Cessione del contratto off-plan prima della consegna
Da quale momento il developer consente l'uscita, quanto costa l'autorizzazione, perché il principale concorrente del venditore è il developer stesso e che cosa fare se l'uscita non avviene e scade l'ultimo pagamento.
Parliamo del suo caso
L’essenziale
Che cos'è una cessione e in che cosa si differenzia da una vendita?
A passare di mano non è l'appartamento, ma la Sua posizione nel contratto con il developer: l'acquirente subentra al Suo posto e prosegue con lo stesso piano di pagamento. L'appartamento fisicamente non esiste ancora, non c'è alcun title deed, c'è un contratto preliminare registrato nel sistema Oqood. Per questo l'operazione passa attraverso il developer e non tra due proprietari: senza il suo consenso la cessione non viene registrata.
Quando una cessione è consentita e quando no?
La soglia è fissata dal developer e inserita nel Suo contratto. Di solito corrisponde a una quota del prezzo già versato, spesso intorno al 30–40 %, anche se esistono valori sia più alti sia più bassi. Finché non viene raggiunta, la posizione non può essere venduta in alcun modo. È la prima cosa da leggere per chi compra off-plan proprio per uscire prima della consegna: una strategia non sostenuta da una clausola del contratto non è una strategia.
Quanto costa uscire?
Tre voci. L'autorizzazione del developer alla cessione: una commissione fissa, da qualche migliaio di dirham presso molte società; alcune applicano invece una percentuale, da verificare in anticipo. La tassa del Land Department del 4 %, a carico del nuovo acquirente sul nuovo prezzo. In più, la commissione del broker, se vende tramite uno. Chi paga che cosa è oggetto di accordo e va messo per iscritto prima che venga versato qualsiasi acconto.
Qual è il rischio principale di una cessione?
La concorrenza con il developer. Lei vende lo stesso appartamento nello stesso edificio che vende anche lui, con la differenza che lui dispone di un piano di pagamento, di promozioni e di un ufficio vendite, mentre Lei no. Se nel progetto restano unità invendute nel momento in cui vuole uscire, il Suo acquirente sceglierà quasi sempre quella del developer. Le cessioni funzionano dove l'inventario del developer è esaurito e falliscono dove il cantiere è in corso e il listino è ancora aperto.
Che cosa succede se l'uscita non avviene?
L'ultimo pagamento scade comunque e va onorato. È l'altra faccia dei piani con pagamenti concentrati alla fine: meno si versa durante la costruzione, meglio appare in teoria la cessione e più doloroso diventa lo scenario in cui non si realizza. La conversione del saldo in mutuo di solito è possibile, ma è una decisione da prendere all'inizio: le banche valutano l'immobile, il developer e il Suo reddito, e un rifiuto in quel momento significa una vendita forzata a qualunque prezzo venga offerto.
La plusvalenza su una cessione è tassata?
Gli Emirati Arabi Uniti non applicano alcuna imposta sulle plusvalenze a una persona fisica, e una vendita in utile qui non è tassata. Un'obbligazione può sorgere nel Paese di residenza fiscale: è una questione a parte, da risolvere in quella giurisdizione e non a Dubai. Indipendentemente dall'imposta, in alcune giurisdizioni esiste comunque l'obbligo di dichiarare attività e conti esteri.
Questo materiale ha scopo informativo e non costituisce consulenza d’investimento personalizzata. I rendimenti immobiliari dipendono da molti fattori e non sono garantiti.