Dubai Harbour

Marina, Kreuzfahrtterminal und gemischt genutzter Stadtteil rund um Emaar Beachfront — Dubais maritimes Tor, das noch im Bau ist.

• Investments mit langem Horizont
• Zugang zu Marina und Yachtsport
• Neubau an der Küste

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Tram seit 2014
• Ain Dubai seit 2021

Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist

Was hier gebaut wird

Dubai Harbour ist ein großes gemischt genutztes Projekt auf aufgeschüttetem Land zwischen Dubai Marina und Palm Jumeirah. Es vereint eine der größten Marinas der Region, ein Kreuzfahrtterminal, Einzelhandel und Gastronomie sowie Wohntürme, darunter die Halbinsel Emaar Beachfront.

Die Marina ist der Anker. Dubai hat eine erhebliche Nachfrage nach Yachtplätzen bei begrenzten Liegeplätzen, und Dubai Harbour wurde gebaut, um dem in großem Maßstab zu begegnen, mit Liegeplätzen für große Schiffe, die die älteren Marinas nicht aufnehmen können.

Das Kreuzfahrtterminal fertigt den wachsenden Kreuzfahrtverkehr ab, der zuvor Port Rashid nutzte, und bringt dem Stadtteil immer wieder große Passagiermengen.

Wo er in seinem Lebenszyklus steht

Teilweise fertiggestellt. Wesentliche Elemente sind in Betrieb, wesentliche nicht, und der Zeitplan für die Fertigstellung hat sich mehr als einmal verschoben. Jeder Kauf hier sollte danach bewertet werden, was gebaut und vertraglich gesichert ist, und nicht nach der Tafel des Masterplans.

Für Käufer heißt das zweierlei. Erstens: Wer in eine frühe Phase kauft, muss damit rechnen, eine Zeit lang neben Baustellen zu wohnen. Zweitens: Die versprochene Infrastruktur aus Einzelhandel, Gastronomie und Marina ist ein Plus, das Sie nicht bezahlt haben, und keine Grundlage Ihrer Bewertung.

Das Muster kennt man aus Dubai Marina, Downtown und Creek Harbour, die alle genau diese Phase durchlaufen haben und sich alle gut entwickelt haben. Diese Geschichte ist eine vernünftige Grundlage für Optimismus, aber keine Garantie.

Das Wohnangebot

Überwiegend die Türme von Emaar Beachfront sowie weitere Wohnkomponenten anderer Bauträger im weiteren Bereich des Hafens. Das Angebot ist Neubau, zeitgemäß und küstennah, mit Wasserblick aus den meisten Einheiten.

Die Preise liegen am oberen Ende des Dubaier Apartmentmarkts, was die Lage zwischen Marina und Palm und den privaten Strandzugang auf der Emaar-Halbinsel widerspiegelt.

Die Käufer sind eine Mischung aus Selbstnutzern, die ein Zuhause an der Küste mit Anbindung ans Festland wollen, und Investoren, die das gehobene Segment der Kurzzeitvermietung ansteuern.

Zufahrt und Verkehr

Die Zufahrt erfolgt über das Straßennetz von Marina und Sheikh Zayed Road auf einer begrenzten Zahl von Routen, und der Stadtteil ist faktisch eine Halbinsel. An Ankunftstagen von Kreuzfahrtschiffen und bei Veranstaltungen in der Marina konzentriert sich der Verkehr.

Die Metrostation Dubai Marina ist mit dem Auto nah, im Sommer zu Fuß aber unpraktisch. Der Stadtteil ist in einer Weise auf das Auto angewiesen, wie es Marina und JBR nicht sind.

Für Bewohner heißt das eine kurze Fahrt zu allem statt eines Spaziergangs — in Dubai normal, aber ein Rückschritt gegenüber den unmittelbar angrenzenden Stadtteilen.

Was Sie prüfen sollten

Den Baustand von allem, was von Ihrer Einheit aus zu sehen ist, und die veröffentlichten Fertigstellungstermine. Das ist der wichtigste einzelne Punkt der Due Diligence in einem teilweise gebauten Stadtteil.

Ob die Liegeplätze der Marina und die Einzelhandelsflächen, mit denen man Ihnen den Kauf schmackhaft macht, in Betrieb, vertraglich gesichert oder bloß erhofft sind.

Die Nebenkosten (Service Charge) und die Gebühr der Community, die in einem Masterplan mit maritimer Infrastruktur zwei getrennte Positionen sind.

Den konkreten Ausblick und was zwischen Ihrem Turm und dem Wasser noch gebaut werden könnte.

Das Fazit

Dubai Harbour wird in zehn Jahren sehr wahrscheinlich ein hervorragender Stadtteil sein: Die Lage zwischen Marina und Palm gehört zu den besten verbliebenen Küstenflächen der Stadt, und die Marina-Infrastruktur behebt einen echten Mangel.

