Dubai Harbour

Il porto turistico, il terminal crociere e il distretto a uso misto che avvolge Emaar Beachfront — la porta marittima di Dubai in costruzione.

• investimenti di lungo orizzonte
• accesso al porto turistico e allo yachting
• nuove costruzioni sul mare

Cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo

• Dubai Tram dal 2014
• Ain Dubai dal 2021

Com'è davvero questa zona

Che cosa si sta costruendo

Dubai Harbour è un grande sviluppo a uso misto su terreno bonificato tra Dubai Marina e Palm Jumeirah, che unisce uno dei più grandi porti turistici della regione, un terminal crociere, negozi e ristoranti e torri residenziali, tra cui la penisola di Emaar Beachfront.

Il porto turistico è l'elemento portante. Dubai ha una forte domanda di yacht e posti barca limitati, e Dubai Harbour è stato costruito per rispondere a questa esigenza su larga scala, con ormeggi per grandi imbarcazioni che i porti più vecchi non possono ospitare.

Il terminal crociere gestisce il crescente traffico crocieristico che prima utilizzava Port Rashid, e porta nel distretto arrivi periodici di grandi volumi.

A che punto è del suo ciclo di vita

Consegnato in parte. Elementi significativi sono operativi, altri no, e il calendario di completamento è slittato più di una volta. Ogni acquisto qui va valutato su ciò che è costruito e contrattualizzato, non sul pannello del masterplan.

Per un acquirente questo significa due cose. Primo, aspettarsi di convivere per un periodo con i cantieri se si acquista in una fase iniziale. Secondo, considerare i negozi, i ristoranti e i servizi del porto turistico promessi come un potenziale non ancora pagato, e non come base della valutazione.

Lo schema è noto da Dubai Marina, Downtown e Creek Harbour, che hanno attraversato esattamente questa fase e sono tutte maturate bene. Quella storia è una base ragionevole per l'ottimismo, non una garanzia.

L'offerta residenziale

Prevalentemente le torri di Emaar Beachfront, più ulteriori componenti residenziali di altri sviluppatori nell'area più ampia del porto. Il prodotto è di nuova costruzione, contemporaneo e sul mare, con vista sull'acqua dalla maggior parte delle unità.

I prezzi si collocano nella fascia alta del mercato degli appartamenti di Dubai, e riflettono la posizione tra Marina e Palm e l'accesso alla spiaggia privata sulla penisola di Emaar.

Gli acquirenti sono un mix di utilizzatori finali che desiderano una casa sul mare con accesso alla terraferma e di investitori che puntano al segmento alto degli affitti brevi.

Accesso e traffico

L'accesso avviene dalla rete di Marina e Sheikh Zayed Road attraverso un numero limitato di percorsi, e il distretto è di fatto una penisola. I giorni di arrivo delle crociere e gli eventi al porto turistico concentrano il traffico.

La stazione della metropolitana di Dubai Marina è vicina in auto e poco pratica a piedi in estate. Il distretto dipende dall'auto in un modo in cui Marina e JBR non dipendono.

Per un residente significa un breve tragitto in auto verso tutto, invece di una passeggiata — normale a Dubai, ma un passo indietro rispetto ai distretti immediatamente adiacenti.

Che cosa verificare

Lo stato dei lavori di tutto ciò che si vede dalla vostra unità e le date di completamento pubblicate. È la voce di due diligence più importante in un distretto costruito solo in parte.

Se gli ormeggi del porto turistico e i negozi con cui vi vendono l'immobile siano operativi, contrattualizzati o solo ipotetici.

La spesa di servizio e la spesa di community, che in un masterplan con infrastrutture marine sono due voci distinte.

La vista specifica e che cosa potrebbe essere costruito tra la vostra torre e l'acqua.

Il verdetto

Molto probabilmente Dubai Harbour sarà un ottimo distretto tra dieci anni: la posizione tra Marina e Palm è tra i migliori terreni costieri rimasti in città, e le infrastrutture del porto turistico rispondono a una carenza reale.

È un acquisto di lungo orizzonte. Comprare qui per rivendere entro tre anni significa competere con le fasi residue dello stesso sviluppatore in un distretto incompleto, una posizione debole.

