Al Maktoum International

Der Flughafen, um den die Stadt ihre zweite Hälfte baut: eine Auslegungskapazität von 260 Millionen Passagieren im Jahr, gegenüber den gut neunzig Millionen, die DXB heute abfertigt.

• langer Horizont
• niedriger Einstiegspreis
• Mietnachfrage aus der Logistik

Was Sie wissen müssen

Was er ist

Al Maktoum International ist der zweite Flughafen Dubais und liegt in Dubai South am südwestlichen Stadtrand, neben dem Hafen Jebel Ali und dem ehemaligen Expo-Gelände. Fracht wird dort seit 2010 abgefertigt, Passagiere seit 2013, jedoch in bescheidenem Umfang – der Großteil des Verkehrs läuft weiterhin über DXB bei Deira.

Genau das soll die Entscheidung von 2024 ändern: ein neues Passagierterminal für rund 128 Milliarden AED, fünf parallele Start- und Landebahnen und eine Auslegungskapazität von etwa 260 Millionen Passagieren im Jahr. Zum Vergleich: DXB, der nach internationalem Verkehr weltweit meistfrequentierte Flughafen, bewegt sich im Bereich von gut neunzig Millionen.

Der erklärte Plan sieht vor, den Betrieb innerhalb von etwa einem Jahrzehnt aus DXB zu verlagern. Das ist nicht der Ausbau eines Reserveflugplatzes, sondern die Verlegung des wichtigsten Einfallstors der Stadt auf deren andere Seite – weshalb das Projekt in diesen Abschnitt gehört und nicht in einen Reiseführer.

Warum er wichtiger ist, als es klingt

Ein Flughafen in Dubai ist nicht nur Verkehr. Drei Jahrzehnte Aktivität rund um DXB haben eine ganze Wirtschaft hervorgebracht: Fluggesellschaften, Bodenabfertigung, Logistik, Hotels, regionale Hauptsitze. Das sind Zehntausende Arbeitsplätze, die an einem Punkt der Karte hängen, und diese Arbeitsplätze halten die Mietnachfrage in Deira, Garhoud und Mirdif stabil.

Wird ein Drehkreuz dieser Größe verlegt, verschiebt sich die Beschäftigung nach und nach nach Südwesten. Nicht über Nacht und nicht vollständig, aber die Richtung steht fest – und die Wohnungsnachfrage folgt den Arbeitsplätzen, überall und immer.

Die zweite Ebene ist die Fracht. Al Maktoum liegt neben dem Hafen Jebel Ali und den Freizonen und bringt See- und Luftverkehr an einem Standort zusammen. Für Logistikunternehmen ist diese Kombination selten, und sie bedeutet industrielle statt Büro-Beschäftigung – ein anderer Mieter mit einem anderen Budget.

Welche Stadtteile das betrifft

Der innere Ring ist Dubai South, der um den Flughafen und das Messegelände gebaute Stadtteil. Dahinter folgen Jebel Ali, Dubai Investment Park, Al Furjan, Discovery Gardens, Jumeirah Golf Estates und Remraam.

Sie alle haben eines gemeinsam: Sie werden derzeit mit einem Abschlag gehandelt, weil sie weit draußen liegen. Die Fahrt zur Marina, geschweige denn nach Downtown, dauert lange, der öffentliche Verkehr ist dünn, und der Einstiegspreis spiegelt das wider.

Dieser Abschlag ist genau die Wette. Übernimmt der Flughafen tatsächlich den Hauptverkehr, wird aus „weit von der Stadt“ „neben dem Hauptflughafen des Landes“ – eine wesentlich andere Zeile im Inserat und eine wesentlich andere Miete.

Was bereits im Preis steckt

Das Flughafenprojekt ist kein Geheimnis, und jede Präsentation eines Dubai-South-Launches beginnt damit. Das heißt: Ein Teil des erwarteten Wachstums steckt bereits in den Startpreisen – Sie bezahlen den versprochenen Stadtteil, nicht den heutigen.

