Orra Real Estate Development

Dubajskie ramię deweloperskie grupy jubilerskiej Orra — firmy, która zbudowała markę na kamieniach szlachetnych i przeniosła tę samą logikę indywidualnie szlifowanej wartości na nieruchomości, stawiając wieże w dwóch sąsiednich, lecz bardzo różnie ukształtowanych dzielnicach: JLT i Dubai Marina.

• Świadomy wybór między JLT a Marina
• Inwestorzy porównujący czynsz z ceną
• Kupujący, którzy chcą mieć metro w zasięgu spaceru
• Najem długoterminowy z niską rotacją najemców

Firma w skrócie

Rejestracja

zarejestrowana w Dubai Land Department jako deweloper nr 1067 (stan na marzec 2015)

Struktura

dział Orra International, grupy działającej zarówno w branży jubilerskiej, jak i w nieruchomościach

Portfolio

Orra The Embankment w Jumeirah Lake Towers, Orra Marina w Dubai Marina

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

Orra Real Estate Development to nie samodzielna firma budowlana z dziesięcioleciami własnej historii, lecz ramię deweloperskie większej grupy, Orra International, znanej głównie z działalności jubilerskiej w Indiach i na Bliskim Wschodzie. Przeniesienie marki jubilerskiej na nieruchomości nie jest na rynku dubajskim niczym niezwykłym: rozpoznawalna nazwa w jednym segmencie luksusu często staje się fundamentem linii deweloperskiej w innym.

Firma jest formalnie zarejestrowana w Dubai Land Department jako deweloper pod własnym numerem, co potwierdza jej legalną pozycję na rynku nieruchomości niezależnie od działalności jubilerskiej grupy. Jej portfolio pozostaje niewielkie — dwie wieże w dwóch dzielnicach, a nie dziesiątki projektów typowe dla dewelopera segmentu masowego.

Co zbudowali

Orra The Embankment to wysoka wieża w Jumeirah Lake Towers, dzielnicy zespołów biurowo-mieszkalnych wokół systemu sztucznych jezior. Orra Marina stoi w Dubai Marina, jednej z najbardziej rozpoznawalnych dzielnic nadwodnych miasta. Oba projekty dzieli nie odległość — dzielnice leżą po dwóch stronach jednej ulicy — lecz zasadniczo odmienna ekonomia i charakter popytu.

Właśnie ta różnica sprawia, że portfolio Orra jest użytecznym przykładem tego, jak sąsiednie dzielnice Dubaju na mapie mogą wymagać zupełnie innych strategii zakupu — a oba budynki najlepiej oceniać nie jako jeden produkt jednego dewelopera, lecz jako dwie odrębne oferty w dwóch odrębnych segmentach rynku najmu.

Co ma Marina, czego nie ma JLT

Wodę, wzdłuż której można spacerować — ciągły publiczny bulwar Marina z restauracjami, podczas gdy jeziora JLT są przyjemne, ale to zasadniczo inny format. Bliskość plaży: z Marina na JBR i nad morze jest spacerem, z JLT nie. Strukturalny popyt na najem krótkoterminowy: turyści chcą właśnie Marina, co utrzymuje stawki najmu na poziomie, którego JLT nie dorówna.

Dochodzi do tego rozpoznawalność nazwy dzielnicy, która skraca proces sprzedaży zagranicznemu kupującemu, który słyszał o Dubai Marina, a nie o JLT. Dla właściciela Orra Marina oznacza to szerszą pulę potencjalnych najemców i kupujących na rynku wtórnym wyłącznie dzięki nazwie lokalizacji.

Co ma JLT, czego nie ma Marina

Lepszy stosunek czynszu do ceny: różnica w cenach zakupu między dzielnicami jest większa niż różnica w stawkach najmu, więc procentowa stopa zwrotu w JLT zwykle bywa wyższa. Dwie stacje metra oraz dzielnicę zaplanowaną pierwotnie wokół dojścia do nich pieszo — przewagę, której większość Marina nie ma.

