sich prüfen.
Der Stadtteil hat einen erheblichen gewerblichen und leichtindustriellen Anteil, daher ist das Wohnumfeld nicht durchgehend angenehm. Die Lage innerhalb des Stadtteils ist entscheidend.
Keine Metro. Autoabhängig, wobei die Parkplatzzuteilung die Miete unmittelbar beeinflusst.
Die Wiederverkaufsliquidität ist mäßig, der Käuferkreis besteht aus Renditeinvestoren, die hart verhandeln.
Worauf Sie achten sollten
Vor allem anderen die Historie der Service Charge des Gebäudes und den Zustand seiner Gemeinschaftsflächen.
Ob die Einheit zu einem See, zu einem anderen Gebäude oder zur gewerblichen Seite des Stadtteils ausgerichtet ist.
Die Zuteilung der Parkplätze.
Die tatsächlich erzielte Miete für das konkrete Gebäude statt einer Zahl für den ganzen Stadtteil.
Für wen es passt
Für einen Renditeinvestor am erschwinglichen Ende, der bereit ist, die Due Diligence auf Gebäudeebene durchzuführen und langfristig zu halten.
Für Mieter, die in der Freizone oder in der Nähe arbeiten und die günstigste anständige Unterkunft in der Gegend wollen.
Schlecht passt es für alle, die Infrastruktur wollen, für alle, die Wertzuwachs erwarten, und für alle, die kaufen, ohne das konkrete Gebäude zu besichtigen.
Die industrielle Hälfte
Rund die Hälfte von Production City besteht aus Druckereien, Verpackungswerken, Verlagslagern und der dazugehörigen Logistik. Es ist eine Arbeitszone mit Schichtbetrieb, Laderampen und schwerem Fahrzeugverkehr, und sie liegt im selben Stadtteil wie die Apartments.
Der Wohncluster rund um die Seen ist davon abgetrennt, und in den besseren Lagen ist die Trennung echt. In den schwächeren Lagen ist sie eine Straßenbreite, und der Unterschied im Wohnerlebnis ist groß.
Luftqualität, Lärm und Aussicht verändern sich mit dem Abstand zur Industrieseite. Das gilt auch für die Bereitschaft des Mieters zur Verlängerung, und die zeigt sich in Ihrer Rendite.
Das ist das folgenreichste, was Sie bei einer Besichtigung hier prüfen sollten, und es dauert zehn Minuten: Gehen Sie aus dem Gebäude und sehen Sie, was am Ende der Straße liegt.
Was die Seen wert sind
Die künstlichen Seen sind das einzige Unterscheidungsmerkmal des Stadtteils, und sie leisten echte Arbeit. Eine Einheit mit Seeblick hat eine Aussicht, auf dieser Seite natürliches Licht und ein Foto, das auf einer Angebotsseite heraussticht – in einem Markt austauschbarer Apartments ist das, was eine Einheit zuerst vermieten lässt.
Der Aufschlag für die Lage am See ist hier moderat, meist weit unter dem, was ein vergleichbarer Aufschlag für Aussicht in einem zentralen Stadtteil kosten würde. Das macht ihn zu einer der besten Aufwertungen pro Dirham im mittleren Marktsegment Dubais.
Prüfen Sie die Aussicht von der tatsächlichen Einheit aus und nicht anhand des Grundrisses. Manche Stränge sehen das Wasser über einen Parkplatz hinweg, manche direkt, und manche werden als am See gelegen beschrieben und blicken auf das gegenüberliegende Gebäude.
Die Seen selbst sind Landschaftselemente und keine Einrichtungen – man kann nicht darin baden, und es gibt kein Programm –, bewerten Sie sie also nach Aussicht und Licht, nicht als Anlage.
Den Kauf kalkulieren
Production City hat einige der höchsten Bruttorenditen in Dubai und einige der am stärksten schwankenden Gebäudeverwaltungen, und beides hängt zusammen. Holen Sie die Historie der Service Charge, das Budget der Eigentümergemeinschaft und den Nachweis ein, dass Instandhaltung tatsächlich durchgeführt wird.
Prüfen Sie die Belegung im konkreten Gebäude. In einem Stadtteil mit so viel Bestand auf diesem Preisniveau sagt Ihnen ein Turm mit sichtbarem Leerstand etwas, das das Inserat nicht sagen wird.
Rechnen Sie netto und nicht brutto: Gebühr, Leerstandsreserve, Kosten der Neuvermietung und Rückstellung für Instandhaltung. Die Lücke zwischen Schlagzeile und Wirklichkeit ist hier größer als fast überall.
Richtig gemacht ist dies ein solides Cashflow-Objekt. Auf einer Tabelle ohne Besichtigung gemacht ist es der Stadtteil, in dem Investoren in Dubai am häufigsten entdecken, was aufgeschobene Instandhaltung kostet.
Mehrere Gebäude hier hatten anhaltende Probleme mit Service Charge und Instandhaltung. Die Gebührenhistorie und der Zustand der Gemeinschaftsflächen sind das Erste, was Sie prüfen sollten, noch vor der Wohnung selbst.
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Häufige Fragen
Wie hieß Dubai Production City früher?
International Media Production Zone, kurz IMPZ. Es ist eine Freizone für Druck, Verlagswesen, Verpackung und Medienproduktion, mit einem Wohncluster rund um künstliche Seen auf einem Teil des Geländes.
Sie interessieren sich konkret für Production City?
Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Wohnung es sich handelt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, bringe ich die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Vermietungspreise vergleichbarer Einheiten mit.
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