Acquistate un'unità in una fase completata con una vista protetta, tenetela e lasciate che il distretto si completi attorno a voi. Questa strategia ha funzionato più volte a Dubai e non c'è motivo evidente per cui non debba funzionare qui.

Il porto turistico e perché Dubai ne aveva bisogno

Dubai Harbour Marina è stato costruito per accogliere imbarcazioni che i porti esistenti non possono ospitare. Dubai Marina, Mina Rashid e le strutture di Palm sono stati progettati per barche fino a una certa lunghezza, e la crescita della proprietà di superyacht nella regione ha superato da tempo quella capacità.

Questo porto turistico accoglie grandi imbarcazioni su larga scala, con le infrastrutture di rifornimento, assistenza, equipaggi e brokeraggio che le circondano. È una vera funzione commerciale, non un servizio di stile di vita annesso agli appartamenti.

Per i residenti significa un lungomare vivo: equipaggi, tender, approvvigionamenti e movimento sull'acqua, più interessante di un bacino statico e più rumoroso di un parco.

Per il distretto significa una ragione di esistere oltre alle abitazioni, e attività che operano tutto l'anno e non solo stagionalmente.

Il terminal crociere

Dubai Harbour ospita anche un terminal crociere, che accoglie il traffico che prima usava Port Rashid. Nei giorni di arrivo e partenza porta nel distretto migliaia di passeggeri, pullman e taxi in una finestra concentrata.

Il terminal è separato dalle aree residenziali e nella maggior parte dei giorni non ha alcun effetto. Nei giorni di punta si nota sulle strade di accesso.

La stagione crocieristica segue in linea di massima i mesi più freschi, che sono anche quelli in cui il distretto è più piacevole da vivere — quindi il disagio coincide con il piacere.

Vale la pena chiedere quale percorso di accesso utilizzi il vostro edificio e se si sovrapponga al traffico del terminal, perché alcuni sì e altri no.

Che cosa acquistare e che cosa evitare

Acquistate in una fase completata con una prospettiva verificata. Il rischio maggiore qui è pagare un sovrapprezzo per la vista sull'acqua di un'unità che finisce per affacciarsi sulla torre costruita davanti due anni dopo.

Chiedete i numeri dei lotti tra il vostro edificio e l'acqua e l'altezza consentita su di essi. È un dato verificabile e decide il valore di ciò che state acquistando.

Preferite edifici in cui i cantieri circostanti sono finiti o quasi. Vivere accanto a un cantiere attivo per due anni costa in canone e in qualità di vita, ed è la lamentela più comune dei primi acquirenti di questo distretto.

E confrontate direttamente con gli appartamenti di Emaar Beachfront e del tronco di Palm allo stesso budget. Tutti e tre sono sul mare, tutti e tre nella stessa fascia di prezzo, e differiscono soprattutto per accesso, gestione della spiaggia e grado di completamento dei dintorni.

Parti sostanziali del masterplan sono ancora in costruzione e le date sono già slittate in passato. Valutate l'acquisto su ciò che è completo e contrattualizzato, e trattate i servizi promessi del porto turistico e dei negozi come potenziale e non come parte del prezzo.

Approfondimenti su Dubai Harbour

Analisi scritte su temi che il canale inglese non ha filmato.

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  Un porto turistico per superyacht, un terminal crociere e torri residenziali su terreno bonificato tra Dubai Marina e Palm. Quali parti sono operative, quali ipotetiche, e l'unica domanda di due diligence che decide il prezzo.

Domande frequenti

Dubai Harbour è finito?

In parte. Elementi significativi, tra cui parti del porto turistico e delle torri residenziali, sono operativi, mentre altri sono ancora in costruzione e le date di completamento sono slittate. Prima di acquistare, verificate lo stato di tutto ciò che si vede dalla vostra unità.

Qual è la differenza tra Dubai Harbour ed Emaar Beachfront?

Emaar Beachfront è la penisola residenziale all'interno del masterplan più ampio di Dubai Harbour. Dubai Harbour è l'intero distretto: il porto turistico, il terminal crociere, negozi e ristoranti, oltre alle componenti residenziali.

State valutando proprio Dubai Harbour?

Ditemi di quale edificio o unità si tratta. Prima che facciate un'offerta vi porterò lo storico delle transazioni registrate, la spesa di servizio attuale e i canoni reali di affitto di unità comparabili.