Al Quoz
Lagerhallen, Kunstgalerien und Werkstätten zwischen der Sheikh Zayed Road und der Al Khail – Dubais Industriegürtel wird kreativ.
- zentrale Industrie- und Lagerimmobilien
- Mieter aus der Kreativbranche
- Unternehmer als Eigennutzer
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie das Viertel tatsächlich ist
Was Al Quoz ist
Al Quoz ist ein großes Industrie- und Leichtfertigungsviertel zwischen der Sheikh Zayed Road und der Al Khail Road, etwa zwischen Downtown und Al Barsha. Es gliedert sich in Industriesektoren und einen Wohnsektor.
Es umfasst Lagerhallen, Werkstätten, Autohäuser, Arbeiterunterkünfte – und zunehmend die größte Konzentration von Kunstgalerien, Designstudios und Kreativunternehmen des Emirats, mit der Alserkal Avenue als Zentrum.
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Es ist einer der wenigen Teile des zentralen Dubai, die nicht auf Hochglanz poliert sind, und genau deshalb ist die Kreativbranche hierhergekommen.
Das Kreativviertel
Die Alserkal Avenue, ein umgebauter Lagerhallenkomplex, wurde zum Anker der zeitgenössischen Kunstszene Dubais und hat inzwischen Galerien, Studios, unabhängige Cafés, ein Kino und Designunternehmen in die umliegenden Straßen gezogen.
Das hat den Charakter einzelner Teile von Al Quoz erheblich verändert und in einem weiterhin industriell geprägten Gebiet einen echten Kulturcluster geschaffen.
Für die Immobilien bedeutet das: Lager- und Leichtindustrieeinheiten in den betreffenden Straßen sind deutlich wertvoller geworden, und Mieter aus der Kreativbranche zahlen weit mehr als die üblichen Industriemieten.
Der Wohnanteil
Zu Al Quoz 1, 2, 3 und 4 gehört ein Wohnsektor mit Villen und niedriger Wohnbebauung, großenteils älter und großenteils Leasehold oder für ausländische Käufer eingeschränkt.
Es ist kein gängiger Wohnungsmarkt, und der Bestand an Freehold-Apartments ist begrenzt. Die meisten Menschen leben in Al Quoz, weil sie dort arbeiten oder weil sie günstig Platz in Zentrumsnähe suchen.
Die Infrastruktur für den Alltag ist begrenzt und das Umfeld industriell, obwohl die zentrale Lage wirklich gut ist.
Die gewerbliche Chance
Für Anleger, die bereit sind, sich Gewerbe- und Industrieimmobilien anzusehen, ist Al Quoz einer der interessanteren Märkte Dubais: ein wirklich zentrales Industrieviertel, in dem sich in Teilen ein Preisaufschlag für die Kreativbranche herausbildet.
Lagereinheiten werden an eine breite Mieterbasis vermietet – Logistik, Werkstätten, Lagerung, Studios, Showrooms – mit längeren Mietverträgen und geringerer Fluktuation als im Wohnbereich.
Die Mechanik ist spezialisiert: Zulässige Nutzungen, Stromkapazität, Deckenhöhe, Zufahrt zur Verladung und Genehmigungen der Stadtverwaltung spielen alle eine Rolle, und Fehler machen eine Einheit unvermietbar.
Worauf zu achten ist
Die zulässige Nutzung der Einheit und ob sie zum vorgesehenen Mieter passt. Das ist der wichtigste Punkt bei Industrieimmobilien überhaupt.
Stromkapazität, Deckenhöhe und Zufahrt zur Verladung.
Die Freehold-Ausweisung, wenn Wohnraum gekauft wird.
Die Nähe zur Alserkal und zum Kreativcluster, die einen Mietaufschlag mit sich bringt.
Zufahrtswege und wie sie sich während der industriellen Arbeitszeiten verhalten.
Für wen es geeignet ist
Für einen Gewerbeinvestor, der Industrieimmobilien versteht und eine zentrale Lage mit einem entstehenden Kreativaufschlag sucht.
Für einen Unternehmer, der Räumlichkeiten kauft, statt sie zu mieten.
Schlecht geeignet ist es für einen allgemeinen Wohnungsinvestor – der Wohnungsmarkt ist hier klein und eingeschränkt und nicht der Grund, in Al Quoz zu sein.
