Tabeer Real Estate & Brokers

Ein Developer, der seit Mitte der 2010er-Jahre auf Erschwinglichkeit statt Luxus setzt — International City, JVC, Arjan — und an seinem Standort in Arjan eine für das Segment untypische Ausstattungsqualität bietet.

1 Projekt dieses Developers im Katalog. Im Moment ist nichts von ihm im Angebot mit Preisnachlass — passende Objekte aus der Nachbarschaft finden Sie weiter unten.

• Ein günstiges Studio oder Einzimmerapartment in einem Vorstadtviertel
• Käufer, für die der Einstiegspreis wichtiger ist als das Prestige der Adresse
• Investoren, die auf die Mietrendite im Massensegment setzen
• Wer eine besondere Ausstattung zum Preis normalen Wohnraums schätzt

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

2014

Schwerpunkt

bezahlbarer, aber solide gebauter Wohnraum in International City, JVC und Arjan

48 Parkside

Arjan — 10 Etagen, Studios sowie Apartments mit einem, zwei und drei Schlafzimmern; einer der niedrigsten Einstiegspreise im Segment dieses Viertels

Ausstattung

Das Gebäude wird mit spanisch inspiriertem Design vermarktet — raumhohe Fliesen des türkischen Herstellers IW&W Spain mit goldenen Akzenten

Vertrieb

eine eigene Verkaufsgalerie in Arjan, die Tabeer Sales Gallery

Was für ein Developer das ist

Eine Wette auf Erschwinglichkeit statt Prestige

Das Unternehmen ist erst gut ein Jahrzehnt aktiv, und in dieser ganzen Zeit hat es konsequent dasselbe Preissegment bedient — bezahlbar statt Premium — in Vorstadtvierteln am Rand der aktiven Entwicklung. Das ist ein bewusstes Geschäftsmodell und keine zufällige Projektmischung: International City, JVC und Arjan haben gemeinsam, dass Käufer und Mieter hier ein begrenztes Budget haben, für das der Preis pro Quadratfuß wichtiger ist als das Prestige der Adresse.

Diese Strategie hat einen klaren Vorteil — eine stabile Nachfrage, unabhängig vom Zyklus des Luxussegments: Bezahlbarer Wohnraum wird fast immer gebraucht, egal was der Premiummarkt gerade macht. Die Kehrseite: Die Margen der Developer sind in diesem Segment dünner, und der Wettbewerb um den budgetbegrenzten Käufer ist härter, denn in denselben Vierteln gibt es reichlich ähnlich konzipierte Projekte.

48 Parkside und eine für das Segment untypische Ausstattung

Das Projekt in Arjan hebt sich durch seine vermarktete Ausstattung vom üblichen bezahlbaren Wohnungsbau ab: raumhohe Bodenfliesen türkischer Herstellung mit goldenen Akzenten — ein Detail, das man normalerweise in einem teureren Segment erwarten würde, nicht in einem Gebäude mit einem der niedrigsten Einstiegspreise des Viertels. So hebt man sich in einer überfüllten Nische kompakter, bezahlbarer Wohnungen ab, in der die meisten Wettbewerber vor allem über den Preis pro Quadratfuß konkurrieren.

Für den Käufer ist wichtig zu verstehen, dass solche Ausstattungsdetails meist für bestimmte Bereiche gelten — Eingang, Flure, Bäder — und nicht die Wirtschaftlichkeit des gesamten Gebäudes verändern: Die Service Charge und das allgemeine Infrastrukturniveau bleiben im bezahlbaren Segment auf dem üblichen Standard des Viertels, auch wenn einzelne Ausstattungselemente hochwertiger wirken.

Arjan als Standort

Das Viertel liegt im Landesinneren, abseits der Küste, aber in der Nähe mehrerer bekannter Attraktionen — dem Dubai Miracle Garden, dem Butterfly Garden und dem Cluster Motor City. Für einen Mieter ist das kein Geschäftszentrum und keine Küstenlage, sondern ein Vorstadtviertel mit eigener lokaler Identität, die an die nahen Attraktionen gebunden ist und nicht an Büro-Cluster.

Arjan wird seit einigen Jahren von mehreren Developern des bezahlbaren Segments aktiv bebaut, was einen ständigen Zustrom an neuem Angebot bedeutet. Für Investoren ist das ein struktureller Risikofaktor: Ein neuer Nachbarturm im gleichen Format und Preisband konkurriert um denselben Mieter, und entscheidend ist hier nicht der Name des Developers, sondern es sind die konkreten Konditionen — Etage, Aussicht, Service Charge.

