Burj Khalifa

Le plus haut bâtiment du monde depuis seize ans — et le seul objet de Dubaï dont la vue constitue à elle seule une catégorie de prix.

• location de courte durée
• une adresse reconnaissable
• quartier praticable à pied

Ce qu'il faut savoir

Ce qu'est ce bâtiment

828 mètres de hauteur, 163 étages, et le titre de plus haut bâtiment du monde détenu pour la seizième année consécutive. À l'échelle des constructions supergrandes, c'est un règne exceptionnellement long.

La tour s'appelait à l'origine Burj Dubai et a été rebaptisée à l'inauguration en l'honneur du président des Émirats arabes unis, Khalifa bin Zayed Al Nahyan.

L'idée revient à Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum : au début des années 2000, la décision a été prise de bâtir un quartier, Downtown Dubai, avec la plus haute tour du monde en son centre. Le bâtiment n'est pas un ornement du quartier — il en est la raison d'être.

L'architecte était Adrian Smith, spécialiste des structures supergrandes. La forme s'inspire du Desert Lily, symbole culturel des Émirats, et l'excavation en a dessiné la fleur.

Comment il a été construit

Emaar a lancé le chantier en janvier 2004. Les travaux ont duré six ans et coûté environ 1,5 milliard de dollars ; la tour a été achevée le 4 janvier 2010.

Jusqu'à douze mille personnes travaillaient chaque jour sur le site, au rythme d'un à deux étages par semaine — très rapide pour un bâtiment de cette hauteur.

Le revêtement a nécessité 26 000 panneaux à double face : la face métallique extérieure réfléchit les ultraviolets, la couche d'argent intérieure bloque les infrarouges. Dans un climat qui dépasse cinquante degrés l'été, c'est de l'ingénierie, pas du style.

La fondation en forme de fleur n'a pas été choisie pour son aspect non plus : cette géométrie est ce qui maintient debout sur du sable une tour de près d'un kilomètre.

Records et ingénierie

Le bâtiment a battu plus de dix records du monde, dont celui de la plus haute flèche du monde, à 180 mètres.

À l'intérieur, plus de cinquante ascenseurs se déplacent à 10 mètres par seconde. À cette hauteur, la logistique des ascenseurs est un problème de conception à part entière : elle détermine combien de personnes l'immeuble peut réellement desservir.

Aujourd'hui, la tour abrite l'Armani Hotel Dubai, des restaurants, des boîtes de nuit, des plateformes d'observation et plus de neuf cents résidences.

Autrement dit, c'est un immeuble résidentiel et hôtelier en exploitation, et non un immeuble de bureaux ou un monument — ce qui fait précisément de lui une part du marché immobilier et pas seulement de la ligne d'horizon.

Ce que la tour a fait au marché

Downtown Dubai existe parce que le Burj Khalifa existe. Le quartier a été planifié autour de lui, avec la fontaine et Dubai Mall, et toute son économie — tourisme, location, restauration — découle de cette décision unique.

La deuxième conséquence est la « vue Burj » comme catégorie de prix à part entière. Acheteurs et locataires la paient, et l'écart entre deux appartements par ailleurs identiques d'un même immeuble tient à l'orientation des fenêtres.

La troisième est la location de courte durée. Downtown et Business Bay sont les quartiers de location saisonnière les plus lisibles de la ville précisément à cause de la tour : le visiteur paie pour la voir depuis sa fenêtre et rejoindre la fontaine à pied.

L'effet secondaire est la densité et la circulation. Dans un quartier bâti autour de la principale attraction d'un pays, on vit toute l'année au cœur du flux touristique, et pour certains acheteurs cela suffit à les orienter vers les quartiers voisins.

Ce que cela signifie à l'achat

Vérifiez la vue depuis l'appartement précis, pas depuis la maquette 3D ni d'après le numéro d'étage. La « vue Burj » d'une brochure est une formule marketing sans aucune portée juridique.

La vue n'est pas protégée. Un nouvel immeuble peut s'élever à tout moment entre votre fenêtre et la tour, et à Business Bay cela s'est déjà produit à plusieurs reprises. Examinez les terrains vides alentour et ce qu'il est permis d'y construire.

À Downtown, l'étage et l'orientation font plus bouger le prix que la surface. C'est inhabituel : normalement les mètres carrés décident, ici ce sont les fenêtres.

Et calculez les charges de copropriété. Entretenir un immeuble haut de gamme avec cette tour dans la fenêtre coûte en conséquence, et cette ligne se répercute directement sur le rendement net.

À qui convient Downtown

À quiconque loue en courte durée : le quartier a la logique touristique la plus claire de la ville, et aucun voyageur n'a besoin qu'on lui explique pourquoi séjourner ici.

À quiconque achète une adresse reconnaissable : Downtown est le cas où le nom du quartier fait tout seul le travail, sur n'importe quel marché du monde.

À quiconque apprécie de pouvoir tout faire à pied : métro, centre commercial, restaurants et bureaux de Business Bay sont à quelques pas, ce qui est atypique pour Dubaï.

Il convient mal à qui veut du calme, un stationnement facile et aucun touriste sous les fenêtres. Pour la vie de famille au quotidien, il existe des quartiers plus calmes et moins chers à quelques minutes.

À quoi le comparer

Business Bay — le voisin avec les mêmes vues sur la tour, moins cher et plus densément construit ; le choix habituel des acheteurs qui veulent la vue sans payer l'adresse.

Dubai Creek Harbour — un quartier bâti autour d'une autre tour phare, qui répète la même logique « la tour définit le quartier » une décennie plus tard et à un stade précoce.

Dubai Marina — une notoriété et une densité comparables, mais avec une économie fondée sur la promenade, la plage et le pôle de bureaux plutôt que sur un monument.

Chacun est présenté, avec ses prix médians et la composition actuelle de l'offre, dans la rubrique des quartiers de Dubaï.

Rien ne protège la vue : un nouvel immeuble peut s'élever à tout moment entre votre fenêtre et le Burj Khalifa, comme cela s'est déjà produit à Business Bay. Vérifiez les terrains vides alentour et ce qu'il est permis d'y construire, et contrôlez la vue depuis l'appartement précis plutôt que sur la maquette 3D.

Les quartiers que cela concerne

Le prix médian, le prix d'entrée et la composition actuelle de l'offre de chacun figurent sur sa page de quartier.