Taraf Development

Butikowa linia deweloperska w ramach abu zabijskiej grupy inwestycyjnej Yas Holding, która obsługuje rynek nieruchomości markowych z obu końców naraz: apartamenty na Palm Jumeirah i markowe wille z domem mody w MBR City — dwa różne produkty pod jedną nazwą.

• Markowa willa do własnego zamieszkania
• Unikatowy projekt zamiast produktu masowego
• Cierpliwy właściciel, któremu nie spieszy się z wyjściem z inwestycji
• Kupujący, którzy chcą właśnie tego domu, a nie rynku w ogóle

Firma w skrócie

Struktura

ramię deweloperskie Yas Holding, abu zabijskiej grupy inwestycyjnej

Kierownictwo

Low Ping, Group CEO Yas Holding

Portfolio

Luce na Palm Jumeirah, Karl Lagerfeld Villas w MBR City — wspólny projekt z domem mody Karl Lagerfeld

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

Taraf Development to ramię deweloperskie Yas Holding, abu zabijskiej grupy inwestycyjnej kierowanej przez Group CEO Low Pinga, dla której nieruchomości są częścią szerszego portfela inwestycyjnego, a nie jedynym biznesem. Firma pozycjonuje się nie jako deweloper masowy, lecz jako butikowa pracownia, która stawia na unikatowy projekt i partnerstwa z domami mody, a nie na wolumen portfela.

Jej projekty obejmują Dubaj i Abu Zabi, ale to nieruchomości dubajskie — Luce na Palm Jumeirah i Karl Lagerfeld Villas w MBR City — stały się najbardziej widoczną obecnością marki na rynku, a każda reprezentuje inny format nieruchomości markowych.

Co budują

Luce to debiutancki projekt firmy na Palm Jumeirah, wyprzedany w całości wkrótce po starcie sprzedaży, co potwierdziło zainteresowanie rynku tym formatem. Karl Lagerfeld Villas w MBR City to wspólny projekt z domem mody Karl Lagerfeld, pierwszy markowy projekt willowy tej marki na Bliskim Wschodzie i trzecia markowa rezydencja na świecie.

Oba projekty reprezentują dwa odmienne formaty nieruchomości markowych na jednym rynku: wielolokalową wieżę ze wspólnymi częściami użytkowanymi na licencji marki oraz wolnostojącą willę, w której marka wyraża się w samym domu, a nie we wspólnej infrastrukturze budynku. Zrozumienie tej różnicy to klucz do prawidłowej oceny każdego z projektów.

Trzy różnice między markową willą a markowym apartamentem

Willa nie ma operatora i zazwyczaj nie ma wspólnych przestrzeni z marką. W markowej wieży część ceny kupuje hol, concierge i części wspólne utrzymywane w standardzie marki; w willi marką jest sam dom — projekt, wyposażenie, wykończenie. Gdy zamkną się drzwi wejściowe, nie zostaje nic, co podtrzymywałoby premię, poza jakością samej nieruchomości.

Obudowa budynku w całości leży po stronie właściciela: dach, ściany, ogród, basen i instalacje nie są objęte wspólną opłatą, lecz osobistą konserwacją, a przy wyposażeniu na zamówienie rachunek jest większy i bardziej wyspecjalizowany — części do projektanckiej specyfikacji nie kupi się w najbliższym markecie budowlanym. A odsprzedaż willi oznacza znalezienie jednej konkretnej osoby, która chce właśnie tego domu w tym stylu, a nie sprzedaż na szerokim rynku inwestorów rozumiejących kategorię markowych apartamentów: pula kupujących willę jest węższa, a poszukiwania trwają dłużej.

Co trzyma wartość, a co nie

Ziemia, lokalizacja i metraż trzymają wartość zawsze, niezależnie od formatu — to uniwersalna zasada rynku. Jakość wykonania i specyfikacja trzymają wartość, jeśli są naprawdę wysokie, a sprawdza się to w gotowym domu, nie w materiałach marketingowych używanych przy sprzedaży.

