Dubai Hills Mall

Dasselbe Drehbuch wie bei der Mall of the Emirates, zwanzig Jahre später: das Zentrum, das 2022 aus einem Wohnviertel ein selbstversorgendes machte.

• Familien mit Kindern
• Jahresvermietung
• Wochentage ohne Auto

Was Sie wissen müssen

Was es ist

Die Dubai Hills Mall wurde am 17. Februar 2022 mitten in der Master Community Dubai Hills Estate eröffnet: mehr als 650 Geschäfte und etwa 186 000 Quadratmeter Verkaufsfläche, entwickelt von Emaar.

Es ist ein großes regionales Zentrum innerhalb eines Wohnviertels und nicht an einer Schnellstraße. Dieser Unterschied ist wichtig: Es wurde für eine Bevölkerung gebaut, die schon da war, und nicht umgekehrt.

Neben dem Einzelhandel gibt es ein Kino, einen Hypermarkt, Kliniken, Kinderbereiche und eine große Gastronomiehalle – das ganze Angebot, für das die Bewohner von Dubai Hills früher zur Mall of the Emirates oder zur Dubai Mall fuhren.

Was sich verändert hat

Vor 2022 war Dubai Hills schön, grün und unbequem: Villen, ein Park, ein Golfplatz – und für alles eine Autofahrt. Das Zentrum schloss diese Lücke und machte das Viertel selbstversorgend.

Auf dem Mietmarkt zeigt sich das am Typ des Mieters. Eine Familie, die früher Dubai Hills gegen Al Barsha abwog und dorthin zog, wo die Alltagsinfrastruktur war, bleibt nun.

Daraus folgt ein zweiter Effekt: Das Viertel besteht nicht mehr nur aus Villen. Die Wohnblöcke rund um das Zentrum – Park Heights, Collective, Executive Residences – bekamen eine Begründung, die sie vor der Eröffnung nicht hatten.

Und etwas, worüber weniger gesprochen wird: Ein Zentrum innerhalb einer Community bringt Verkehr auf deren interne Straßen. Wer eine Villa der Ruhe wegen wählt, sollte die Entfernung dorthin in beiderlei Sinn prüfen.

Was es beim Kauf bedeutet

Der entscheidende Sprung ist bereits geschehen: Das Viertel hat sich geöffnet, die Infrastruktur ist da, der Preis hat sie aufgenommen. „Vor der Eröffnung der Mall“ zu kaufen, ist hier nicht mehr möglich.

Was bleibt, ist die Beständigkeit der Mietnachfrage. Dies ist ein Viertel, in dem Menschen wohnen und das sie nicht aussitzen: Jahresverträge, wenige Auszüge, kurze Leerstände.

Im Vergleich zu Al Barsha: Der Einstieg ist hier teurer, der Bestand neuer und die Service Charge höher, während das Mieterprofil ähnlich ist. Die Wahl zwischen beiden ist die Wahl zwischen Preis und Alter des Gebäudes.

Was zu prüfen ist

Die Entfernung von Ihrem konkreten Cluster: Dubai Hills ist groß, und der Unterschied zwischen „zehn Minuten zu Fuß“ und „zehn Minuten mit dem Auto“ besteht hier innerhalb eines einzigen Viertels.

Die Service Charge und was sie abdeckt: In einer Master Community mit Parks und Golfplatz liegt sie über dem Stadtdurchschnitt und ist ein dauerhafter Kostenposten.

Und die Ausrichtung im Verhältnis zu den internen Straßen, die zum Zentrum führen – an einem Freitagabend ist der Unterschied spürbar.

Wie sie sich mit den beiden anderen vergleicht

Die Dubai Mall ist ein stadtweites Objekt: Die Menschen fahren aus der ganzen Stadt und aus anderen Emiraten dorthin, und Wohnungen in der Nähe sind wegen Downtown teuer und nicht wegen der Mall.

Die Mall of the Emirates ist ein Viertelobjekt, um das ein Viertel gewachsen ist. Der Effekt ist ausgespielt, aber der Einstiegspreis ist niedrig.

Die Dubai Hills Mall ist ein Viertelobjekt, das innerhalb einer bereits fertigen Community gebaut wurde. Sie hat das Viertel nicht geschaffen, sondern seine Schwachstelle geschlossen – und genau deshalb war der Effekt schnell und einmalig.

Für einen Käufer bedeutet das drei verschiedene Strategien: Downtown kauft man für die Adresse, Al Barsha für die Auslastung, Dubai Hills für Lebensqualität bei hoher Service Charge.

Das Viertel hat den Sprung durch die Eröffnung der Mall bereits aufgenommen. Gekauft wird hier jetzt die Beständigkeit der Mietnachfrage, nicht das Wachstum durch Infrastruktur.

Die Viertel, die dadurch bepreist werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie jeweils auf der Seite des Viertels.