Cession d’un bien off-plan avant la livraison
À partir de quand le promoteur autorise une sortie, ce que coûte cette autorisation, pourquoi le principal concurrent du vendeur est le promoteur, et que faire lorsque la sortie n’a pas lieu et que le dernier versement arrive à échéance.
Parler de votre situation
L’essentiel
Qu’est-ce qu’une cession et en quoi diffère-t-elle d’une vente ?
Ce qui change de mains, ce n’est pas l’appartement, mais votre position dans le contrat avec le promoteur : l’acquéreur prend votre place et poursuit selon le même échéancier de paiement. L’appartement n’existe pas encore physiquement, il n’y a pas de titre de propriété, mais un contrat préliminaire enregistré dans le système Oqood. C’est pourquoi l’opération passe par le promoteur plutôt qu’entre deux propriétaires : sans son accord, la cession n’est pas enregistrée.
Quand une cession est-elle autorisée et quand ne l’est-elle pas ?
Le seuil est fixé par le promoteur et inscrit dans votre contrat. Il s’agit en général d’une part du prix déjà réglée, souvent autour de 30 à 40 %, même si l’on rencontre des seuils plus élevés comme plus bas. Tant qu’il n’est pas atteint, la position ne peut pas être vendue du tout. C’est la première chose à lire pour qui achète off-plan précisément pour sortir avant la livraison : une stratégie qui ne repose sur aucune clause du contrat n’est pas une stratégie.
Combien coûte une sortie ?
Trois postes. L’autorisation de cession du promoteur : un montant fixe, à partir de quelques milliers de dirhams chez beaucoup de sociétés ; certaines prélèvent plutôt un pourcentage, ce qu’il vaut mieux vérifier à l’avance. Les frais du Land Department de 4 %, payés par le nouvel acquéreur sur le nouveau prix. Et la commission d’un courtier si vous vendez par son intermédiaire. Qui paie quoi relève de l’accord entre les parties, et cela se met par écrit avant tout versement d’acompte.
Quel est le principal risque d’une cession ?
La concurrence du promoteur. Vous vendez le même appartement, dans le même immeuble, que lui, sauf qu’il dispose d’un plan de paiement, de promotions et d’un espace de vente, et pas vous. S’il reste des lots invendus dans le programme au moment où vous voulez sortir, votre acheteur prendra presque toujours celui du promoteur. Les cessions fonctionnent lorsque le stock du promoteur est épuisé, et échouent lorsque le chantier est en cours et que la grille de prix reste ouverte.
Que se passe-t-il si la sortie n’a pas lieu ?
Le dernier versement reste dû, et il faut le régler. C’est l’envers des plans de paiement différés : moins vous payez pendant la construction, plus la cession paraît séduisante en théorie, et plus le scénario où elle n’a pas lieu devient douloureux. Convertir le solde en prêt hypothécaire est généralement possible, mais c’est une décision à prendre dès le début : les banques examinent le bien, le promoteur et vos revenus, et un refus à ce moment-là signifie une vente forcée au prix qu’on voudra bien vous offrir.
La plus-value d’une cession est-elle imposée ?
Les Émirats arabes unis ne prélèvent aucun impôt sur les plus-values des particuliers, et une vente avec profit n’y est pas imposée. Une imposition peut en revanche naître dans votre pays de résidence fiscale : c’est une question distincte, à trancher dans cette juridiction et non à Dubaï. Indépendamment de l’impôt, certains pays imposent par ailleurs de déclarer les actifs et comptes détenus à l’étranger.
Ce contenu est fourni à titre d’information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les rendements immobiliers dépendent de nombreux facteurs et ne sont pas garantis.