Dubai Harbour

La marina, le terminal de croisière et le quartier mixte qui enveloppent Emaar Beachfront — la porte maritime de Dubaï en construction.

• placements à long horizon
• accès à la marina et au yachting
• programmes neufs en bord de mer

Ce qui se trouve à proximité, et son effet sur le prix

• Dubai Tram depuis 2014
• Ain Dubai depuis 2021

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qui est en construction

Dubai Harbour est un vaste projet mixte sur des terres gagnées sur la mer, entre Dubai Marina et Palm Jumeirah, qui réunit l’une des plus grandes marinas de la région, un terminal de croisière, commerces et restaurants, et des tours résidentielles, dont la péninsule d’Emaar Beachfront.

La marina en est l’ancre. Dubaï connaît une forte demande de yachts pour des places d’amarrage limitées, et Dubai Harbour a été conçu pour y répondre à grande échelle, avec des postes pour de grands navires que les marinas plus anciennes ne peuvent accueillir.

Le terminal de croisière absorbe le trafic croissant qui passait auparavant par Port Rashid, ce qui apporte au quartier des arrivées ponctuelles de gros volumes.

Où il en est dans son cycle de vie

Partiellement livré. D’importants éléments sont en service, d’importants éléments ne le sont pas, et le calendrier d’achèvement a bougé plus d’une fois. Tout achat ici doit être évalué sur ce qui est construit et contractualisé, et non sur le panneau du plan directeur.

Pour un acheteur, cela signifie deux choses. D’abord, s’attendre à vivre un temps à côté d’un chantier si l’on achète dans une phase précoce. Ensuite, considérer les commerces, restaurants et équipements de marina promis comme un potentiel que l’on n’a pas payé plutôt que comme la base de son évaluation.

Le schéma est familier : Dubai Marina, Downtown et Creek Harbour sont passés exactement par cette phase et ont tous bien mûri. Cet historique est une base raisonnable d’optimisme, pas une garantie.

L’offre résidentielle

Principalement les tours d’Emaar Beachfront, plus d’autres composantes résidentielles d’autres promoteurs au sein du périmètre élargi du port. Le produit est neuf, contemporain et côtier, avec vue sur l’eau depuis la plupart des unités.

Les prix se situent dans le haut du marché des appartements de Dubaï, reflétant l’emplacement entre Marina et la Palm et l’accès à la plage privée sur la péninsule d’Emaar.

Les acheteurs sont un mélange d’utilisateurs finaux qui veulent un logement côtier avec accès au continent et d’investisseurs visant le segment haut de gamme de la location de courte durée.

Accès et circulation

L’accès se fait depuis le réseau de Marina et de Sheikh Zayed Road par un nombre limité de routes, et le quartier est en fait une péninsule. Les jours d’arrivée de croisiéristes et les événements de la marina concentrent le trafic.

Le métro de Dubai Marina est proche en voiture et impraticable à pied en été. Le quartier dépend de la voiture d’une manière que Marina et JBR ne connaissent pas.

Pour un résident, cela signifie un court trajet en voiture jusqu’à tout, plutôt qu’une marche — ce qui est normal à Dubaï mais un cran en dessous des quartiers immédiatement voisins.

Ce qu’il faut vérifier

L’état d’avancement de tout ce qui est visible depuis votre unité, et les dates d’achèvement publiées. C’est le point de vérification le plus important dans un quartier partiellement construit.

Si les postes d’amarrage de la marina et les commerces que l’on vous vend sont en service, contractualisés ou simplement espérés.

Les charges de copropriété et les charges de communauté, qui dans un plan directeur doté d’infrastructures maritimes sont deux lignes distinctes.

La vue précise et ce qui pourrait être construit entre votre tour et l’eau.

Le verdict

Dubai Harbour sera très probablement un excellent quartier dans dix ans : l’emplacement entre la Marina et la Palm compte parmi les meilleurs terrains côtiers restants de la ville, et les infrastructures de la marina répondent à une pénurie réelle.

C’est un achat à long horizon. Acheter ici pour revendre dans les trois ans, c’est concurrencer les propres phases restantes du promoteur dans un quartier inachevé, ce qui est une mauvaise position.