Nazwa marki trzyma wartość najsłabiej ze wszystkich tych czynników: przy odsprzedaży cenę należy ustalać bez premii za markę, jak w przypadku każdego produktu licencjonowanego, a jeśli ekonomia spina się na samym domu, premia za markę staje się miłym dodatkiem, a nie podstawą decyzji. Silnie autorskie wnętrze zaprojektowane pod jeden konkretny dom mody może nawet obniżyć wartość dla kolejnego kupującego, który będzie musiał je przerobić według własnego gustu.

Co sprawdzić

Co dokładnie obejmuje licencja — projekt, meble, wyposażenie — i jaki jest jej termin: po jego upływie status marki na nieruchomości staje się osobną kwestią. Zobowiązania serwisowe i dostawcze — bezpośrednie pytanie, kto dostarcza części zamienne do markowego wyposażenia i jakie są realne terminy, zwłaszcza w willi, gdzie takie wyposażenie nie wchodzi w żaden serwis ogólnobudynkowy.

Opłatę dzielnicową oraz podział na to, co utrzymuje główny deweloper dzielnicy, i to, co spada bezpośrednio na właściciela — to osobna pozycja kosztów dla willi w MBR City. Rachunek escrow, rejestrację Oqood, dorobek wykonawcy i klauzulę opóźnienia — wykończenie na zamówienie oznacza długie terminy dostaw i jest częstą przyczyną opóźnień w projektach markowych, więc warto sprawdzić to dokładniej niż zwykle. W apartamentach na Palm Jumeirah osobno potwierdź, czy usługi świadczy operator oraz jaka jest opłata serwisowa i opłata dzielnicowa.

Dla kogo to jest

Dla kogoś, kto chce właśnie tego domu i będzie w nim mieszkać — zakup willi Taraf ma sens jako decyzja o stylu życia, a nie transakcja finansowa. Dla długoterminowych właścicieli, którzy nie muszą wychodzić z inwestycji według harmonogramu: wąska pula kupujących przy odsprzedaży oznacza, że horyzont trzeba planować w latach, nie w miesiącach.

Nie jest to oferta dla inwestora nastawionego przede wszystkim na rentowność i płynność ani dla kogoś, kto liczy, że pełna premia za markę przetrwa odsprzedaż: porównywalnych transakcji na markowych willach jest mało, a niezależna wycena zwraca tu swój koszt znacznie wyraźniej niż na masowym rynku apartamentów.

Taraf obsługuje dwa zasadniczo różne formaty nieruchomości markowych, apartamenty i wille, i nie można ich oceniać tą samą miarą: willa nie ma operatora ani wspólnych przestrzeni z marką, więc gdy zamkną się drzwi wejściowe, nie zostaje nic, co podtrzymywałoby premię za markę, poza samym domem. Odsprzedaż markowej willi oznacza znalezienie jednej konkretnej osoby, która chce właśnie tego domu w tym stylu, a nie sprzedaż na szerokim rynku, i może trwać znacznie dłużej niż w przypadku zwykłego domu w tej samej dzielnicy. Wykończenie na zamówienie oznacza długie terminy dostaw specjalistycznego wyposażenia, częstą przyczynę opóźnień w projektach markowych, i trzeba to uwzględnić w oczekiwaniach co do oddania osobno od ogólnych obietnic dewelopera.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Taraf Development są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie jest 1 lokal tego dewelopera wyceniony poniżej rynku, a największa obniżka wynosi 11%. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy z nich ma powód, by się spieszyć. Zniżka jest liczona przez algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy Taraf Development to wiarygodny deweloper?

Oddane: Luce na Palm Jumeirah, Karl Lagerfeld Villas w MBR City — wspólny projekt z domem mody Karl Lagerfeld. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów, a nie broszura: zawiera on licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Na rynku pierwotnym pieniądze kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane po weryfikacji kolejnych etapów budowy. Pełne dossier znajduje się w opracowaniu powyżej.

Czy kupować od Taraf Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku pierwotnym cena jest identyczna, bo prowizję brokera pokrywa deweloper. Zakup bezpośrednio od Taraf Development nie jest więc tańszy, a wybór ogranicza się do jego własnych projektów — nie otrzymasz porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów oddania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Taraf Development

Odpowiedź zależy od celu. Prześlij budżet i cel — omówię, które projekty Taraf Development warto teraz rozważyć, a które bym pominął.