Taraf Development

Eine Boutique-Entwicklungslinie innerhalb der Abu Dhabi Investmentgruppe Yas Holding, die Markenimmobilien von beiden Enden zugleich bearbeitet: Apartments auf der Palm Jumeirah und Markenvillen mit einem Modehaus in MBR City — zwei verschiedene Produkte unter einem Namen.

• Eine Markenvilla zum Selbstbewohnen
• Einzelentwurf statt Massenprodukt
• Ein geduldiger Eigentümer, der keine Eile mit dem Ausstieg hat
• Käufer, die genau dieses Haus wollen und nicht den Markt im Allgemeinen

Das Unternehmen im Überblick

Struktur

der Entwicklungsarm von Yas Holding, einer Investmentgruppe aus Abu Dhabi

Führung

Low Ping, Group CEO von Yas Holding

Portfolio

Luce auf der Palm Jumeirah, Karl Lagerfeld Villas in MBR City — ein gemeinsames Projekt mit dem Modehaus Karl Lagerfeld

Was für ein Entwickler das ist

Wer sie sind

Taraf Development ist der Entwicklungsarm von Yas Holding, einer von Group CEO Low Ping geleiteten Investmentgruppe aus Abu Dhabi, für die Immobilien Teil eines breiteren Anlageportfolios und nicht das einzige Geschäft sind. Das Unternehmen positioniert sich nicht als Massenentwickler, sondern als Boutique-Studio, das auf Einzelentwürfe und Partnerschaften mit Modehäusern setzt statt auf Portfoliovolumen.

Seine Projekte erstrecken sich über Dubai und Abu Dhabi, doch die Objekte in Dubai — Luce auf der Palm Jumeirah und Karl Lagerfeld Villas in MBR City — sind zur sichtbarsten Marktpräsenz der Marke geworden und stehen jeweils für ein anderes Format von Markenimmobilien.

Was sie bauen

Luce ist das Debütprojekt des Unternehmens auf der Palm Jumeirah und war kurz nach dem Start vollständig ausverkauft, was das Marktinteresse an diesem Format bestätigt. Karl Lagerfeld Villas in MBR City ist ein gemeinsames Projekt mit dem Modehaus Karl Lagerfeld, das erste Markenvillenprojekt der Marke im Nahen Osten und ihre dritte Markenresidenz weltweit.

Die beiden Projekte stehen für zwei unterschiedliche Formate von Markenimmobilien auf einem Markt: einen Mehrparteienturm mit gemeinsamen, markenlizenzierten Gemeinschaftsflächen und eine freistehende Villa, in der sich die Marke im Haus selbst ausdrückt und nicht in der gemeinsamen Gebäudeinfrastruktur. Diesen Unterschied zu verstehen, ist der Schlüssel, um beide Projekte richtig zu beurteilen.

Drei Unterschiede zwischen einer Markenvilla und einem Markenapartment

Eine Villa hat keinen Betreiber und in der Regel keine gemeinsamen Markenflächen. In einem Markenturm kauft ein Teil des Preises eine Lobby, einen Concierge-Service und Gemeinschaftsbereiche, die nach Markenstandard unterhalten werden; in einer Villa ist die Marke das Haus selbst — Entwurf, Armaturen, Ausbau. Sobald die Haustür zufällt, bleibt nichts mehr, was den Aufpreis trägt, außer der Qualität der Immobilie selbst.

Die gesamte Gebäudehülle liegt beim Eigentümer: Dach, Wände, Garten, Pool und Gebäudetechnik sind nicht durch eine gemeinsame Gebühr abgedeckt, sondern durch persönliche Instandhaltung, und bei Sonderanfertigungen fällt die Rechnung höher und spezialisierter aus — Teile für eine Designerausstattung gibt es nicht im nächsten Baumarkt. Und der Wiederverkauf einer Villa bedeutet, eine bestimmte Person zu finden, die genau dieses Haus in genau diesem Stil will, und nicht in den breiten Markt von Investoren zu verkaufen, die die Kategorie der Markenapartments verstehen: Der Käuferkreis für eine Villa ist enger, und die Suche dauert länger.

Was Wert behält und was nicht

Grundstück, Lage und Größe behalten ihren Wert immer, unabhängig vom Format — eine allgemeingültige Marktregel. Bauqualität und Ausstattung behalten ihren Wert, wenn sie wirklich hochwertig sind, und das prüft man am fertigen Haus, nicht am Marketingmaterial aus der Verkaufsphase.