Achetez une unité d’une phase achevée avec une vue protégée, conservez-la, et laissez le quartier se terminer autour de vous. Cette stratégie a fonctionné à plusieurs reprises à Dubaï et rien n’indique qu’elle ne fonctionnera pas ici.

La marina, et pourquoi Dubaï en avait besoin

Dubai Harbour Marina a été construite pour accueillir des navires que les marinas existantes ne peuvent pas recevoir. Dubai Marina, Mina Rashid et les installations de la Palm ont été conçues pour des bateaux jusqu’à une certaine longueur, et la croissance de la possession de superyachts dans la région a depuis longtemps dépassé cette capacité.

Cette marina accueille de grands navires à grande échelle, avec autour d’eux l’avitaillement, l’entretien, les équipages et le courtage. C’est une véritable fonction commerciale et non un agrément de style de vie accolé à des appartements.

Pour les résidents, cela signifie un front de mer en activité : équipages, annexes, approvisionnement et mouvement sur l’eau, plus intéressant qu’un bassin statique et plus bruyant qu’un parc.

Pour le quartier, cela signifie une raison d’exister au-delà du logement, et des activités qui fonctionnent toute l’année plutôt que de façon saisonnière.

Le terminal de croisière

Dubai Harbour abrite aussi un terminal de croisière, qui reprend le trafic passant auparavant par Port Rashid. Les jours d’arrivée et de départ, des milliers de passagers, d’autocars et de taxis traversent le quartier sur une fenêtre concentrée.

Le terminal est séparé des zones résidentielles, et la plupart des jours il n’a aucun effet. Les jours de pointe, il se remarque sur les routes d’accès.

La saison des croisières suit grosso modo les mois frais, qui sont aussi ceux où le quartier est le plus agréable à vivre — la gêne tombe donc en même temps que le plaisir.

Il vaut la peine de demander quelle route d’accès emprunte votre immeuble et si elle recoupe le trafic du terminal, car certaines le font et d’autres non.

Quoi acheter et quoi éviter

Achetez dans une phase achevée avec une vue vérifiée. Le plus grand risque ici est de payer une prime de vue sur l’eau pour une unité qui finit par faire face à la tour construite devant elle deux ans plus tard.

Demandez les numéros de parcelles entre votre immeuble et l’eau et la hauteur qui y est autorisée. C’est un fait vérifiable, et il décide de la valeur de ce que vous achetez.

Préférez les immeubles dont les constructions environnantes sont terminées ou presque. Vivre deux ans à côté d’un chantier actif vous coûte en loyer et en agrément, et c’est la plainte la plus courante des premiers acheteurs de ce quartier.

Et comparez directement avec Emaar Beachfront et les appartements du tronc de la Palm pour le même budget. Tous trois sont côtiers, tous trois sont dans la même fourchette de prix, et ils diffèrent surtout par l’accès, l’organisation de la plage et le degré d’achèvement des abords.

D’importantes parties du plan directeur sont encore en construction et les dates ont déjà glissé. Évaluez l’achat sur ce qui est achevé et contractualisé, et considérez les équipements promis de la marina et des commerces comme un potentiel plutôt que comme une partie du prix.

En savoir plus sur Dubai Harbour

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Dubai Harbour : acheter dans un quartier de marina encore en construction

  Une marina de superyachts, un terminal de croisière et des tours résidentielles sur des terres gagnées sur la mer entre Dubai Marina et la Palm. Ce qui est en service, ce qui relève de l’espoir, et la question de vérification préalable qui décide du prix.

Questions fréquentes

Dubai Harbour est-il achevé ?

Partiellement. D’importants éléments, dont une partie de la marina et des tours résidentielles, sont en service, tandis que d’autres sont encore en construction et que les dates d’achèvement ont bougé. Confirmez l’état de tout ce qui est visible depuis votre unité avant d’acheter.

Quelle est la différence entre Dubai Harbour et Emaar Beachfront ?

Emaar Beachfront est la péninsule résidentielle au sein du plan directeur plus large de Dubai Harbour. Dubai Harbour est le quartier entier : la marina, le terminal de croisière, les commerces et restaurants, ainsi que les composantes résidentielles.

Vous regardez Dubai Harbour en particulier ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quelle unité il s’agit. Avant que vous fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réellement pratiqués pour des biens comparables.