Tabeer Real Estate & Brokers

Deweloper, który od połowy lat 2010. stawia na przystępną cenę, a nie na luksus — International City, JVC, Arjan — i w swojej inwestycji w Arjan oferuje standard wykończenia nietypowy dla tego segmentu.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna jego oferta nie znajduje się w puli ofert z rabatem — poniżej oferty z sąsiedztwa.

• Niedrogie studio lub mieszkanie z jedną sypialnią w dzielnicy podmiejskiej
• Kupujący, dla których cena wejścia liczy się bardziej niż prestiż adresu
• Inwestorzy szukający rentowności najmu w segmencie masowym
• Osoby, którym zależy na wyróżniającym się wykończeniu w cenie typowego mieszkania

Firma w skrócie

Rok założenia

2014

Specjalizacja

przystępne cenowo, ale solidnie zbudowane mieszkania w International City, JVC i Arjan

48 Parkside

Arjan — 10 kondygnacji, studia oraz apartamenty z jedną, dwiema i trzema sypialniami; jedna z najniższych cen wejścia w tym segmencie dzielnicy

Wykończenie

budynek jest promowany z designem inspirowanym Hiszpanią — płytki od podłogi do sufitu tureckiego producenta IW&W Spain ze złotymi akcentami

Sprzedaż

dedykowana galeria sprzedaży w Arjan, Tabeer Sales Gallery

Jakim deweloperem jest ta firma

Stawka na przystępność, a nie na prestiż

Firma działa od nieco ponad dekady i przez cały ten czas konsekwentnie obsługuje ten sam przedział cenowy — przystępny, a nie premium — w podmiejskich dzielnicach na skraju aktywnej zabudowy. To świadomy model biznesowy, a nie przypadkowy zbiór projektów: International City, JVC i Arjan łączy to, że kupujący i najemcy dysponują tu ograniczonym budżetem, dla którego cena za stopę kwadratową znaczy więcej niż prestiż adresu.

Ta strategia ma wyraźną zaletę — stabilny popyt niezależnie od cyklu w segmencie luksusowym: tanie mieszkania są potrzebne niemal zawsze, bez względu na to, co dzieje się na rynku premium. Druga strona medalu to cieńsze marże deweloperów w tym segmencie i wyższa konkurencja o kupującego z ograniczonym budżetem, ponieważ w tych samych dzielnicach jest mnóstwo podobnych projektów.

48 Parkside i wykończenie nietypowe dla segmentu

Projekt w Arjan wyróżnia się na tle typowego tanego budownictwa reklamowanym wykończeniem: tureckie płytki na całą wysokość ściany ze złotymi akcentami — detal, którego zwykle oczekuje się w droższym segmencie, a nie w budynku z jedną z najniższych cen wejścia w dzielnicy. To sposób, by wyróżnić się w zatłoczonej niszy kompaktowych, przystępnych cenowo mieszkań, gdzie większość konkurentów rywalizuje głównie ceną za stopę kwadratową.

Kupującemu warto uświadomić sobie, że takie akcenty wykończeniowe dotyczą zwykle wybranych stref — wejścia, korytarzy, łazienek — i nie zmieniają ekonomiki całego budynku: opłata serwisowa i ogólny poziom infrastruktury w segmencie przystępnym cenowo pozostają na standardowym dla dzielnicy poziomie, nawet jeśli poszczególne elementy wykończenia wyglądają drożej.

Arjan jako lokalizacja

Dzielnica leży w głębi lądu, z dala od nabrzeża, ale w pobliżu kilku znanych atrakcji — Dubai Miracle Garden, Butterfly Garden, klastra Motor City. Dla najemcy to nie centrum biznesowe ani lokalizacja nadmorska, lecz podmiejska dzielnica o własnym charakterze, związanym raczej z pobliskimi atrakcjami niż ze skupiskami biur.

W ostatnich latach Arjan jest aktywnie zabudowywany przez kilku deweloperów z segmentu przystępnego cenowo, co oznacza stały dopływ nowej podaży. Dla inwestora to ryzyko strukturalne: nowa sąsiednia wieża o tym samym formacie i przedziale cenowym konkuruje o tego samego najemcę, a o wyniku decyduje nie nazwa dewelopera, lecz konkretne warunki — piętro, widok, opłata serwisowa.