Die Wirtschaftlichkeit des Massensegments

Im bezahlbaren Segment ist die Mietrendite in Prozent üblicherweise höher als im Premiumsegment — ein kleines Studio oder Einzimmerapartment in einem Vorstadtviertel erzielt oft ein besseres Verhältnis von Miete zu Preis als eine gleich geschnittene Einheit in einem Prestigeviertel. Das ist ein strukturelles Merkmal des Segments und keine Leistung eines bestimmten Developers.

Die Kehrseite: Die Wertsteigerung beim Wiederverkauf fällt hier in der Regel langsamer aus als in aufstrebenden Premiumvierteln. Käufer bezahlbaren Wohnraums spekulieren seltener auf Preisanstiege und kaufen häufiger zur Eigennutzung oder für eine stabile statt schnell wachsende Miete. Dieses Segment sollte man eher am Cashflow messen als an der erwarteten Wertsteigerung.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Prüfen Sie den genauen Namen des Developers im Vertrag und im Register des Land Department — wie oben erwähnt, tauchen in den Angeboten verschiedene Namensvarianten und verbundene Gesellschaften auf. Klären Sie, welche konkrete Ausstattung und welche Materialien in der Spezifikation des Vertrags festgeschrieben sind und nicht nur auf den Marketingfotos der Musterwohnung zu sehen sind.

Prüfen Sie das Escrow-Konto und die Projektregistrierung wie bei jedem Off-plan-Kauf, und separat die Service Charge nach der Übergabe: Im bezahlbaren Segment ist der Unterschied bei der Jahresgebühr zwischen benachbarten Projekten, gemessen am Preis der Einheit, größer als im Premiumsegment, und es lohnt sich, ihn vorab durchzurechnen.

Wie ich mit diesem Developer arbeite

Für einen Kunden, der bezahlbaren Mietwohnraum sucht, vergleiche ich zuerst den Preis pro Quadratfuß nicht mit Prestigevierteln, sondern mit den direkten Nachbarn in Arjan und ähnlichen bezahlbaren Clustern — International City und JVC, wo der Developer ebenfalls Erfahrung hat —, um zu sehen, wie wettbewerbsfähig ein konkreter Preis tatsächlich ist. Zweitens kläre ich, welcher Teil der vermarkteten Ausstattung im Vertrag festgeschrieben ist und welcher nur in der Musterwohnung existiert.

Drittens berechne ich die Rendite anhand des Mietcashflows und nicht anhand der Erwartung schneller Wertsteigerung beim Wiederverkauf: Das Massensegment, in dem dieser Developer arbeitet, belohnt einen geduldigen Eigentümer mit stetiger Miete und keine spekulative schnelle Ein-und-aus-Strategie.

Das Unternehmen tritt in Quellen und Angeboten unter leicht abweichenden Namen auf — Tabeer Real Estate & Brokers, Tabeer Development, und einige Angebote nennen als Developer eine verbundene Gesellschaft, Tabeer Starwood Holding Limited. Das sieht nach der bei kleinen Developern üblichen Praxis aus, ein konkretes Projekt in einer eigenen Rechtsträgergesellschaft zu registrieren; vor der Unterschrift sollten Sie aber ausdrücklich prüfen, welcher genaue Name im Vertrag und im Register des Land Department steht, und sich nicht auf die Marke verlassen, unter der das Projekt vermarktet wird.

Häufige Fragen

Ist Tabeer Real Estate & Brokers ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2014. Prüfen Sie Tabeer Real Estate & Brokers im offenen Register des Land Department und nicht im Marketing: Lizenzstatus, der Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto sind dort einsehbar. Off-plan-Zahlungen fließen auf dieses Escrow-Konto unter RERA-Aufsicht und gehen nur gegen verifizierte Bauabschnitte an den Developer. Das vollständige Dossier steht weiter oben auf der Seite.

Welche Projekte baut Tabeer Real Estate & Brokers?

Unser Katalog enthält 1 Projekt dieses Developers, jeweils mit einem Gebäudepass: Etagen, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Objekte im Verkauf, sofern es welche gibt.

Soll ich bei Tabeer Real Estate & Brokers direkt kaufen oder über einen Broker?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Developer die Provision des Brokers und nicht der Käufer, der direkte Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Developers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Tabeer Real Estate & Brokers

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll — ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Developers jetzt sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.