Więcej przestrzeni za te same pieniądze i stabilna populacja pracująca w obrębie dzielnicy — biurowe zespoły JLT dają stały, przewidywalny popyt na najem z niską rotacją najemców, w przeciwieństwie do bardziej turystycznego profilu Marina. Codzienny handel na parterach większości budynków JLT służy życiu codziennemu, a nie turystom, w przeciwieństwie do restauracji wzdłuż bulwaru Marina.

Jak wybrać między dwoma budynkami Orra

Decyzja powinna wynikać ze strategii, a nie z reputacji dewelopera. Zakład na dochód z najmu krótkoterminowego lub wzrost wartości kapitału wskazuje na Orra Marina: turystyczny popyt i rozpoznawalność Marina są prawdziwe i nie powtarzają się po drugiej stronie ulicy w JLT. Zakład na zysk z najmu długoterminowego wskazuje na Orra The Embankment: stabilni najemcy zawodowi, lepszy stosunek czynszu do ceny, niższa cena wejścia.

Przy zakupie na własne mieszkanie o wyborze powinno decydować osobiste wyczucie dzielnicy, a nie papierowa różnica w stopie zwrotu — to samo wyczucie zdecyduje o wyborze przyszłego najemcy, jeśli później pojawi się decyzja o wynajmie. Nazwa dewelopera powinna w tym wyborze zająć ostatnie miejsce: w obu dzielnicach stan konkretnego budynku i jego położenie w zespole liczą się bardziej niż to, kto go zbudował.

Co sprawdzić w każdym z budynków

Położenie budynku w dzielnicy — odległość pieszo do metra, bulwaru lub codziennych sklepów, która w obu dzielnicach wpływa na płynność rynkową bardziej niż ogólna renoma lokalizacji. Opłatę serwisową wraz z jej historią, a w JLT także opłatę dzielnicową strefy wolnocłowej, często pomijaną w pierwszym rachunku.

Strukturę własności konkretnego budynku w JLT — dzielnica nie jest jednolita pod względem statusu prawnego, i warto to potwierdzić osobno, zamiast zakładać, że jest tak samo w całym zespole. Co jeszcze mieści budynek — wieże JLT często łączą piętra biurowe i mieszkalne — oraz realne transakcje porównawcze i stawki najmu w konkretnym budynku, których w obu dzielnicach nagromadziło się mnóstwo.

Orra to zdywersyfikowana grupa, dla której nieruchomości nie są jedyną działalnością, o czym warto pamiętać przy ocenie: stabilność dewelopera częściowo zależy od kondycji grupy jako całości, a nie tylko jej ramienia deweloperskiego. Jej dwa flagowe budynki stoją w dzielnicach o różnej ekonomii najmu i różnej logice popytu — ocenianie ich tą samą miarą to błąd, a wybór między JLT a Marina powinien wynikać ze strategii kupującego, a nie z nazwy dewelopera na elewacji. W obu projektach warto potwierdzić strukturę własności konkretnego budynku w JLT — dzielnicy strefy wolnocłowej, w której budynki nie są jednolite pod względem statusu prawnego.

Najczęstsze pytania

Czy Orra Real Estate Development to wiarygodny deweloper?

Oddane: Orra The Embankment w Jumeirah Lake Towers, Orra Marina w Dubai Marina. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów, a nie broszura: wymienia licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Przy off-plan pieniądze kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Kompletny dossier znajduje się w opracowaniu powyżej.

Jakie projekty buduje Orra Real Estate Development?

Katalog serwisu obejmuje 2 projekty Orra Real Estate Development, każdy z paszportem budynku — kondygnacje, lokale, termin oddania i struktura sypialni. Są wymienione wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Loty na sprzedaż, jeśli są, pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Orra Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Finansowo nie ma różnicy: przy off-plan broker jest opłacany przez Orra Real Estate Development, a nie przez Ciebie, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal kosztuje mniej obok albo że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowo 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Orra Real Estate Development

Odpowiedź zależy od celu. Prześlij budżet i cel — omówię, które projekty Orra Real Estate Development warto teraz rozważyć, a które bym pominął.