Was eine Lagerhalle tatsächlich einbringt und von wem
Die Mieter von Lagerhallen in Al Quoz lassen sich in drei Gruppen mit recht unterschiedlichen Anforderungen einteilen. Logistik- und Lagerbetreiber wollen Höhe, Zufahrt zur Verladung und Strom, die Adresse ist ihnen gleichgültig. Werkstätten – Tischlerei, Metallbau, Fahrzeugaufbereitung, Druck – brauchen Stromkapazität und eine zulässige industrielle Nutzung. Kreative Mieter wollen die Hülle und die Lage und zahlen für beides einen Aufschlag.
Die Mieten dieser Gruppen unterscheiden sich bei körperlich ähnlicher Fläche um ein Mehrfaches. Eine als Lager vermietete Einheit und dieselbe Einheit als Galerie sind unterschiedliche Investments.
Welche Gruppe Ihre Einheit bedienen kann, bestimmen ihre zulässige Nutzung, ihre Stromversorgung, ihre Deckenhöhe und ihre Zufahrt – nicht, wie sie vermarktet wird.
Klären Sie alle vier Punkte vor dem Kauf, und klären Sie, welcher Mietertyp in der konkreten Straße tatsächlich einzieht, denn Al Quoz ändert seinen Charakter von Block zu Block.
Der Kreativaufschlag und wie beständig er ist
Der Alserkal-Effekt ist real und messbar: Lagerfläche in und um diesen Cluster erzielt Mieten, die deutlich über denen gewöhnlicher Industrieeinheiten gleicher Größe einen Kilometer entfernt liegen.
Er ist zugleich konzentriert. Der Aufschlag haftet an einer Handvoll Straßen mit kritischer Masse – Galerien, Studios, Cafés und der von ihnen erzeugten Laufkundschaft – und fällt außerhalb davon steil ab.
Ob er beständig ist, hängt davon ab, ob der Cluster seine Mieter hält, und Kreativviertel sind in jeder Stadt genau den Mietsteigerungen ausgesetzt, die ihr eigener Erfolg hervorbringt. Achten Sie darauf, ob Galerien wegziehen, statt darauf, ob welche dazukommen.
Für einen Käufer lautet die disziplinierte Haltung: die Einheit zur gewöhnlichen Industriemiete zu kalkulieren und den Kreativaufschlag als Zusatzpotenzial zu betrachten. So funktioniert die Investition, wenn der Cluster hält, und sie funktioniert weiterhin, wenn er nicht hält.
Der Wohnsektor, kurz gefasst
Zu Al Quoz 1 bis 4 gehört ein Wohnsektor mit Villen und niedriger Wohnbebauung, großenteils älter, sowie eine beträchtliche Zahl von Arbeiterunterkünften. Es ist kein gängiger Markt, und die Freehold-Verfügbarkeit für ausländische Käufer ist begrenzt.
Menschen, die in Al Quoz wohnen, tun das in der Regel, weil sie dort arbeiten oder weil sie günstig Platz suchen, zehn Minuten von Downtown und Al Wasl entfernt.
Die Infrastruktur ist dünn und das Umfeld industriell, doch die Lage ist wirklich zentral und die Straßen sind in beide Richtungen gut.
Wenn ein Wohnangebot hier ungewöhnlich günstig aussieht, prüfen Sie zuerst die Ausweisung und die zulässige Nutzung – die Antwort lautet häufig, dass es von einem ausländischen Staatsangehörigen gar nicht gekauft werden kann.
Die zulässige Nutzung entscheidet darüber, ob eine Industrieeinheit an den vorgesehenen Mieter vermietbar ist. Klären Sie sie vor allem anderen, zusammen mit Stromkapazität und Zufahrt zur Verladung.
Häufige Fragen
Was ist die Alserkal Avenue?
Ein umgebauter Lagerhallenkomplex in Al Quoz, der zum Anker der zeitgenössischen Kunstszene Dubais wurde und Galerien, Studios, unabhängige Cafés und Designunternehmen angezogen hat. Er hat die Werte von Lagereinheiten in den umliegenden Straßen erhöht.
Kann man in Al Quoz wohnen?
Es gibt einen Wohnsektor mit Villen und niedriger Wohnbebauung, doch ein großer Teil davon ist Leasehold oder für ausländische Käufer eingeschränkt, und das Umfeld ist industriell. Es ist kein gängiger Wohnungsmarkt.
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