Der Markenname behält von all diesen Faktoren am wenigsten Wert: Ein Wiederverkauf sollte ohne Markenaufschlag bepreist werden, wie bei jedem lizenzierten Produkt, und wenn die Wirtschaftlichkeit am Haus selbst stimmt, wird der Markenaufschlag zu einem angenehmen Zusatz statt zur Grundlage der Entscheidung. Eine stark autorenhafte Innenausstattung für ein bestimmtes Modehaus kann den Wert für den nächsten Käufer sogar mindern, der sie nach eigenem Geschmack umbauen muss.

Was zu prüfen ist

Was genau die Lizenz abdeckt — Design, Möbel, Armaturen — und ihre Laufzeit: Nach ihrem Ablauf wird der Markenstatus der Immobilie zu einer eigenen Frage. Wartungs- und Lieferpflichten — die direkte Frage, wer Ersatzteile für Markenausstattung liefert und mit welchen realen Lieferzeiten, besonders bei einer Villa, wo solche Ausstattung nicht Teil eines gebäudeweiten Services ist.

Die Gebühr des Stadtteils und die Aufteilung zwischen dem, was der Master Developer des Gebiets unterhält, und dem, was direkt beim Eigentümer liegt — eine eigene Kostenposition für eine Villa in MBR City. Das Escrow-Konto, die Oqood-Registrierung, die Erfolgsbilanz des Auftragnehmers und die Verzugsklausel — Sonderanfertigungen im Ausbau bedeuten lange Lieferzeiten und sind ein häufiger Grund für Verzögerungen bei Markenprojekten, was man genauer als sonst prüfen sollte. Bei den Apartments auf der Palm Jumeirah ist zusätzlich zu klären, ob ein Betreiber Service leistet und wie hoch die Service Charge und die Gebühr des Stadtteils sind.

Für wen das passt

Für jemanden, der genau dieses Haus will und darin wohnen wird — der Kauf einer Taraf-Villa ist als Lebensstil-Entscheidung sinnvoll, nicht als Finanztransaktion. Für langfristige Eigentümer ohne Verpflichtung, nach Zeitplan auszusteigen: Ein enger Käuferkreis beim Wiederverkauf heißt, dass der Horizont in Jahren und nicht in Monaten geplant werden sollte.

Nichts für einen Investor, dem es vor allem um Rendite und Liquidität geht, und für niemanden, der darauf zählt, dass der volle Markenaufschlag beim Wiederverkauf erhalten bleibt: Vergleichbare Transaktionen mit Markenvillen sind selten, und ein unabhängiges Gutachten zahlt sich hier deutlich sichtbarer aus als auf dem Massenmarkt für Apartments.

Taraf bearbeitet zwei grundlegend verschiedene Formate von Markenimmobilien, Apartments und Villen, und man kann sie nicht mit demselben Maßstab messen: Eine Villa hat keinen Betreiber und keine gemeinsamen Markenflächen, sodass nach dem Schließen der Haustür nichts mehr den Markenaufschlag trägt außer dem Haus selbst. Der Wiederverkauf einer Markenvilla bedeutet, eine bestimmte Person zu finden, die genau dieses Haus in genau diesem Stil will, und nicht in einen breiten Markt zu verkaufen, und der Prozess kann deutlich länger dauern als bei einem gewöhnlichen Haus im selben Stadtteil. Sonderanfertigungen im Ausbau bedeuten lange Lieferzeiten für Spezialausstattung, einen häufigen Grund für Verzögerungen bei Markenprojekten, und das gehört in die Erwartungen an die Übergabe, getrennt von den allgemeinen Versprechen des Entwicklers.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Taraf Development?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Entwicklers, das unter dem Marktpreis angeboten wird, mit dem größten Abschlag von 11 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Entwickler — beide haben einen Grund zur Eile. Der Rabatt wird von einem Algorithmus im Verhältnis zu vergleichbaren Immobilien berechnet, ohne manuelle Schätzung durch einen Makler.

Ist Taraf Development ein zuverlässiger Entwickler?

Übergeben: Luce auf der Palm Jumeirah, Karl Lagerfeld Villas in MBR City — ein gemeinsames Projekt mit dem Modehaus Karl Lagerfeld. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Fortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto auf. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Aufsicht und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Sollte ich bei Taraf Development direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Entwickler übernimmt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu Taraf Development ist also nicht günstiger, und die Auswahl dort beschränkt sich auf die eigenen Projekte — Sie erhalten weder einen Vergleich mit Nachbargebäuden noch eine offene Einschätzung der Übergabetermine. Beim Wiederverkauf und bei Abtretungen ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Taraf Development

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Taraf Development jetzt in Betracht kommen und welche ich überspringen würde.