Expo City Dubai

Der einzige Fall in Dubai, in dem ein Ausstellungsgelände nicht abgebaut, sondern zu einem Stadtteil mit Metrostation, Freizone und Wohnungen umgebaut wurde.

• von Anfang an ein fertiges Umfeld
• langer Horizont
• eine Wette auf den Südwesten

Was Sie wissen müssen

Was es ist

Die Expo 2020 fand in Dubai von Oktober 2021 bis März 2022 statt – ein Jahr später als geplant wegen der Pandemie – und zählte rund 24 Millionen Besuche.

Nach dem Ende wurde das Gelände nicht geräumt, wie es bei Ausstellungsgeländen üblich ist, sondern im Oktober 2022 als Expo City Dubai wiedereröffnet: ein Stadtteil mit erhaltener Pavillonarchitektur sowie Parks, Büros, einer Freizone und Wohnbebauung.

Das Gelände liegt im Südwesten der Stadt, neben Dubai South und dem im Bau befindlichen Flughafen Al Maktoum. Der Zweig der Metro Route 2020 – eine Verlängerung der roten Linie, die vor der Ausstellung eröffnet wurde – wurde eigens für seine Anbindung gebaut.

Warum das ein seltener Ausgang ist

Ausstellungsgelände werden für ihre Gastgeberstadt fast immer zum Problem: ein riesiges Areal mit einzigartiger Infrastruktur und nichts, womit man es nach der Schließung füllen könnte. Eine gelungene Nachnutzung ist nirgends häufig.

Hier war sie eingeplant: dauerhafte Gebäude statt temporärer Pavillons, verlegte Versorgungsleitungen, Metro und Straßen für eine dauerhafte Auslastung dimensioniert. So begann der Stadtteil sein Leben mit Dingen, die bei den meisten Entwicklungen in Dubai Jahre brauchen: Parks, Schatten, Spazierwege und funktionierender Nahverkehr.

Für einen Käufer ist das eine ungewöhnliche Konstellation: Die Infrastruktur geht dem Wohnraum voraus, statt ihm hinterherzuhinken. Bei den meisten Projekten in Dubai ist die Reihenfolge umgekehrt – erst die Türme, später eine Schule und ein Supermarkt, wenn überhaupt.

Der Wohnungsmarkt hier

Der Wohnanteil ist jung und im Verhältnis zu den Nachbarstadtteilen klein. Das wirkt in beide Richtungen: weniger Konkurrenz bei der Vermietung, aber so gut wie kein Sekundärmarkt, an dem man einen Preis überprüfen könnte.

Die Mieter kommen aus Unternehmen der Freizone, aus den Logistik- und Flughafenstrukturen der Umgebung und aus der Gruppe von Menschen, die Grün und Fußläufigkeit zu einem moderaten Preis wollen.

Die Wirtschaftlichkeit ähnelt der von Dubai South: ein niedriger Einstiegspreis, eine ordentliche prozentuale Rendite, langsames Kapitalwachstum. Der Unterschied ist die Qualität des Umfelds, die deutlich über dem Durchschnitt dieses Stadtgürtels liegt – und das zeigt sich daran, wie schnell die Wohnungen vermietet werden.

Die Anbindung an den Flughafen

Expo City liegt neben Al Maktoum, und das Schicksal beider ist verknüpft. Sollte der Flughafen tatsächlich den Hauptverkehr von DXB übernehmen, gewinnt der gesamte südwestliche Gürtel Arbeitsplätze, und Expo City hat die Wohn- und Büroinfrastruktur dafür bereits parat.

Das ist zugleich das Hauptrisiko: der Zeitpunkt. Der Umzug ist auf etwa ein Jahrzehnt angelegt, und alles, was heute im Vertrauen auf diese Zukunft hier gekauft wird, muss sich in der Zwischenzeit über Mieteinnahmen tragen.

Was Expo City von einer reinen Flughafenwette unterscheidet, ist, dass der Stadtteil bereits ein eigenes Leben hat: Die Freizone ist in Betrieb, Unternehmen mieten Büros, die Metro fährt. Selbst wenn sich der Flughafenfahrplan verschiebt, ist das kein leeres Gelände.

Worauf Sie achten sollten

Wie voll der Stadtteil tatsächlich ist. Ein schöner öffentlicher Raum mit leeren Erdgeschossen ist bei Neubauten eine häufige Kombination, und man unterscheidet sie nur vor Ort, an einem Werktagabend.

Der Arbeitsweg. Die Marina und Downtown sind weit; die Metro gibt es, aber die Fahrt ist lang. Für einen Mieter, der im Geschäftszentrum arbeitet, wird das das entscheidende Argument dagegen sein.

Die Tiefe des Sekundärmarkts für das konkrete Projekt: wie viele Transaktionen in den letzten Monaten abgeschlossen wurden. Wo es nur eine Handvoll gibt, ist jede Bewertung ungefähr, und der Ausstieg dauert.

Für wen es geeignet ist

Für Menschen, die sich für das Umfeld entscheiden und dafür Entfernung in Kauf nehmen: Nirgendwo sonst auf dieser Seite der Stadt gibt es so viel Schatten, Park und Spazierwege.

Für Investoren mit langem Horizont, die am südwestlichen Gürtel beteiligt sein wollen, aber lieber dort einsteigen, wo Metro und arbeitende Unternehmen bereits existieren, als auf unbebautem Land.

Nicht geeignet ist es für alle, die täglich ins Geschäftszentrum pendeln, und für alle, die einen schnellen Ausstieg brauchen: Der Markt ist hier dünn, und ein Verkauf dauert Monate.

Es eignet sich auch besser als die meisten Stadtteile Dubais für Menschen, die remote arbeiten. Wenn das Büro ein Laptop ist, entfällt das übliche Argument gegen den Südwesten – die Fahrt ins Geschäftszentrum – einfach, und übrig bleibt ein niedrigerer Einstiegspreis mit einem besseren öffentlichen Raum, als das Geld anderswo bekommt.

Familien verdienen eine gesonderte Erwähnung. Schatten, Parks und Spazierwege sind real und nicht nur gerendert: Ein Kinderwagen kommt durch, und im Sommer kann man das Gelände überqueren, ohne zwischen klimatisierten Türen hin- und herzuspringen. Für diese Seite der Stadt ist diese Kombination die Ausnahme, und sie gibt meist den Ausschlag.

Womit man es vergleichen sollte

Dubai South – der Nachbarstadtteil mit derselben Logik und viel mehr Angebot, aber ohne das Erbe der Ausstellung und ohne das Umfeld.

Dubai Investment Park und Remraam – älterer Bestand im selben Gürtel, der zeigt, wie Wohnraum hier altert und was in einem Jahrzehnt mit den Preisen passiert.

Jumeirah Golf Estates – ebenfalls von Route 2020 erschlossen, aber mit einem völlig anderen Produkt: Villen rund um Golfplätze statt Wohnblocks und ein anderer Käufer.

Jeder dieser Stadtteile ist im Bereich Dubai Areas mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Angebots beschrieben.

Einen Sekundärmarkt gibt es hier fast nicht: Bei vielen Projekten gab es nur eine Handvoll Transaktionen, es gibt also nichts, woran man einen fairen Preis überprüfen könnte, und ein Ausstieg dauert Monate. Kaufen Sie für die Vermietung und für den langen Zeitraum, nicht um in ein, zwei Jahren weiterzuverkaufen.

Die Stadtteile, die davon geprägt werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie jeweils auf der Seite des Stadtteils.