Tabeer Real Estate & Brokers

Uno sviluppatore che dalla metà degli anni 2010 punta sull'accessibilità e non sul lusso — International City, JVC, Arjan — e che nel cantiere di Arjan offre una finitura insolita per il segmento.

1 progetto di questo sviluppatore nel catalogo. Al momento nello stock scontato non c'è nulla di suo: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Uno studio o un bilocale accessibile in un quartiere periferico
• Acquirenti per i quali il prezzo d'ingresso conta più del prestigio dell'indirizzo
• Investitori in cerca di rendimento da affitto nel segmento di massa
• Chi apprezza finiture distintive a un prezzo da edilizia comune

L'azienda in breve

Fondazione

2014

Focus

abitazioni accessibili ma ben costruite a International City, JVC e Arjan

48 Parkside

Arjan — 10 piani, studi e appartamenti con una, due e tre camere da letto; uno dei prezzi d'ingresso più bassi del segmento in questo quartiere

Finitura

l'edificio è proposto con un design di ispirazione spagnola — rivestimenti a tutta altezza del produttore turco IW&W Spain con dettagli dorati

Vendite

una galleria vendite dedicata ad Arjan, la Tabeer Sales Gallery

Che tipo di sviluppatore è

Una scommessa sull'accessibilità, non sul prestigio

L'azienda è attiva da poco più di dieci anni e in tutto questo tempo ha lavorato con coerenza sulla stessa fascia di prezzo — accessibile e non premium — in quartieri periferici ai margini dello sviluppo attivo. È un modello di business deliberato, non un insieme casuale di progetti: International City, JVC e Arjan hanno in comune il fatto che acquirenti e inquilini dispongono di un budget limitato e badano al prezzo per piede quadrato più che al prestigio dell'indirizzo.

Questa strategia ha un vantaggio evidente — una domanda stabile, indipendente dal ciclo del segmento di lusso: le abitazioni accessibili servono quasi sempre, qualunque cosa faccia il mercato premium. Il rovescio della medaglia è che i margini degli sviluppatori in questo segmento sono più sottili e la concorrenza per l'acquirente con budget limitato è più alta, perché negli stessi quartieri abbondano progetti con lo stesso formato.

48 Parkside e una finitura insolita per il segmento

Il progetto di Arjan si distingue dall'edilizia accessibile tipica per la finitura proposta: pavimenti rivestiti a tutta altezza con piastrelle di produzione turca e dettagli dorati — un elemento che ci si aspetterebbe in un segmento più caro, non in un edificio con uno dei prezzi d'ingresso più bassi del quartiere. È un modo per emergere in una nicchia affollata di abitazioni compatte e accessibili, dove la maggior parte dei concorrenti compete soprattutto sul prezzo per piede quadrato.

Per l'acquirente è importante capire che rifiniture di questo tipo riguardano di solito zone precise — l'ingresso, i corridoi, i bagni — e non cambiano l'economia dell'intero edificio: lo service charge e il livello complessivo delle infrastrutture nel segmento accessibile restano allo standard generale del quartiere, anche se i singoli elementi di finitura sembrano più costosi.

Arjan come ubicazione

Il quartiere si trova nell'entroterra, lontano dal mare, ma vicino ad alcune attrazioni note — il Dubai Miracle Garden, il Butterfly Garden, il cluster di Motor City. Per un inquilino non è un centro direzionale né una località costiera, bensì un quartiere periferico con una propria identità locale legata alle attrazioni vicine e non ai poli di uffici.

Negli ultimi anni Arjan è stato sviluppato attivamente da diversi sviluppatori del segmento accessibile, il che significa un flusso costante di nuova offerta. Per un investitore è un rischio strutturale: una nuova torre vicina dello stesso formato e della stessa fascia di prezzo compete per lo stesso inquilino, e a decidere qui non è il nome dello sviluppatore ma le condizioni concrete — piano, vista, service charge.

