Orra Real Estate Development

Die Entwicklungssparte der Juwelengruppe Orra: ein Unternehmen, das seinen Namen mit Edelsteinen gemacht hat und die Logik individuell gefertigten Werts auf Immobilien übertrug — mit Türmen in zwei benachbarten, aber sehr unterschiedlich strukturierten Stadtteilen: JLT und Dubai Marina.

• Eine bewusste Wahl zwischen JLT und der Marina
• Investoren, die Miete und Preis gegeneinander abwägen
• Käufer, die die Metro zu Fuß erreichen wollen
• Langfristige Vermietung mit geringer Mieterfluktuation

Das Unternehmen in Kürze

Registrierung

beim Dubai Land Department als Entwickler Nr. 1067 registriert (Stand März 2015)

Struktur

eine Sparte von Orra International, einer Gruppe, die sowohl im Juwelengeschäft als auch in der Immobilienwirtschaft tätig ist

Portfolio

Orra The Embankment in Jumeirah Lake Towers, Orra Marina in Dubai Marina

Was für ein Entwickler das ist

Wer sie sind

Orra Real Estate Development ist keine eigenständige Baufirma mit jahrzehntelanger eigener Geschichte, sondern die Entwicklungssparte einer größeren Gruppe, Orra International, die vor allem als Juwelier mit Präsenz in Indien und im Nahen Osten bekannt ist. Eine Juwelenmarke in die Immobilienwirtschaft zu tragen, ist auf dem Markt in Dubai nicht ungewöhnlich: Ein bekannter Name in einer Luxusbranche wird dort oft zur Grundlage einer Entwicklungslinie in einer anderen.

Das Unternehmen ist beim Dubai Land Department unter eigener Nummer formell als Entwickler registriert, was seine rechtmäßige Stellung in der Immobilienwirtschaft unabhängig vom Juwelengeschäft der Gruppe bestätigt. Sein Portfolio bleibt kompakt — zwei Türme in zwei Stadtteilen statt der Dutzenden Projekte, die für Entwickler des Massensegments typisch sind.

Was sie gebaut haben

Orra The Embankment ist ein Hochhaus in Jumeirah Lake Towers, einem Stadtteil aus Büro- und Wohnclustern rund um ein System künstlicher Seen. Orra Marina steht in Dubai Marina, einem der markantesten Uferstadtteile der Stadt. Die beiden Projekte trennt nicht die Entfernung — die Stadtteile liegen nur durch eine einzige Straße getrennt gegenüber —, sondern eine grundlegend andere Wirtschaftlichkeit und Nachfrage.

Gerade dieser Unterschied macht das Orra-Portfolio zu einem nützlichen Beispiel dafür, wie auf der Karte benachbarte Stadtteile in Dubai völlig unterschiedliche Kaufstrategien erfordern können — und beide Gebäude betrachtet man am besten nicht als ein Produkt eines Entwicklers, sondern als zwei verschiedene Angebote in zwei verschiedenen Segmenten des Mietmarkts.

Was die Marina hat und JLT nicht

Wasser, an dem man entlanggehen kann — die durchgehende öffentliche Promenade der Marina mit ihren Restaurants, während die Seen von JLT zwar angenehm, aber ein grundlegend anderes Format sind. Strandnähe: Von der Marina ist es ein Spaziergang nach JBR und ans Meer, von JLT nicht. Struktureller Bedarf an Kurzzeitvermietung: Touristen wollen gezielt die Marina, und das hält die Mietpreise auf einem Niveau, das JLT nicht erreicht.

Hinzu kommt die Bekanntheit des Stadtteilnamens, die den Verkaufsprozess mit einem Käufer aus dem Ausland verkürzt, der von Dubai Marina gehört hat und nicht von JLT. Für einen Eigentümer in Orra Marina bedeutet das allein aufgrund des Namens der Lage einen größeren Kreis möglicher Mieter und Wiederverkaufskäufer.

Was JLT hat und die Marina nicht

Ein besseres Verhältnis von Miete zu Preis: Der Unterschied beim Kaufpreis zwischen den Stadtteilen ist größer als der bei den Mieten, daher liegt die prozentuale Rendite in JLT in der Regel höher. Zwei Metrostationen und ein Stadtteil, der ursprünglich so geplant wurde, dass sie zu Fuß erreichbar sind — ein Vorteil, der großen Teilen der Marina fehlt.