Ekonomika segmentu masowego

W segmencie przystępnym cenowo rentowność najmu w procentach jest zwykle wyższa niż w premium — małe studio lub mieszkanie z jedną sypialnią w dzielnicy podmiejskiej często daje lepszy stosunek czynszu do ceny niż podobny lokal w prestiżowej dzielnicy. To cecha strukturalna segmentu, a nie osiągnięcie konkretnego dewelopera.

Druga strona jest taka, że wzrost cen przy odsprzedaży jest tu zazwyczaj wolniejszy niż w rozwijających się dzielnicach premium: kupujący tanie mieszkania rzadziej spekulują na wzroście cen, a częściej kupują na własny użytek lub dla stabilnego, a nie szybko rosnącego czynszu. Ten segment lepiej oceniać przez pryzmat przepływów pieniężnych niż oczekiwanego wzrostu wartości kapitału.

Co sprawdzić przed zakupem

Zweryfikuj dokładną nazwę dewelopera w umowie i w rejestrze Land Department — jak wspomniano wyżej, w ogłoszeniach pojawiają się różne warianty nazwy i podmioty powiązane. Potwierdź, jakie konkretnie wykończenie i materiały są zapisane w specyfikacji umowy, a nie tylko pokazane na zdjęciach marketingowych mieszkania pokazowego.

Sprawdź rachunek escrow i rejestrację projektu, jak przy każdym zakupie off-plan, a osobno — opłatę serwisową po przekazaniu: w segmencie przystępnym cenowo różnica w rocznej opłacie między sąsiednimi projektami jest procentowo większa w stosunku do ceny lokalu niż w segmencie premium i warto ją policzyć z wyprzedzeniem.

Jak pracuję z tym deweloperem

Dla klienta szukającego niedrogiego mieszkania na wynajem najpierw porównuję cenę za stopę kwadratową nie z prestiżowymi dzielnicami, lecz z bezpośrednimi sąsiadami w Arjan i podobnych klastrach z segmentu przystępnego cenowo — International City i JVC, gdzie deweloper również ma doświadczenie — aby zobaczyć, jak konkurencyjna jest konkretna cena. Po drugie, potwierdzam, która część reklamowanego wykończenia jest zapisana w umowie, a która istnieje tylko w apartamencie pokazowym.

Po trzecie, liczę zwrot na podstawie przepływów z najmu, a nie oczekiwań szybkiego wzrostu wartości przy odsprzedaży: segment masowy, w którym działa ten deweloper, nagradza cierpliwego właściciela stałym czynszem, a nie spekulacyjną strategią szybkiego wejścia i wyjścia.

Firma występuje w źródłach i ogłoszeniach pod nieco różnymi nazwami — Tabeer Real Estate & Brokers, Tabeer Development, a w niektórych ogłoszeniach jako dewelopera wskazano powiązany podmiot, Tabeer Starwood Holding Limited. Wygląda to na powszechną wśród małych deweloperów praktykę rejestrowania konkretnego projektu w osobnym podmiocie prawnym, ale przed podpisaniem należy wyraźnie sprawdzić, jaka dokładnie nazwa widnieje w umowie i w rejestrze Land Department, zamiast polegać na marce, pod którą projekt jest promowany.

Najczęstsze pytania

Czy Tabeer Real Estate & Brokers to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2014. Sprawdzaj Tabeer Real Estate & Brokers w otwartym rejestrze Land Department, a nie w materiałach marketingowych: są tam status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Wpłaty off-plan trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po zweryfikowanych etapach budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Tabeer Real Estate & Brokers?

Nasz katalog zawiera 1 projekt tego dewelopera, każdy z paszportem budynku: liczba kondygnacji, liczba lokali, termin przekazania, układ sypialni. Lista znajduje się na tej stronie. Pod każdym projektem widnieją lokale na sprzedaż, jeśli takie są.

Czy kupować od Tabeer Real Estate & Brokers bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: przy off-plan prowizję brokera płaci deweloper, nie kupujący, więc bezpośredni kontakt z biurem sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze ani że ten projekt jest opóźniony względem zapowiedzi. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Tabeer Real Estate & Brokers

To zależy od tego, co kupujesz i po co. Prześlij mi swój budżet i zadanie, które nieruchomość ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym ominął.