L'economia del segmento di massa

Nel segmento accessibile il rendimento da affitto in percentuale è di solito più alto che in quello premium — un piccolo studio o bilocale in un quartiere periferico offre spesso un rapporto canone/prezzo migliore di un'unità dello stesso formato in un quartiere di prestigio. È una caratteristica strutturale del segmento, non un merito di un singolo sviluppatore.

Il rovescio è che la rivalutazione in caso di rivendita qui è in genere più lenta che nei quartieri premium in sviluppo: chi acquista abitazioni accessibili specula meno spesso sulla crescita dei prezzi e compra più spesso per uso proprio o per un affitto stabile e non in rapida crescita. Questo segmento va valutato in base al flusso di cassa e non alla rivalutazione attesa del capitale.

Cosa verificare prima di acquistare

Verifichi l'esatta denominazione dello sviluppatore nel contratto e nel registro del Land Department: come si è detto sopra, gli annunci riportano varianti diverse del nome ed entità collegate. Si accerti di quali finiture e materiali siano effettivamente vincolati nella specifica del contratto, e non solo mostrati nelle foto di marketing dell'appartamento campione.

Controlli l'escrow account e la registrazione del progetto come per qualsiasi acquisto off-plan e, a parte, lo service charge dopo la consegna: nel segmento accessibile la differenza di spesa annua tra progetti vicini pesa, in percentuale sul prezzo dell'unità, più che nel segmento premium, e conviene modellarla in anticipo.

Come lavoro con questo sviluppatore

Per un cliente che cerca un'abitazione accessibile da affittare, per prima cosa confronto il prezzo per piede quadrato non con i quartieri di prestigio ma con i vicini diretti ad Arjan e in cluster accessibili simili — International City e JVC, dove lo sviluppatore ha esperienza — per capire quanto sia davvero competitivo un prezzo specifico. In secondo luogo, verifico quale parte della finitura proposta sia vincolata nel contratto e quale esista solo nell'appartamento campione.

In terzo luogo, calcolo i rendimenti sul flusso di cassa dell'affitto e non sulle attese di una rapida rivalutazione in caso di rivendita: il segmento di massa in cui lavora questo sviluppatore premia il proprietario paziente con un affitto regolare, non una strategia speculativa di entrata e uscita rapida.

L'azienda compare con nomi leggermente diversi nelle fonti e negli annunci — Tabeer Real Estate & Brokers, Tabeer Development, e in alcuni annunci come sviluppatore è indicata un'entità collegata, Tabeer Starwood Holding Limited. Sembra la comune pratica dei piccoli sviluppatori di registrare un progetto specifico presso una persona giuridica distinta, ma prima di firmare verifichi espressamente quale nome compaia nel contratto e nel registro del Land Department, senza fidarsi del marchio con cui il progetto viene commercializzato.

Domande frequenti

Tabeer Real Estate & Brokers è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 2014. Verifichi Tabeer Real Estate & Brokers nel registro aperto del Land Department, non nel materiale di marketing: lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori per ogni progetto e l'escrow account registrato si trovano lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano allo sviluppatore solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Quali progetti realizza Tabeer Real Estate & Brokers?

Il nostro catalogo contiene 1 progetto di questo sviluppatore, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, composizione per camere da letto. L'elenco è in questa pagina. Sotto ogni progetto si trovano i lotti in vendita, quando ce ne sono.

Conviene acquistare da Tabeer Real Estate & Brokers direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga lo sviluppatore, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove — l'ufficio vendite di uno sviluppatore mostra solo i propri progetti e non Le dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto procede più tardi del dichiarato. Nelle rivendite e nelle cessioni la commissione è del 2% più IVA, come da standard.

Vale la pena acquistare da Tabeer Real Estate & Brokers

Dipende da cosa acquista e perché. Mi invii il Suo budget e il compito che deve svolgere: Le dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso adesso e quali eviterei.