Falconcity of Wonders

Prywatna firma, która ponad dwie dekady temu zaprojektowała masterplan w kształcie sokoła z dzielnicami tematycznymi wzorowanymi na światowych zabytkach — i wciąż buduje go kawałek po kawałku, przez mieszankę wykonawców i poddeweloperów, a nie jako jeden skończony projekt jednego zespołu.

• Duża powierzchnia przy niskiej cenie za stopę kwadratową
• Cierpliwy kapitał długoterminowy, a nie szybki obrót
• Zakup na podstawie tego, co faktycznie zbudowano, a nie obietnicy masterplanu
• Inwestorzy gotowi osobiście weryfikować każdy etap

Firma w skrócie

Rok założenia

masterplan ruszył w 2005 roku, za którym stoi prywatna spółka założona przez znany emiracki dom biznesowy

Koncepcja

dzielnica mieszkaniowa w kształcie sokoła, z kwartałami tematycznymi wzorowanymi na światowych zabytkach i miastach

Skala

jeden z największych masterplanów pod względem powierzchni gruntów w zewnętrznej części Dubailand

Status

wciąż rozbudowywany etapami, ponad dwie dekady później; części pierwotnej koncepcji tematycznej pozostają niezrealizowane

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są i dlaczego plan trwa tak długo

Firma zaprojektowała swój masterplan ponad dwie dekady temu jako ambitną dzielnicę tematyczną: działkę w kształcie sokoła, kwartały wzorowane na światowych zabytkach i miastach oraz własny park rozrywki. Wizja była wielka nawet jak na standardy Dubaju, a właśnie ta skala sprawia, że teren buduje się przez dekady, a nie lata.

Części pierwotnej koncepcji tematycznej po drodze nie zbudowano albo zmieniono — to typowy los masterplanu tej wielkości: koniunktura zmienia się z biegiem lat, część podwykonawców wychodzi z projektu, a część działek zmienia przeznaczenie na bardziej realistyczny format mieszkaniowy. Kupujący powinien traktować pierwotną wizję tematyczną jako marketingową historię powstania dzielnicy, a nie jako zobowiązanie do konkretnych terminów oddania.

Jak faktycznie buduje się ten teren

W obrębie masterplanu buduje kilku różnych wykonawców i poddeweloperów, każdy na własnej działce i we własnym tempie — nie jedna firma realizująca wspólny harmonogram. To zasadniczo odróżnia ten teren od dzielnic budowanych przez jednego dewelopera: jakość, terminy i reputacja konkretnego budynku zależą od tego, kto go faktycznie zbudował, a nazwa masterplanu jest tylko marką parasolową terenu.

Praktyczny wniosek: przy wyborze konkretnego lokalu liczy się nie ogólna nazwa masterplanu, lecz faktyczny sprzedawca wskazany w umowie i historia realizacji tego podmiotu. Jeden poddeweloper na terenie może mieć znakomitą reputację, drugi żadnej, a obaj sprzedają mieszkania pod tą samą parasolową nazwą dzielnicy.

Co oznacza zakup w niedokończonej dzielnicy sprzed ćwierć wieku

Wczesny kupujący może tu latami mieszkać obok placu budowy — hałas, kurz i zablokowane drogi dojazdowe na sąsiednich działkach są częste nawet tam, gdzie własny budynek jest już oddany. Infrastruktura pojawia się wraz z masą krytyczną, a nie według harmonogramu masterplanu: supermarket otwiera się, gdy fizycznie mieszka tu dość ludzi, by go utrzymać, a nie w dniu wydrukowanym w dwudziestoletniej prezentacji.

Puste, niezabudowane działki między ukończonymi klastrami są równie ważnym sygnałem jak same budynki — pokazują, jak dzielnica naprawdę będzie wyglądać w najbliższych latach, dokładniej niż końcowy render na stronie. Sieć dróg również warto oceniać w obecnym, a nie planowanym stanie — w tej zewnętrznej części Dubailand bywa ona praktycznym wąskim gardłem codziennego życia.