Es ist ein Kauf mit langem Horizont. Wer hier kauft, um innerhalb von drei Jahren zu verkaufen, konkurriert in einem unfertigen Stadtteil mit den verbleibenden Bauphasen des Bauträgers selbst, und das ist eine schlechte Ausgangsposition.

Kaufen Sie eine Einheit in einer fertiggestellten Phase mit geschütztem Ausblick, halten Sie sie und lassen Sie den Stadtteil um sich herum fertig werden. Diese Strategie hat in Dubai wiederholt funktioniert, und es gibt keinen erkennbaren Grund, weshalb sie hier nicht funktionieren sollte.

Die Marina und warum Dubai sie brauchte

Dubai Harbour Marina wurde gebaut, um Schiffe aufzunehmen, die die bestehenden Marinas nicht aufnehmen können. Dubai Marina, Mina Rashid und die Anlagen der Palm wurden für Boote bis zu einer bestimmten Länge geplant, und das Wachstum bei Superyachten in der Region überholte diese Kapazität längst.

Diese Marina nimmt große Schiffe in großem Maßstab auf, samt Infrastruktur für Betankung, Wartung, Besatzung und Yachtmakler. Das ist eine echte wirtschaftliche Funktion und keine Lifestyle-Ausstattung, die an Apartments hängt.

Für Bewohner bedeutet das eine arbeitende Uferzone: Besatzungen, Tender, Versorgung und Bewegung auf dem Wasser — interessanter als ein stilles Becken und lauter als ein Park.

Für den Stadtteil bedeutet es einen Existenzgrund jenseits des Wohnens und Unternehmen, die das ganze Jahr statt nur saisonal arbeiten.

Das Kreuzfahrtterminal

Dubai Harbour beherbergt auch ein Kreuzfahrtterminal, das den Verkehr übernimmt, der zuvor Port Rashid nutzte. An Ankunfts- und Abreisetagen bringt das Tausende Passagiere, Reisebusse und Taxis in einem konzentrierten Zeitfenster durch den Stadtteil.

Das Terminal ist von den Wohnbereichen getrennt und hat an den meisten Tagen gar keine Wirkung. An Spitzentagen ist es auf den Zufahrtsstraßen spürbar.

Die Kreuzfahrtsaison folgt im Wesentlichen den kühleren Monaten, in denen der Stadtteil auch am angenehmsten zu bewohnen ist — die Störung fällt also in dieselbe Zeit wie der Genuss.

Fragen Sie, welche Zufahrt Ihr Gebäude nutzt und ob sie sich mit dem Terminalverkehr überschneidet, denn manche tun es und manche nicht.

Was Sie kaufen und was Sie meiden sollten

Kaufen Sie in einer fertiggestellten Phase mit geprüftem Ausblick. Das größte einzelne Risiko hier ist, einen Aufschlag für Wasserblick für eine Einheit zu zahlen, die am Ende auf den zwei Jahre später davorgebauten Turm schaut.

Fragen Sie nach den Grundstücksnummern zwischen Ihrem Gebäude und dem Wasser und nach der dort zulässigen Höhe. Das ist eine überprüfbare Tatsache, und sie entscheidet über den Wert dessen, was Sie kaufen.

Bevorzugen Sie Gebäude, deren umgebende Bauarbeiten abgeschlossen oder fast abgeschlossen sind. Zwei Jahre neben einer aktiven Baustelle kosten Sie Miete und Wohnqualität, und es ist die häufigste Klage früher Käufer in diesem Stadtteil.

Und vergleichen Sie direkt mit Emaar Beachfront und Apartments am Stamm der Palm bei gleichem Budget. Alle drei liegen an der Küste, alle drei im selben Preisband, und sie unterscheiden sich vor allem in Zufahrt, Strandregelung und im Fertigstellungsgrad der Umgebung.

Wesentliche Teile des Masterplans sind noch im Bau, und Termine haben sich schon früher verschoben. Bewerten Sie den Kauf nach dem, was fertig und vertraglich gesichert ist, und betrachten Sie die versprochene Infrastruktur von Marina und Einzelhandel als Plus statt als Teil des Preises.

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Häufige Fragen

Ist Dubai Harbour fertiggestellt?

Teilweise. Wesentliche Elemente, darunter Teile der Marina und der Wohntürme, sind in Betrieb, andere sind noch im Bau, und Fertigstellungstermine haben sich verschoben. Klären Sie vor dem Kauf den Stand von allem, was von Ihrer Einheit aus zu sehen ist.

Was ist der Unterschied zwischen Dubai Harbour und Emaar Beachfront?

Emaar Beachfront ist die Wohnhalbinsel innerhalb des weiteren Masterplans von Dubai Harbour. Dubai Harbour ist der gesamte Stadtteil: die Marina, das Kreuzfahrtterminal, Einzelhandel und Gastronomie sowie die Wohnkomponenten.

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