Das lässt sich leicht durch Vergleich prüfen. Nehmen Sie den Preis pro Quadratfuß in Dubai South und stellen Sie ihn vergleichbarem Bestand in Stadtteilen gegenüber, in denen die Infrastruktur bereits besteht. Ist der Abstand klein, kaufen Sie die Zukunft mit dem Geld von heute, und es bleibt wenig Spielraum.

Ein zweites Indiz ist die Tiefe des Wiederverkaufsmarkts. Wo Käufer vor allem wegen des künftigen Wachstums kamen, steht auf dem Sekundärmarkt gleichzeitig viel nahezu Identisches, und ein Ausstieg zur Preisliste des Bauträgers ist schwierig. Das verurteilt das Projekt nicht, verlängert aber den Horizont.

Der Zeitpunkt ist das eigentliche Risiko

Zehn Jahre sind kein Bauzeitplan, sondern die Länge eines vollständigen Investitionszyklus. In dieser Zeit durchläuft ein Markt mindestens einen Aufschwung und einen Abschwung, und Infrastrukturpläne werden überall unterwegs überarbeitet.

Die eigene Geschichte von Al Maktoum macht das deutlich. Der Flughafen wurde bereits 2010 eröffnet und ist seither zweitrangig geblieben. Frühere Erwartungswellen um ihn herum lieferten nicht das Wachstum, mit dem die Käufer jener Zeit gerechnet hatten.

Der praktische Schluss: Kommen Sie mit Geld hierher, das warten kann, und mit Mieteinnahmen unterwegs. Ein Modell, bei dem sich die Rendite erst einstellt, wenn der Flughafen mit voller Kapazität läuft, hängt von einem Datum ab, das niemand kontrolliert.

Was Sie jetzt tun können

Erstens: Kalkulieren Sie mit der aktuellen Miete, nicht mit der künftigen. Dubai South und Jebel Ali haben heute Mieter: Beschäftigte von Logistikfirmen, Freizonenunternehmen und des Flughafens selbst. Die Miete ist bescheiden, der Einstiegspreis aber ebenso, und die prozentuale Rendite fällt gut aus.

Zweitens: Sehen Sie sich die konkrete Verkehrsanbindung an. Die rote Metrolinie reicht bis zum ehemaligen Messegelände, und die Nähe zu einer Station zählt hier mehr als in zentralen Stadtteilen, in denen es Alternativen gibt.

Drittens: Verwechseln Sie nicht zwei verschiedene Dinge. „Neben dem neuen Flughafen“ taucht im Marketing für Projekte auf, die ihm nicht näher liegen als DXB. Eine Karte klärt das in einer Minute, und die Entfernung steckt bereits im Preis.

Womit man ihn vergleichen sollte

Die Stadtteile rund um DXB – Deira, Garhoud, Mirdif. Sie sind ein anschauliches Beispiel dafür, was ein Flughafen mit seiner Umgebung macht: stabile Mietnachfrage, Preise im mittleren Segment, Fluglärm und ein hoher Anteil an Mietern, die in der Nähe arbeiten.

Expo City, das Gelände, das den Übergang von der Baustelle zum bewohnten Stadtteil bereits vollzogen hat und zeigt, wie schnell Einrichtungen des Alltags in diesem Teil der Stadt entstehen.

Jeder dieser Stadtteile ist mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Angebots im Bereich der Dubai-Stadtteile beschrieben, wo die Zahlen aus unserer eigenen Datenbank stammen.

Der Zeitpunkt ist hier kein Detail, sondern der Hauptpunkt des Geschäfts. Der Umzug aus DXB ist auf etwa ein Jahrzehnt angelegt, und was Sie heute kaufen, muss sich in der Zwischenzeit über die Miete tragen. Funktioniert das Modell nur, wenn der Flughafen planmäßig eröffnet, ist das keine Investition, sondern eine Wette auf ein Datum.

Die Stadtteile, die damit bepreist werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie für jeden einzelnen auf seiner Stadtteilseite.