Mr. Eight Development

Ein kleiner Entwickler, der auf Dubai Islands Villen mit privatem Pool auf jedem Balkon und Interieurs von Dolce & Gabbana realisiert hat — ein aufgeschütteter Archipel, dessen Infrastruktur parallel zu den Häusern entsteht und nicht vor ihnen.

7 Projekte dieses Entwicklers im Katalog. Aktuell ist keines davon im Bestand der reduzierten Objekte — Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Wer hier wohnen wird und warten kann, bis das Viertel aufholt
• Interieurs eines namhaften Designers als Teil des Kaufs
• Ein geduldiger Investor, der in die Zukunft der Insel kauft
• Nichts für jemanden, der bald Einnahmen braucht

Das Unternehmen im Überblick

Projekt

Villa Del Brunello — das einzige bekannte Projekt des Entwicklers

Eckdaten

15 Stockwerke, 47 Einheiten laut Projektdatensatz — Apartments und Duplex mit privatem Pool auf dem Balkon

Design

Interieurs und Ausstattung der Marke Dolce & Gabbana, SMEG-Küchen

Lage

Dubai Islands — ein aufgeschütteter Archipel, der parallel zum Wohnungsbau selbst erschlossen wird

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist und was am Produkt auffällt

Mr. Eight Development ist ein kleines Unternehmen mit einem einzigen bekannten Projekt, doch dessen Produkt hebt sich deutlich vom typischen Angebot auf Dubai Islands ab: Villen und Duplex mit privatem Pool auf jedem Balkon und Interieurs unter der Marke eines namhaften Modehauses. Für einen kleinen Entwickler ist diese Positionierung eine Möglichkeit, über die Bekanntheit des Designs statt über die Größe des Portfolios zu konkurrieren — eine bewusste Nischenwahl, kein Zufall.

Ohne eigene Entwicklungshistorie stellt sich bei dem Unternehmen eine wesentliche Frage: wen es ausgerechnet für den Bau von Villen und nicht von Türmen beauftragt hat — der Bau von Privathäusern und von Hochhäusern sind verschiedene Disziplinen, und ein Generalunternehmer mit Villenerfahrung zählt hier mehr als der allgemeine Ruf des Entwicklers.

Zwei Zeitpläne, nicht einer

Die Villa selbst hat einen vertraglichen Übergabetermin, abgesichert durch den Entwicklervertrag, gestützt auf ein Treuhandkonto (Escrow) und auf die Haftung für Verzug. Die Insel als Ganzes hat nur einen Fertigstellungshorizont, den der Masterentwickler und jedes andere Unternehmen festlegen, das auf Dubai Islands baut — und ein Villenkäufer hat keinen Vertrag, der diesen Horizont abdeckt, und keinen rechtlichen Schutz, falls er sich verlängert.

Dieser zweite Termin bestimmt die Lebensqualität. Eine fertige Villa auf einer Insel ohne geöffnete Geschäfte, Schulen oder bewohnte Nachbarhäuser ist ein Haus, in dem man unbequem lebt und das sich schwer vermieten lässt, unabhängig von der Qualität der Ausstattung im Inneren. Der Termin des Entwicklers ist rechtlich abgesichert, der Termin des Viertels nicht, und das ist das Wichtigste, was man bei jedem Kauf auf aufgeschüttetem Land verstehen muss.

Was man zur Insel prüfen sollte, nicht zur Villa

Was heute tatsächlich geöffnet ist und was nur auf dem Papier geplant ist — Supermärkte, Kliniken, Schulen, eine Tankstelle, die Straßenanbindung an den Rest der Stadt. Wie viele Häuser auf der Insel bereits bewohnt sind: Die Infrastruktur geht mit einer kritischen Masse an Bewohnern in Betrieb, nicht mit der nächsten Ankündigung des Masterplans. Was direkt um das konkrete Grundstück gebaut wird und wie lange — einige Jahre neben einer Baustelle zu wohnen gehört zum Geschäft, es ist kein unglückliches Detail.

Den Berufsverkehr zu Stoßzeiten, wie er heute ist und nicht wie für die Zukunft versprochen, und genau, was der Masterentwickler der Insel unterhält und was durch eine gesonderte Gebühr des Viertels finanziert wird — diese beiden Kostenposten werden in der Verkaufsphase oft verwischt.

