ORO24

Un jeune promoteur du milieu de gamme qui a réuni en quelques années environ 2 500 appartements dans six projets, et qui joue sur ce qui se trouve devant la porte de l’immeuble plutôt qu’à l’intérieur.

• Milieu de gamme
• Rendement locatif
• Immeubles riches en équipements
• Un premier achat d’investissement

La société en bref

Fondateur

Atif Rahman, également président

Portefeuille

environ 2 500 logements dans six programmes

Projets

Torino, Levanto, Elano, Kyoto et d’autres

Torino

un ensemble fermé de six immeubles, 626 appartements

Levanto

579 appartements et duplex, plus des commerces

Elano

environ 10 500 sq ft d’espaces de remise en forme et de jeux

Quel type de promoteur est-ce ?

Jouer la carte des équipements

Dans le milieu de gamme, les appartements sont quasi identiques : mêmes surfaces, mêmes vues, mêmes finitions. La seule chose par laquelle un immeuble peut se distinguer, c’est ce qui se trouve au-delà de la porte de l’appartement, et cette société joue délibérément cette carte.

Pour un bailleur, cela fonctionne : à loyer égal, le locataire choisit l’immeuble où il y a des choses à faire. Pour un propriétaire, c’est une charge permanente, qu’il faut compter avant l’achat et non après.

L’économie de ce segment

C’est ici qu’un calcul de rendement a vraiment un sens : beaucoup de ventes comparables, des loyers connus, de courtes périodes de vacance, un faible prix d’entrée et un rendement en pourcentage supérieur à celui du haut de gamme.

Le prix à payer, c’est la concurrence à la sortie. Six cents appartements dans un seul programme, cela veut dire que votre bien rivalise avec des dizaines de biens quasi identiques. Choisissez ce qui se démarque — un plan d’angle, un étage au-dessus de la ligne des toits voisins, une vue qui ne donne pas sur la façade d’en face.

Ce qu’il faut vérifier chez un jeune promoteur

L’historique est court par définition, le poids se déplace donc vers les documents : numéro du projet et compte séquestre dans le registre du Land Department, avancement du chantier selon l’inspection du régulateur, date contractuelle et délai de grâce qui la suit.

Et allez voir les immeubles que la société a déjà livrés. Pour un promoteur récent, c’est la source la plus honnête qui soit.

Bowlings, simulateurs de golf, cinémas sur le toit et salles de jeux sont tous financés par les charges de copropriété des propriétaires. Plus la liste d’équipements de la brochure est longue, plus la facture annuelle est élevée. Demandez le montant des charges en dirhams par an avant d’acheter, et non la liste des équipements.

Questions fréquentes

Y a-t-il des remises sur les biens d’ORO24 ?

Actuellement, la base compte 1 lot de ce promoteur proposé sous le prix du marché, avec une décote maximale de 12 %. Ce sont le vendeur sur le marché secondaire ou le cédant qui baissent le prix, et non le promoteur — chacun a une raison de se presser. La remise est calculée par un algorithme par rapport à des biens comparables, sans estimation manuelle d’un courtier.

ORO24 est-il un promoteur fiable ?

Réalisations : environ 2 500 logements dans six programmes. Un promoteur se vérifie dans le registre ouvert du Land Department plutôt que dans une brochure : on y voit le statut de la licence, l’avancement du chantier de chaque projet et le compte séquestre enregistré. En off-plan, l’argent de l’acheteur va sur ce compte sous la supervision de la RERA et n’est débloqué que sur justification des étapes. Le dossier complet figure dans la présentation ci-dessus.

Quels projets ORO24 construit-il ?

Le catalogue du site recense 3 projets d’ORO24, chacun avec une fiche d’immeuble — étages, lots, date de livraison et répartition des chambres. Ils sont listés plus haut, et le bloc « Où ils construisent » indique les quartiers qui concentrent le plus de ses lots. Les lots en vente, s’il y en a, apparaissent directement sous leur projet.

Faut-il acheter chez ORO24 en direct ou via un courtier ?

Côté argent, il n’y a aucune différence : en off-plan, le courtier est payé par ORO24 et non par vous, donc appeler directement le bureau des ventes n’économise rien. Ce qui change, c’est le point de vue — l’équipe commerciale du promoteur ne vend que ses propres immeubles et ne mentionnera pas que le même bien coûte moins cher à côté ou que ce projet est livré plus tard. En revente et en cession, la commission est la commission habituelle de 2 % plus TVA.

ORO24 vaut-il la peine d’acheter

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Décrivez le budget et l’objectif — je vous indiquerai quels immeubles de ce promoteur se justifient aujourd’hui et lesquels il vaut mieux laisser de côté.