Orra Real Estate Development

La divisione di sviluppo a Dubai del gruppo di gioielleria Orra: una società che si è fatta un nome con le pietre preziose e ha portato la stessa logica di valore lavorato artigianalmente nell'immobiliare, costruendo torri in due quartieri vicini ma strutturati in modo molto diverso: JLT e Dubai Marina.

• Scegliere con cognizione tra JLT e la Marina
• Investitori che confrontano affitto e prezzo
• Acquirenti che vogliono la metro a pochi passi
• Locazione a lungo termine con basso ricambio di inquilini

La società in breve

Registrazione

registrata presso il Dubai Land Department come sviluppatore n. 1067 (a marzo 2015)

Struttura

una divisione di Orra International, gruppo attivo sia nella gioielleria sia nell'immobiliare

Portafoglio

Orra The Embankment a Jumeirah Lake Towers, Orra Marina a Dubai Marina

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono

Orra Real Estate Development non è un'impresa di costruzioni autonoma con decenni di storia propria, ma la divisione di sviluppo di un gruppo più grande, Orra International, noto soprattutto come attività di gioielleria con presenza in India e Medio Oriente. Portare un marchio di gioielleria nell'immobiliare non è insolito sul mercato di Dubai, dove un nome riconosciuto in un settore del lusso diventa spesso la base per una linea di sviluppo in un altro.

La società è formalmente registrata presso il Dubai Land Department come sviluppatore con un proprio numero, a conferma della sua posizione legittima nell'immobiliare, separata dall'attività di gioielleria del gruppo. Il portafoglio resta compatto — due torri in due quartieri, e non le decine di progetti tipiche di uno sviluppatore del segmento di massa.

Che cosa hanno costruito

Orra The Embankment è una torre a Jumeirah Lake Towers, un quartiere di cluster misti ufficio-residenza attorno a un sistema di laghi artificiali. Orra Marina si trova a Dubai Marina, uno dei quartieri sul mare più riconoscibili della città. I due progetti non sono separati dalla distanza — i quartieri sono divisi da una sola strada — ma da un'economia e da un carattere della domanda radicalmente diversi.

È proprio questa differenza a rendere il portafoglio Orra un esempio utile di come quartieri di Dubai vicini sulla mappa possano richiedere strategie d'acquisto del tutto diverse — ed entrambi gli edifici vanno esaminati non come un unico prodotto di un unico sviluppatore, ma come due offerte distinte in due segmenti distinti del mercato degli affitti.

Che cosa ha la Marina che JLT non ha

Acqua lungo cui camminare — la passeggiata pubblica continua della Marina, costeggiata da ristoranti, mentre i laghi di JLT sono piacevoli ma un formato fondamentalmente diverso. La vicinanza alla spiaggia: dalla Marina si va a piedi fino a JBR e al mare, da JLT no. Una domanda strutturale di affitti brevi: i turisti vogliono proprio la Marina, e questo mantiene i canoni a un livello che JLT non può eguagliare.

A ciò si aggiunge la riconoscibilità del nome del quartiere, che accorcia il processo di vendita con un acquirente straniero che ha sentito parlare di Dubai Marina e non di JLT. Per un proprietario di Orra Marina significa un bacino più ampio di potenziali inquilini e acquirenti in rivendita, per la sola forza del nome della località.

Che cosa ha JLT che la Marina non ha

Un miglior rapporto tra affitto e prezzo: la differenza di prezzo d'acquisto tra i due quartieri è maggiore di quella dei canoni, quindi il rendimento percentuale a JLT è in genere più alto. Due stazioni della metro e un quartiere pianificato in origine attorno alla possibilità di raggiungerle a piedi — un vantaggio che gran parte della Marina non ha.

Più spazio a parità di spesa e una popolazione lavorativa stabile all'interno del quartiere: i cluster di uffici di JLT generano una domanda di affitto costante e prevedibile con basso ricambio di inquilini, a differenza del profilo più turistico della Marina. Il commercio quotidiano ai piani terra della maggior parte degli edifici di JLT serve la vita di tutti i giorni e non i turisti, a differenza dei ristoranti lungo la passeggiata della Marina.

Come scegliere tra i due edifici Orra

La decisione deve discendere dalla strategia, non dalla reputazione dello sviluppatore. Puntare sul reddito da affitto breve o sulla crescita del capitale indica Orra Marina: la domanda turistica e la notorietà della Marina sono reali e non si ripetono al di là della strada, a JLT. Puntare sul rendimento da affitto lungo indica Orra The Embankment: inquilini professionali stabili, un miglior rapporto tra affitto e prezzo, un prezzo d'ingresso più basso.

Per un acquisto da abitare deve decidere la sensazione personale per il quartiere, non una differenza di rendimento sulla carta — e la stessa sensazione determinerà la scelta di un futuro inquilino, se più avanti si deciderà di affittare. Il nome dello sviluppatore deve venire per ultimo in questa scelta: in entrambi i quartieri contano più lo stato del singolo edificio e la sua posizione nel cluster che il nome di chi l'ha costruito.

Che cosa verificare in entrambi gli edifici

La posizione dell'edificio nel quartiere — la distanza a piedi dalla metro, dalla passeggiata o dai negozi di tutti i giorni, che in entrambi i quartieri incide sulla liquidità più della reputazione generale della località. Il service charge con il suo storico e, a JLT, anche la quota distrettuale della free zone, spesso trascurata in un primo calcolo.

La struttura di proprietà del singolo edificio di JLT — il quartiere non è uniforme nello status giuridico, e conviene verificarlo a parte invece di darlo per uguale in tutto il cluster. Che altro contiene l'edificio — le torri di JLT spesso mescolano piani di uffici e residenziali — oltre a transazioni comparabili e canoni di affitto reali nell'edificio specifico, di cui entrambi i quartieri hanno accumulato in abbondanza.

Orra è un gruppo diversificato per il quale l'immobiliare non è l'unica attività, da tenere presente nella valutazione: la stabilità dello sviluppatore dipende in parte dalla salute del gruppo nel suo complesso, non solo della divisione di sviluppo. I suoi due edifici di punta sorgono in quartieri con economie di affitto diverse e logiche di domanda diverse: giudicarli con lo stesso metro è un errore, e la scelta tra JLT e la Marina deve dipendere dalla strategia dell'acquirente, non dal nome dello sviluppatore sulla facciata. In entrambi i progetti conviene verificare la struttura di proprietà del singolo edificio a JLT — una free zone in cui gli edifici non sono uniformi nello status giuridico.

Domande frequenti

Orra Real Estate Development è uno sviluppatore affidabile?

Consegnati: Orra The Embankment a Jumeirah Lake Towers, Orra Marina a Dubai Marina. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta in quel conto sotto il controllo della RERA e viene versato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Orra Real Estate Development?

Il catalogo del sito comprende 2 progetti di Orra Real Estate Development, ciascuno con una scheda dell'edificio — piani, unità, data di consegna e mix di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene comprare da Orra Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

Sul piano economico non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da Orra Real Estate Development, non da Lei, quindi telefonare direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team commerciale dello sviluppatore vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Orra Real Estate Development

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii il Suo budget e il Suo obiettivo: Le spiegherò quali progetti di Orra Real Estate Development meritano oggi considerazione e quali eviterei.