Appartamenti in Svizzera acquistati con le criptovalute

Un progetto immobiliare svizzero che accetta criptovalute come pagamento. Quindici secondi di video; ecco ciò che conta davvero nella pratica.

Il metodo di pagamento è il vero ostacolo?

Accettare criptovalute è un semplice dettaglio di regolamento. La Svizzera è una delle giurisdizioni europee più aperte alle cripto e diversi cantoni accettano già asset digitali per i pagamenti ufficiali, quindi uno sviluppatore che fa lo stesso non è una novità.

Il vero ostacolo per un acquirente straniero in Svizzera è la Lex Koller, la legge federale che limita l'acquisto di immobili residenziali svizzeri da parte di persone residenti all'estero. Gli stranieri non residenti incontrano quote, obblighi di autorizzazione e restrizioni che variano da cantone a cantone, e nella maggior parte del Paese l'acquisto di un appartamento residenziale da non residente semplicemente non è possibile senza un permesso.

Le domande da porsi, in ordine, sono dunque: l'immobile rientra in una categoria consentita a un acquirente non residente e quale autorizzazione serve? La questione cripto viene molto dopo, e se la risposta alle prime due è negativa, il metodo di pagamento diventa irrilevante.

Che cos'è la Lex Koller?

La Svizzera limita l'acquisto di immobili residenziali da parte di persone residenti all'estero con una legge federale nota come Lex Koller. In linea generale, gli stranieri non residenti non possono acquistare liberamente immobili residenziali.

Esistono eccezioni: le case vacanza in zone turistiche designate, soggette a quote annuali e a limiti dimensionali, gli immobili acquistati da titolari di un valido permesso di soggiorno svizzero e gli immobili commerciali, che non sono soggetti a restrizioni.

È il fatto più importante in assoluto per chi, da straniero, vuole acquistare un immobile residenziale in Svizzera, e vale indipendentemente da come si paga.

Prima di ogni altra cosa, verificate se avete i requisiti. Moltissime offerte immobiliari svizzere promosse con le cripto si rivolgono ad acquirenti che non supererebbero questo ostacolo.

Come si conclude un acquisto in criptovalute?

Nella pratica, quasi sempre attraverso una conversione. L'acquirente trasferisce le criptovalute a una piattaforma di scambio o a un fornitore di servizi di pagamento regolamentato, che le converte in franchi svizzeri e salda il notaio in valuta tradizionale.

Un vero regolamento on-chain del trasferimento di proprietà è raro, perché il registro fondiario registra la proprietà in modo convenzionale e il notaio richiede fondi verificabili secondo le norme antiriciclaggio.

Quindi «accettiamo cripto» di solito significa «abbiamo un partner per la conversione e accetteremo il ricavato». È comodo, ma è una caratteristica del canale di pagamento, non un cambiamento della transazione.

Chiedete chi è il partner per la conversione, quali sono lo spread e le commissioni e chi sopporta il rischio di prezzo tra l'accordo e il regolamento.

Dove falliscono davvero queste operazioni?

Il punto critico è la documentazione sulla provenienza dei fondi. Un notaio e una banca devono rispettare gli obblighi antiriciclaggio, e le criptovalute richiedono una traccia documentata dell'origine: da dove provengono, quando sono state acquisite e se le imposte sono state regolarizzate.

Chi ha acquistato cripto presto e in modo informale spesso non è in grado di produrre questa traccia, e l'operazione salta nella fase di compliance, non in quella di pagamento.

La Svizzera è relativamente favorevole alle cripto sul piano normativo (Zug non è diventata la Crypto Valley per caso), ma relativamente favorevole non significa privo di controlli.

Preparate la documentazione sulla provenienza prima di iniziare la ricerca, non dopo aver concordato un prezzo.

Come si confronta con gli Emirati Arabi Uniti?

Anche Dubai ha sviluppatori e broker che accettano criptovalute, in genere attraverso lo stesso meccanismo di conversione, e gli Emirati hanno costruito un quadro normativo per gli asset virtuali.

La differenza decisiva riguarda chi può acquistare: gli Emirati consentono agli stranieri la proprietà freehold in zone designate senza obbligo di residenza, mentre la Svizzera la limita pesantemente.

Se si aggiungono liquidità, volume di transazioni e assenza di imposta sul reddito delle persone fisiche, per chi detiene cripto e vuole trasformarle in immobili gli Emirati sono semplicemente una giurisdizione in cui operare più facilmente.

Questo non è un argomento contro l'immobiliare svizzero, ma un invito a chiarire perché lo si desidera: certamente non per il rendimento.

Come funziona il sistema delle quote?

Dove uno straniero può acquistare, di solito lo fa in base all'eccezione per le case vacanza, gestita con quote cantonali annuali. Ogni cantone riceve ogni anno un numero fisso di autorizzazioni e le assegna.

Anche le unità disponibili in questo ambito hanno limiti dimensionali, in genere con un tetto alla superficie abitabile netta, e sono soggette a vincoli d'uso: una casa vacanza non è una residenza principale e di norma non può essere affittata tutto l'anno.

Alcuni cantoni e comuni sono di fatto chiusi, perché la quota è esaurita o perché hanno introdotto ulteriori restrizioni locali sulle seconde case.

Non conta quindi solo se avete i requisiti, ma se il comune in questione dispone quest'anno di un'autorizzazione per quel determinato immobile.

Gli immobili commerciali sono soggetti a restrizioni?

La Lex Koller si applica agli immobili residenziali. Gli immobili commerciali (uffici, negozi, spazi industriali, hotel) non sono soggetti a restrizioni per gli acquirenti stranieri, ed è la via che il capitale internazionale segue più spesso per entrare nel mercato immobiliare svizzero.

Per chi punta all'esposizione sull'immobiliare svizzero e non specificamente a una casa vacanza, vale la pena sapere che la porta è aperta sul lato commerciale e chiusa su quello residenziale.

Le procedure sono convenzionali, il mercato è profondo e i rendimenti sono bassi: la Svizzera prezza la stabilità, e la prezza per intero.

È un mercato di conservazione del capitale più che di rendimento, e va valutato in quest'ottica, non rispetto ai rendimenti di Dubai.