Was man zur Villa selbst prüfen sollte

Das Treuhandkonto (Escrow), die Oqood-Registrierung und die Projektlizenz anhand der Nummer. Den Generalunternehmer und seine Erfahrung gerade mit Villen — der Bau von Privathäusern und von Türmen sind verschiedene Disziplinen, und ein Ruf in der einen überträgt sich nicht automatisch auf die andere. Die Grundstücksgrenzen, die Ausrichtung, was auf beiden Seiten der Villa gebaut werden darf und ob es Beschränkungen für künftige Anbauten gibt.

Die Ausstattung im Detail, besonders Pool, Landschaftsgestaltung und Grundstückseinfriedung — diese Posten sind oft entweder im Basispaket nicht enthalten oder werden stillschweigend als enthalten vorausgesetzt, und der Unterschied ist echtes Geld. Die Nähe zum Meer und ihre Folgen: Korrosion der technischen Anlagen und höhere Wartungskosten für alles, was außerhalb des Gebäudes liegt.

Ein ehrlicher Blick auf Villen als Kapitalanlage

Villen bringen eine niedrigere prozentuale Rendite und verkaufen sich langsamer als Apartments, weil sowohl Käufer als auch Mieter Familien sind und keine Investoren, die dem Umschlag hinterherjagen. Dafür bieten sie Wohnfläche und Grundstück, die ein Apartment nicht ersetzen kann, und Mietverträge, die in Jahren statt in Monaten gemessen werden — ein Villenmieter zieht seltener um.

Auf einer neuen Insel werden beide Effekte verstärkt: Der Kreis der Käufer und Mieter ist heute enger, als er in einigen Jahren sein wird, wenn sich das Viertel füllt, und genau diese Ausweitung ist die ganze Investitionsthese. Designerausstattung steigert die Wiedererkennbarkeit, hebt aber die Abhängigkeit davon nicht auf, wie schnell sich die Nachbarquartiere füllen.

Wie ich mit dieser Immobilie arbeite

Ich beginne nicht bei der Villa, sondern bei der Insel — ich sehe mir an, was auf Dubai Islands heute wirklich geöffnet und bewohnt ist, und nicht, was die Website des Masterplans verspricht. Danach prüfe ich den Generalunternehmer und sein Portfolio gerade an Villen- und nicht an Turmprojekten, denn bei diesem Entwickler sagt das mehr aus als jede Präsentation.

Pool, Landschaftsgestaltung und Einfriedung gehe ich mit dem Kunden Zeile für Zeile durch, denn dort weichen die Erwartungen am häufigsten von dem ab, was tatsächlich im Preis enthalten ist, und ich prüfe den Berufsverkehr ins Viertel, wie er heute ist — für einen Kunden, der hier täglich wohnen will, zählt das so viel wie die Villa selbst. Wenn ein Kunde zwischen einem fertigen Haus in einem etablierten Viertel und einer solchen Villa wählt, lege ich immer beide Szenarien ehrlich nebeneinander: Der Unterschied liegt nicht in der Qualität der Ausstattung, sondern darin, wie viele Jahre es dauert, bis das umliegende Viertel so funktioniert, wie es die Präsentation beschreibt.

Das Gebäude hat einen vertraglichen Übergabetermin, gestützt auf ein Treuhandkonto (Escrow), während die Insel nur einen Fertigstellungshorizont hat, den der Masterentwickler festlegt und der keinen vergleichbaren rechtlichen Schutz trägt. Es ist der zweite, nicht der erste Termin, der darüber entscheidet, wie das Leben in einer fertigen Villa tatsächlich aussieht, solange die Nachbarquartiere noch unbewohnt sind.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Mr. Eight Development?

In unserem Katalog finden sich 7 Projekte dieses Entwicklers, jeweils mit einem Gebäudepass: Stockwerke, Zahl der Einheiten, Übergabetermin, Aufteilung nach Schlafzimmern. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Objekte im Verkauf, sofern es welche gibt.

Sollte ich direkt bei Mr. Eight Development oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Entwickler übernimmt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu Mr. Eight Development ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte — einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine erhalten Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Mr. Eight Development

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie Budget und Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Mr. Eight Development jetzt in Betracht kommen und welche ich auslassen würde.