Mehr Platz für dasselbe Geld und eine stabile arbeitende Bevölkerung im Stadtteil — die Bürocluster von JLT erzeugen eine gleichmäßige, gut vorhersehbare Mietnachfrage mit geringer Mieterfluktuation, anders als das stärker touristisch geprägte Profil der Marina. Der Alltagseinzelhandel in den Erdgeschossen der meisten Gebäude in JLT dient dem täglichen Leben und nicht den Touristen, anders als die Restaurants an der Promenade der Marina.

Wie man zwischen den beiden Orra-Gebäuden wählt

Die Entscheidung sollte sich aus der Strategie ergeben, nicht aus dem Ruf des Entwicklers. Wer auf Einnahmen aus Kurzzeitvermietung oder auf Wertzuwachs setzt, landet bei Orra Marina: Der touristische Bedarf und die Bekanntheit der Marina sind real und lassen sich auf der anderen Straßenseite in JLT nicht reproduzieren. Wer auf Rendite aus Langzeitvermietung setzt, landet bei Orra The Embankment: stabile berufstätige Mieter, ein besseres Verhältnis von Miete zu Preis, ein niedrigerer Einstiegspreis.

Bei einem Kauf zum Selbstbewohnen sollte das persönliche Gefühl für den Stadtteil entscheiden, nicht ein Renditeabstand auf dem Papier — und dasselbe Gefühl wird auch die Wahl eines späteren Mieters bestimmen, falls später über eine Vermietung entschieden wird. Der Name des Entwicklers sollte bei dieser Wahl an letzter Stelle stehen: In beiden Stadtteilen zählen der Zustand eines konkreten Gebäudes und seine Position im Cluster mehr als der Bauherr.

Was bei beiden Gebäuden zu prüfen ist

Die Lage des Gebäudes im Stadtteil — Entfernung zu Fuß zur Metro, zur Promenade oder zu Geschäften des täglichen Bedarfs, die in beiden Stadtteilen die Liquidität stärker bestimmt als der allgemeine Ruf der Lage. Die Nebenkosten (Service Charge) mit ihrer Historie und in JLT zusätzlich die Umlage des Freizonen-Stadtteils, die in einer ersten Überschlagsrechnung oft übersehen wird.

Die Eigentumsstruktur des konkreten Gebäudes in JLT — der Stadtteil ist rechtlich nicht einheitlich, und das sollte man gesondert bestätigen, statt anzunehmen, dass es im ganzen Cluster gleich ist. Was das Gebäude sonst enthält — Türme in JLT mischen häufig Büro- und Wohnetagen — sowie reale Vergleichstransaktionen und Mietpreise im konkreten Gebäude, von denen beide Stadtteile reichlich angesammelt haben.

Orra ist eine diversifizierte Gruppe, für die Immobilien nicht das einzige Geschäft sind, was man bei der Beurteilung im Kopf behalten sollte: Die Stabilität des Entwicklers hängt teilweise von der Gesundheit der Gruppe als Ganzes ab, nicht nur von ihrer Entwicklungssparte. Die beiden Flaggschiff-Gebäude stehen in Stadtteilen mit unterschiedlicher Mietwirtschaft und unterschiedlicher Nachfragelogik — sie mit demselben Maßstab zu beurteilen, ist ein Fehler, und die Wahl zwischen JLT und der Marina sollte von der Strategie des Käufers bestimmt werden, nicht vom Namen des Entwicklers an der Fassade. Bei beiden Projekten sollte man die Eigentumsstruktur des konkreten Gebäudes in JLT bestätigen — einem Freizonen-Stadtteil, in dem die Gebäude rechtlich nicht einheitlich sind.

Häufige Fragen

Ist Orra Real Estate Development ein zuverlässiger Entwickler?

Fertiggestellt: Orra The Embankment in Jumeirah Lake Towers, Orra Marina in Dubai Marina. Maßgeblich ist das Register des Land Department und nicht die Broschüre: Es listet die Lizenz, den Fortschritt jedes Projekts in Prozent und das Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach Prüfung der Bauabschnitte ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Porträt oben.

Welche Projekte baut Orra Real Estate Development?

Der Katalog der Seite enthält 2 Projekte von Orra Real Estate Development, jeweils mit einem Gebäudesteckbrief — Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung der Schlafzimmer. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Stadtteile mit den meisten Einheiten des Unternehmens. Zum Verkauf stehende Einheiten erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich direkt bei Orra Real Estate Development oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von Orra Real Estate Development bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Vertrieb spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Sicht: Das Vertriebsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung (Assignment) beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Orra Real Estate Development

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Orra Real Estate Development sich jetzt in Betracht zu ziehen lohnen und welche ich auslassen würde.