Jak ocenić konkretny dom tutaj

Właściwe podejście to wycenianie tego, co faktycznie stoi, a nie tego, co narysowano w masterplanie. Wszystko, co istnieje wciąż tylko na papierze, jest potencjalnym zyskiem dla cierpliwego inwestora, a nie częścią dzisiejszej ceny, i tak należy to traktować — jako szansę, a nie gwarancję.

Każdy oddany etap zasługuje na własną weryfikację: kiedy dokładnie został oddany, kto go zbudował i czy realne tempo budowy odpowiada temu, co obiecywano na początku sprzedaży. Teren jest z natury nierówny, a średnia reputacja masterplanu mówi niewiele o konkretnym budynku.

Rynek wtórny

Główną zaletą terenu jest niska cena za stopę kwadratową w porównaniu z bardziej rozwiniętymi częściami miasta i to pozostaje jego podstawowym argumentem inwestycyjnym. Ale czas ekspozycji lokalu na rynku wtórnym jest tu zwykle dłuższy niż w dojrzałych dzielnicach — popyt końcowych nabywców ogranicza fakt, że części terenu wciąż wyglądają jak plac budowy, a nie ustabilizowane osiedle.

Stawki najmu i terminy odsprzedaży najlepiej oceniać na podstawie żywych ogłoszeń z zabudowanej części dzielnicy, a nie ze średnich dla całego masterplanu — przepaść między zamieszkanymi a wciąż pustymi klastrami jest duża, a uśrednianie zniekształca obraz w obie strony.

Dla kogo to jest, a dla kogo nie

Teren odpowiada kupującym, którzy szukają powierzchni przy niskiej cenie za stopę kwadratową i świadomie akceptują dzielnicę w jej obecnym, jeszcze niedokończonym stanie — willa lub apartament tutaj może być kilkukrotnie większy niż porównywalnie wyceniona nieruchomość w bardziej ugruntowanych lokalizacjach. Pasuje też cierpliwemu kapitałowi, gotowemu czekać, aż teren dojrzeje, bez pośpiechu z odsprzedażą.

Nie odpowiada kupującym, którzy wliczają w cenę w pełni ukończony masterplan tematyczny — szanse na pełną realizację pierwotnej wizji w ciągu dotychczasowych dekad okazały się niskie. Nie odpowiada też nikomu, kto potrzebuje gotowej, zamieszkanej dzielnicy teraz, a nie za kilka lat.

Nazwa masterplanu nie jest Państwa kontrahentem — na terenie działają różni wykonawcy i poddeweloperzy, a każdy konkretny budynek ma własną historię realizacji, tempo i jakość. Proszę oceniać nie gotową dzielnicę narysowaną w masterplanie, lecz to, co fizycznie zbudowano wokół konkretnego domu dzisiaj: puste działki między ukończonymi klastrami mówią dokładniej niż prezentacja, jak dzielnica będzie wyglądać w najbliższych latach. Osobno należy potwierdzić, kto dokładnie sprzedaje oglądany lokal i co ten konkretny poddeweloper już oddał.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Falconcity of Wonders są dostępne ze zniżką?

Obecnie baza zawiera 1 lot tego dewelopera z ceną poniżej rynku, z najgłębszą obniżką 4%. Cenę obniża sprzedawca na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy ma powód, by się spieszyć. Zniżkę wylicza algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy Falconcity of Wonders to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: masterplan ruszył w 2005 roku, za którym stoi prywatna spółka założona przez znany emiracki dom biznesowy. Falconcity of Wonders należy sprawdzać w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w marketingu: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są właśnie tam. Wpłaty na rynku pierwotnym (off-plan) trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po zweryfikowanych etapach budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Falconcity of Wonders?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt Falconcity of Wonders, każdy z paszportem budynku — liczba pięter, lokali, termin oddania i struktura pokoi. Znajdą je Państwo wyżej. Lokale na sprzedaż pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Falconcity of Wonders bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest ta sama: na rynku pierwotnym (off-plan) prowizję brokera płaci deweloper, a nie kupujący, więc pójście prosto do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica jest gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje tylko własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze ani że ten projekt opóźnia się względem zapowiedzi. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Falconcity of Wonders

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać mi budżet i zadanie, jakie ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym ominął.