Taraf Development

Una linea di sviluppo boutique all'interno del gruppo di investimento Yas Holding di Abu Dhabi, che lavora sull'immobiliare di marca da entrambi i lati: appartamenti a Palm Jumeirah e ville di marca con una casa di moda a MBR City, due prodotti diversi sotto un unico nome.

• Una villa di marca in cui vivere personalmente
• Un design unico anziché un prodotto di massa
• Un proprietario paziente, senza fretta di uscire
• Acquirenti che vogliono proprio questa casa, non il mercato in generale

La società in breve

Struttura

il braccio di sviluppo di Yas Holding, un gruppo di investimento di Abu Dhabi

Vertici

Low Ping, Group CEO di Yas Holding

Portafoglio

Luce a Palm Jumeirah, Karl Lagerfeld Villas a MBR City, un progetto congiunto con la casa di moda Karl Lagerfeld

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono

Taraf Development è il braccio di sviluppo di Yas Holding, un gruppo di investimento di Abu Dhabi guidato dal Group CEO Low Ping, per il quale l'immobiliare è parte di un portafoglio di investimenti più ampio e non l'unica attività. L'azienda si posiziona non come sviluppatore di massa, ma come studio boutique che punta su un design unico e su partnership con case di moda anziché sul volume del portafoglio.

I suoi progetti si estendono tra Dubai e Abu Dhabi, ma gli immobili di Dubai, Luce a Palm Jumeirah e Karl Lagerfeld Villas a MBR City, sono diventati la presenza di mercato più visibile del marchio, e ciascuno rappresenta un diverso formato di immobiliare di marca.

Che cosa costruiscono

Luce è il progetto di debutto dell'azienda a Palm Jumeirah, interamente venduto poco dopo il lancio, a conferma dell'interesse del mercato per questo formato. Karl Lagerfeld Villas a MBR City è un progetto congiunto con la casa di moda Karl Lagerfeld, il primo progetto di ville di marca del marchio in Medio Oriente e la sua terza residenza di marca al mondo.

I due progetti rappresentano due formati distinti di immobiliare di marca nello stesso mercato: una torre con più unità e aree comuni condivise in licenza dal marchio, e una villa indipendente in cui il marchio si esprime nella casa stessa e non nelle infrastrutture condivise dell'edificio. Capire questa distinzione è la chiave per giudicare correttamente l'uno e l'altro progetto.

Tre differenze tra una villa di marca e un appartamento di marca

Una villa non ha un operatore e di norma non ha spazi comuni di marca. In una torre di marca, una parte del prezzo paga una lobby, un concierge e aree comuni mantenute secondo lo standard del marchio; in una villa il marchio è la casa stessa: il design, gli arredi, le finiture. Una volta chiusa la porta d'ingresso, non resta nulla che sostenga il premio di prezzo se non la qualità dell'immobile stesso.

L'involucro dell'edificio ricade interamente sul proprietario: tetto, pareti, giardino, piscina e impianti non sono coperti da una spesa condivisa, ma da una manutenzione a carico personale, e con arredi su misura il conto è più alto e più specialistico: i ricambi per una specifica d'autore non si vendono nel negozio di ferramenta più vicino. E rivendere una villa significa trovare una persona precisa che vuole proprio questa casa in questo stile, non vendere al vasto mercato di investitori che comprendono la categoria degli appartamenti di marca: il bacino di acquirenti per una villa è più ristretto e la ricerca richiede più tempo.

Che cosa mantiene il valore e che cosa no

Terreno, posizione e dimensioni mantengono sempre il valore, a prescindere dal formato: è una regola universale del mercato. La qualità costruttiva e le specifiche mantengono il valore se sono davvero elevate, e questo si verifica nella casa finita, non nel materiale di marketing usato durante la vendita.

Il nome del marchio è, tra questi fattori, quello che mantiene il valore meno di tutti: la rivendita va prezzata senza il premio del marchio, come per qualsiasi prodotto in licenza, e se i conti tornano sulla casa in sé, il premio del marchio diventa un piacevole extra e non il fondamento della decisione. Un interno fortemente d'autore, progettato per una specifica casa di moda, può persino ridurre il valore per l'acquirente successivo, che dovrà rifarlo secondo il proprio gusto.

Che cosa verificare

Che cosa copre esattamente la licenza (design, arredi, finiture) e la sua durata: una volta scaduta, lo status del marchio sull'immobile diventa una questione a sé. Gli obblighi di manutenzione e fornitura: una domanda diretta su chi fornisce i ricambi per le attrezzature di marca e quali sono i tempi reali, soprattutto per una villa, dove tali attrezzature non rientrano in alcun servizio dell'intero edificio.

La spesa di distretto e la ripartizione tra ciò che manutiene il master developer dell'area e ciò che ricade direttamente sul proprietario: una voce di costo a parte per una villa a MBR City. L'escrow account, la registrazione Oqood, il track record dell'appaltatore e la clausola di ritardo: le finiture su misura comportano lunghi tempi di fornitura e sono una causa frequente di ritardi nei progetti di marca, da verificare con più attenzione del solito. Per gli appartamenti di Palm Jumeirah, accertare inoltre se il servizio è fornito da un operatore e a quanto ammontano il service charge e la spesa di distretto.

A chi si adatta

A chi vuole proprio questa casa e ci vivrà: acquistare una villa Taraf ha senso come scelta di stile di vita, non come operazione finanziaria. Ai proprietari di lungo periodo senza obbligo di uscire in tempi precisi: un bacino ristretto di acquirenti in rivendita significa che l'orizzonte va pianificato in anni, non in mesi.

Non si adatta a un investitore interessato soprattutto a rendimento e liquidità, né a chi conta che il pieno premio del marchio sopravviva alla rivendita: le transazioni comparabili sulle ville di marca sono rare e una valutazione indipendente qui ripaga la sua parcella molto più visibilmente che nel mercato di massa degli appartamenti.

Taraf lavora due formati di immobiliare di marca fondamentalmente diversi, appartamenti e ville, che non si possono giudicare con lo stesso metro: una villa non ha operatore né spazi comuni di marca, quindi una volta chiusa la porta d'ingresso non resta nulla che sostenga il premio del marchio se non la casa stessa. Rivendere una villa di marca significa trovare una persona precisa che vuole proprio questa casa in questo stile, non vendere su un mercato ampio, e il processo può richiedere molto più tempo che per una casa ordinaria nello stesso distretto. Le finiture su misura comportano lunghi tempi di fornitura per attrezzature specialistiche, causa frequente di ritardi nei progetti di marca, e questo va messo tra le aspettative sulla consegna separatamente dalle promesse generali dello sviluppatore.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Taraf Development?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo dell'11%. A tagliare il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in una cessione, non lo sviluppatore: ciascuno ha un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza stime manuali del broker.

Taraf Development è uno sviluppatore affidabile?

Consegnati: Luce a Palm Jumeirah, Karl Lagerfeld Villas a MBR City, un progetto congiunto con la casa di moda Karl Lagerfeld. La fonte che conta è il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in percentuale e l'escrow account. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Conviene acquistare da Taraf Development direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga lo sviluppatore. Rivolgersi direttamente a Taraf Development non costa quindi meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non avrete un confronto con gli edifici vicini né un giudizio sincero sulle date di consegna. In caso di rivendita e cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Taraf Development?

La risposta dipende dallo scopo. Mi mandi il suo budget e il suo obiettivo: esamineremo quali progetti di Taraf Development vale la pena considerare ora e quali io salterei.